창원지방법원 2026타경20180. 창원시 마산합포구 오동동 251-36 소재의 토지와 2층 건물입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택으로 이용 중이며, 토지는 145.5㎡의 일반상업지역 대지입니다. 이 물건은 아파트와 달리 토지 가치, 건물 상태, 실제 점유구조, 임대수익 가능성을 함께 평가해야 합니다.

등기상 핵심은 1999.04.30. 설정된 내서농업협동조합의 채권최고액 140,000,000원 근저당입니다. 이후 김재식의 300,000,000원 근저당과 배진용의 50,000,000원 가압류가 존재하지만, 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 특히 후순위 채권이 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다. 미배당 채권 자체가 매수인의 채무로 이전되지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1999년 근저당이 기준

최초 소유권보존등기는 김광섭 명의이며, 2014년 성명변경 등기를 통해 김규탁으로 표시가 변경됐습니다. 별도의 매매에 의한 소유자 변경이 아니라 같은 소유자의 명의표시 변경입니다.

말소기준은 을구 1번 내서농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 김재식 근저당, 창원시 압류, 배진용 가압류 및 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 과거의 가압류·압류와 경매개시결정 중에는 이미 말소되거나 취하된 이력도 존재합니다.

② 임차인 분석 — 2명 모두 말소기준 후 전입

현황조사 등에서 확인된 실제 임차인은 2명입니다. 두 사람 모두 1999.04.30. 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로, 제공된 권리분석상 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 판단됩니다. 다만 각 임차인의 실제 보증금과 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.

* 보증금 수치는 조사 내역에 기재된 3,000 및 1,000입니다. 금액 단위가 명확하지 않아 원·만원으로 임의 환산하지 않았습니다. 임차보증금의 정확한 금액과 최우선변제 해당 여부는 원본 계약자료 및 매각물건명세서로 확인해야 합니다.

박종국(전입세대: 신모야-모)은 2층 앞쪽을 점유하는 것으로 조사됐고, 김광중은 2층 우측을 점유하며 2026.05.14. 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 양측 모두 말소기준 이후 전입이므로 매수인에 대한 대항력은 없는 구조입니다. 다만 배당을 받을 수 있는지, 소액임차인 최우선변제 대상인지 여부는 대항력 유무와 별개로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다

감정가는 406,090,320원, 현재 최저매각가는 198,984,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 약 49% 수준으로 내려왔습니다. 그러나 이 수치는 감정평가액 대비 비율일 뿐 실제 거래시세 대비 비율이 아닙니다.

일반상업지역의 토지와 노후 건물은 아파트처럼 동일 평형의 거래평균만으로 가격을 평가하기 어렵습니다. 토지의 개별 가치, 건물의 유지보수 비용, 근린생활시설 활용 가능성, 점유 상태 및 매도 가능성을 각각 따져야 합니다. 특히 최저가가 크게 낮아졌는데도 2회 유찰된 사실은 가격 외의 요소까지 검토해야 한다는 신호입니다.

④ 예상배당표 (매각가 198,984,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.8%로 추정된 값입니다. 근저당 배당액은 제공된 채권최고액을 기준으로 산정됐으며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순서와 금액은 변동될 수 있습니다.

현 회차에서 배당 가능한 채권액은 195,398,224원이고, 채권 총액 490,000,000원 중 294,601,776원이 미배당으로 계산됩니다. 김재식 근저당은 일부 배당에 그치고 배진용 가압류에는 배당이 없습니다. 그러나 이 권리들은 매각으로 소멸하므로 채권 미배당액 294,601,776원을 매수인이 추가 부담하는 구조는 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당과 인수 변화

유찰이 진행될수록 채권자들의 배당 회수율은 낮아지지만, 현재 확인된 권리관계에서는 매수인의 법률상 인수금액이 0원으로 유지됩니다. 다만 부동산의 실질 취득비용에는 낙찰대금 외에도 명도·수선·취득 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 창원시 마산합포구 오동동 복요리거리 동측에 위치합니다. 주변에는 주거용 및 상업용 건물이 혼재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 적벽돌 마감이고, 내부는 벽지·타일, 창호는 알루미늄 새시 등입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다. 실제 작동 상태와 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 145.5㎡의 대지로 평지·사다리형이며 세로한면(가) 도로접면 조건입니다. 개별공시지가는 822,200원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 공부 대조. 감정평가 요항에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 제시외 건물의 현황과 실제 이용 적법성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린생활시설과 주택의 혼합 용도는 활용 선택지가 있을 수 있지만, 매수 수요와 임대수익, 향후 매각 용이성은 개별적으로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대시세 확보. 오동동 인근 유사 대지와 근린·주택 혼합 건물의 거래사례를 비교하고 토지·건물 가치를 나누어 평가하세요.
• 점유자 확인. 박종국(전입세대: 신모야-모), 김광중 외에 1층 주택·근린생활시설 및 제시외 건물의 실제 점유자가 있는지 확인하세요.
• 보증금·배당요구 검증. 임차보증금의 금액 단위, 확정일자, 소액임차인 최우선변제 여부를 원본 자료로 확인하세요.
• 일괄매각 범위 대조. 토지·건물 및 제시외 건물(1-1, 1-2)의 매각 포함 범위를 현황도·감정평가서·매각물건명세서와 대조하세요.
• 건물 상태 점검. 누수, 균열, 지붕, 급배수 및 도시가스 설비 등 노후 건물의 수선비용을 확인하세요.
• 공법상 이용 가능성. 일반상업지역·방화지구, 도로접면 및 현 건축물의 근린생활시설·주택 이용상태를 확인하세요.
• 세금·체납 확인. 창원시 압류 이력과 당해세, 공과금 및 관리비 관련 부담을 확인하세요. 압류 말소와 조세 부담은 별개로 검토해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 1999년 말소기준 근저당과 공동담보 관계, 서창원농업협동조합 상호 변경, 후순위 근저당·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 입찰 상한 설정. 감정가 대비 49%라는 할인율이 아니라 실제 환금가치에서 명도·수선·취득 관련 비용을 차감한 금액을 기준으로 결정하세요.

맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 실제 가치

이 물건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 1999년 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인 2명도 말소기준 이후 전입자이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 정리된다는 사실과 투자 가치가 높다는 판단은 다릅니다. 감정가 406,090,320원에서 최저가 198,984,000원까지 하락했지만, 확인된 실거래 시세 없이 이 가격이 저렴하다고 말할 수는 없습니다. 주택과 근린생활시설이 혼재하고 임차인 점유가 존재하며 제시외 건물도 함께 매각됩니다. 각각의 사용 상태와 비용을 평가해야 실제 취득가치를 알 수 있습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 긍정적, 가격 판단은 보류입니다. 현장 실사와 임대·매매시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하기보다는, 토지·건물의 실질 가치와 명도·수선비용을 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 실제 활용 가능한 부동산을 얼마에 취득하느냐입니다.