창원지방법원 2026타경20180. 창원시 마산합포구 오동동 251-36의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택이고, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 등기상 소유자는 김규탁이며, 1995.05.17 김광섭 명의로 소유권보존된 뒤 2014.07.22 개명으로 김규탁으로 표시가 변경됐습니다.
권리의 출발점은 1999.04.30 설정된 내서농업협동조합 근저당권 140,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 이후 남아 있는 김재식 근저당, 창원시 압류, 배진용 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 2명도 전입일이 각각 2015.12.02, 2025.03.04로 말소기준보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 251-36 · 오동동4길 13-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 주택 · 2층 주택 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 건물 |
| 토지 | 대 · 145.5㎡ · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김규탁 |
| 감정가 / 최저가 | 406,090,320원 / 284,263,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창원농업협동조합(변경 전 상호: 내서농업협동조합) / 80,146,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함 |
① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 기준
핵심은 1999.04.30 근저당권입니다. 현재 유효한 후순위 권리 가운데 2014.07.22 김재식 근저당권 300,000,000원, 2025.12.16 창원시 압류, 2026.02.12 배진용 가압류 50,000,000원, 2026.04.06 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 여러 가압류·압류·경매개시결정은 이미 말소 또는 취하된 이력이 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종국(전입세대:신모야-모) | 2층 앞쪽:방2,거실,부엌 | 2015.12.02 | 3,000 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김광중 | 2층 우측:방1,부엌 | 2025.03.04 | 1,000 | 2026.05.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일 1999.04.30보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 배당표에도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
② 가격 검증 — 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 406,090,320원, 현재 최저매각가는 284,263,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 직접 검증할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 284,263,000원 | 210,516,682원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 198,984,100원 | 294,601,677원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 139,288,870원 | 353,461,174원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 284,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,779,682원 |
| 1. 근저당 · 내서농업협동조합 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김재식 | 300,000,000원 | 139,483,318원 |
| 3. 가압류 · 배진용 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권 490,000,000원 중 채권자 배당은 279,483,318원, 미배당은 210,516,682원입니다. 김재식 근저당부터 미배당이 발생하고 배진용 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산합포구 오동동의 ‘복요리거리’ 동측에 위치하고, 주변은 주거용 및 상업용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 145.5㎡의 대지로 일반상업지역·방화지구이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 822,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물(1-1, 1-2)도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 감정가와 분리해서 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%일 뿐, 실거래 대비 할인율은 확인되지 않았습니다.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만 2층 일부를 점유하고 있어 낙찰 후 인도 협의·절차를 예상해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당가정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금·점유·전입·배당요구 자료를 매각기일 전에 원문 대조해야 합니다.
- 조세 확인. 2025.12.16 창원시 압류가 있고 배당가정에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 조세채권의 종류와 우선순위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 범위 확인. 제시외 건물(1-1, 1-2)이 매각에 포함되므로 현황·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 혼합용도 수요 확인. 1층 근린생활시설·주택, 2층 주택 구조이므로 주거수요와 상업수요를 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 1999.04.30 내서농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없으며, 현재 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 최저가가 284,263,000원까지 내려왔지만, 이 사건에는 실거래 비교가 없어 그 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설·주택·토지가 일괄매각되는 혼합형 물건인 만큼, “70%라서 싸다”가 아니라 “인수는 0원, 적정가격은 별도 검증”으로 접근하는 것이 맞습니다.
