광주지방법원 2025타경7890. 신창동 1128-2의 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 119,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 83,300,000원입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김용욱의 주택임차권입니다. 김용욱은 2021.06.25 점유를 시작하고 2021.06.30 주민등록을 마쳤으며, 임차보증금은 105,000,000원입니다. 2025.11.28 주택임차권등기도 마쳤고, 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025.12.10에 들어왔습니다.

등기부상 과거 우리은행 근저당은 2015년에 설정됐지만 2020.06.10 말소돼 현재 말소기준으로 기능하지 않습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.12.10 강제경매개시결정입니다. 김용욱의 전입일은 그보다 훨씬 앞선 2021.06.30이므로 대항력이 있는 선순위 임차관계입니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다

과거 우리은행 근저당은 채권최고액 2,296,800,000원으로 설정됐다가 2,136,000,000원으로 변경됐으나, 2020.06.10 해지로 말소됐습니다. 2022.04.14 주식회사세명건설로 소유권이 이전됐다가 2022.05.16 합의해제로 해당 이전등기가 말소됐고, 현재 소유자는 주식회사디앤아이산업입니다. 이후 2025.11.28 김용욱의 주택임차권이 등기되고 2025.12.10 김용욱이 강제경매를 신청했습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 잡힙니다. 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 임차권등기까지 마친 상태입니다. 다만 우선변제 여부는 별도로 확정된 값이 없어 배지에서는 미상으로 표시했습니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 약 105,000,000원으로 봐야 한다

정원시티캐슬 전용 35.63㎡의 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 126,166,666원이지만 2021년의 135,000,000원·150,000,000원과 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 수치가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 108,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 97,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -19.6% 하락했습니다.

최저가 83,300,000원은 최근 12개월 평균의 76.8%라 언뜻 싸게 보입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 105,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 최저가만을 시세와 비교하면 안 됩니다. 권리 기준 실질취득은 약 105,000,000원으로 보아야 하며, 이는 최근 12개월 평균 108,500,000원의 약 96.8%지만 최신 거래 97,000,000원의 약 108.2%입니다. 하락 추세까지 고려하면 현재 회차를 “시세보다 확실히 싸다”고 평가하기 어렵습니다.

④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가면 미배당이 늘어난다

표에서 보듯 최저가는 83,300,000원 → 58,310,000원 → 40,817,000원으로 내려가지만, 미배당은 23,599,400원 → 48,139,580원 → 65,317,706원으로 커집니다. 이 때문에 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 회차별 최저가가 아니라 보증금 105,000,000원입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)

현재 회차 기준 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 신청채권자 김용욱에게 배당되는 계산입니다. 신청채권 105,000,000원 대비 23,599,400원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 제5층 제501호입니다.
• 주위환경. 신창중학교 북서측 인근이며 상가, 도시형생활주택, 상업용건물이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 약 28미터 내외 포장도로, 북동측으로 왕복 2차로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 2,218,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
• 단지 규모. 정원시티캐슬은 50세대, 2015.07.01 준공입니다. 동일 면적 실거래는 6건입니다.
• 경매 유동성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 5.0회이고, 제공된 통계상 낙찰률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 83,300,000원을 실거래와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차보증금을 반영한 약 105,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 최신 거래 우선. 최근12개월 평균 108,500,000원뿐 아니라 최신 97,000,000원과 -19.6% 하락 추세를 함께 봐야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 김용욱의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
• 관계인 여부 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 김용욱으로 나타나는 구조와 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고를 확인해야 합니다.
• 회차가 내려가도 방심 금지. 2회·3회 유찰 시 최저가는 크게 낮아지지만 미배당액이 증가해 권리 기준 실질취득은 약 105,000,000원 수준으로 남습니다.

맺으며 — “최저가 70%”보다 “보증금 105,000,000원”이 중요하다

이 물건의 표면적인 숫자는 매력적입니다. 감정가 119,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저매각가가 83,300,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조를 반영하면 이야기가 완전히 달라집니다. 김용욱의 전입은 말소기준보다 빠르고, 보증금은 105,000,000원이며, 매각물건명세서에는 미변제 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 따라서 현재와 같은 낙찰가 < 보증금 구간에서는 실질취득을 약 105,000,000원으로 봐야 합니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 108,500,000원보다 조금 낮지만, 최신 거래 97,000,000원보다는 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -19.6%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.0회입니다. 권리 인수 위험과 가격 하락 흐름을 함께 보면 현재 최저가 자체에는 큰 의미가 없고, 실질취득가가 최신 시세를 웃돈다는 점이 핵심 리스크입니다. 결론은 “최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않다”입니다.