광주지방법원 2025타경7890. 광주 광산구 신창동 정원씨티캐슬 5층 501호에 대한 강제경매입니다. 전용면적은 35.6335㎡이고, 감정평가서상 도시형생활주택으로 이용 중인 12층 건물의 5층 세대입니다. 감정가 119,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 66,640,000원으로 낮아졌습니다.

그런데 등기부의 권리 순서를 보면 단순한 할인 매물이 아닙니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소되었지만, 2025.11.28. 등기된 김용욱의 주택임차권이 남아 있습니다. 임차인은 2021.06.30. 전입했고, 점유개시는 그보다 앞선 2021.06.25.입니다. 2025.12.10. 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차권이어서, 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 부담할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주택임차권이 경매보다 앞선다

등기부의 흐름은 분명합니다. 2015년 설정되었던 우리은행 근저당권은 2020.06.10. 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.12.10.이고, 그보다 앞선 2025.11.28. 김용욱 명의의 주택임차권등기가 존재합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

임차인 김용욱은 전입과 점유개시가 모두 경매개시결정보다 앞서고, 임차권등기도 마쳤습니다. 확정일자는 등기부상 2021.06.30.로 확인되지만, 실제 우선변제권 인정 여부와 배당순위는 확정 배당관계에 따라 확인해야 합니다. 제시된 배당 추정은 임차권에 대한 우선배당을 별도로 반영하지 않았습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

정원시티캐슬의 동일 면적 실거래는 총 6건이며, 최근 12개월 비교 대상은 2건입니다. 전체 거래 평균은 126,166,666원이지만, 오래된 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 108,500,000원, 최신 실거래 97,000,000원, 최근 거래 추세 -19.6%를 우선 적용해야 합니다.

최저매각가 66,640,000원은 최근 12개월 평균의 61.4%에 불과합니다. 그러나 이 수치는 임차보증금 인수를 제외한 단순 낙찰대금 비율입니다. 이를 근거로 시세보다 38.6% 저렴하다고 판단하면 잘못된 분석입니다.

동일 보증금채권에 대한 배당이 충당된다는 전제에서 실질취득은 약 105,000,000원 수준이며, 집행비용까지 반영한 이번 회차의 추정 총액은 106,599,520원입니다. 이는 최근 12개월 평균 108,500,000원과 큰 차이가 없고, 최신 실거래 97,000,000원보다는 높습니다. 게다가 거래 추세는 -19.6%로 하락 중입니다.

③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)

매각대금 분배는 집행비용 1,599,520원, 김용욱에 대한 예상배당 65,040,480원으로 구성됩니다. 보증금채권과 신청채권이 동일하고 해당 배당이 충당된다면 미변제 보증금은 39,959,520원으로 추정됩니다. 다만 별개 채권으로 취급되는 경우에는 보증금 전액 105,000,000원 인수 위험이 남습니다. 실제 배당은 우선변제권, 세금, 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

인수액에 따른 실질취득 시나리오

이 물건은 배당과 보증금채권의 관계를 반드시 구분해야 합니다. 가장 중요한 것은 김용욱에게 배당되는 금액이 임차보증금채권의 변제로 인정되는지입니다.

실질취득 = 낙찰대금 + 매수인 인수 보증금이며 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외했습니다. 동일채권 충당 시의 인수액은 각 회차 미배당액을 보증금 잔액으로 인정한다는 조건부 계산입니다. 전액 별도 인수는 배당이 보증금채권에 충당되지 않는 경우의 위험 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 신창동 신창중학교 북서측 인근입니다. 주위는 상가, 도시형생활주택 및 상업용건물이 혼재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 5층 501호로, 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비되어 있습니다. 감정상 이용상태는 도시형생활주택입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 28m의 포장도로, 북동측으로 왕복 2차로 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 2015년 준공된 50세대 규모의 도시형생활주택입니다. 동일 면적 거래가 150,000,000원에서 최근 97,000,000원까지 내려온 이력이 있고, 최근 거래 추세는 -19.6%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.9회까지 감안하면 매도 시 가격과 소요기간을 보수적으로 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수부터 확정. 김용욱의 보증금 105,000,000원 중 배당으로 소멸하는 부분과 매수인에게 남는 부분을 매각물건명세서, 배당요구, 채권원인 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 동일채권인지 검증. 강제경매 신청채권자와 임차권자가 같은 김용욱입니다. 두 105,000,000원 채권이 실제 동일한 임차보증금반환채권인지, 별개의 채권인지 확인하기 전에는 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 대항력 유지 여부. 전입 2021.06.30., 점유개시 2021.06.25., 임차권등기 2025.11.28.의 효력과 이후 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 우선변제와 배당 검증. 확정일자 2021.06.30.이 기재되어 있으므로 실제 배당순위 및 배당금의 보증금채권 충당 여부를 확인해야 합니다. 추정 배당표의 전액 인수 가정과 신청채권자 배당이 중복되어 보이는 부분을 반드시 해소해야 합니다.
• 시세 비교 기준. 최저가 66,640,000원이 아니라 실질취득을 기준으로 최근 12개월 평균 108,500,000원 및 최신 실거래 97,000,000원과 비교해야 합니다.
• 하락 추세. 최근 거래 추세 -19.6%를 반영하고, 전체 평균 126,166,666원만을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유와 인도 상태는 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금과 인도 관계를 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비, 당해세 및 기타 우선채권을 조사하고 예상 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권등기 관련 자료와 배당 관련 서류를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 56%, 실질취득은 시세 수준”

이 사건의 가장 큰 함정은 낮아 보이는 최저가입니다. 감정가 119,000,000원에서 최저가 66,640,000원까지 떨어졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 105,000,000원입니다. 동일 임차보증금채권에 배당금이 충당되는 경우에도 실질취득은 약 105,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.

여기에 최신 거래가 97,000,000원, 최근 거래 하락 추세 -19.6%, 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.9회라는 조건이 겹칩니다. 도시형생활주택 50세대 규모라는 특성까지 고려하면 환금성과 가격 방어력 모두 보수적으로 판단해야 합니다.

무엇보다 임차인 김용욱과 경매 신청채권자 김용욱이 동일인이고, 예상배당과 보증금 인수액의 관계가 명확히 정리되지 않았습니다. 배당 충당이 인정되지 않는 경우에는 현 회차 실질취득이 171,640,000원에 이를 수 있습니다.

결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류입니다. 본건의 승부처는 추가 유찰에 따른 최저가 하락이 아니라, 105,000,000원 보증금채권의 배당·소멸·인수 범위를 법적으로 확정하는 것입니다. 그 문제가 해소되더라도 최신 거래가와 하락 추세를 고려한 가격 검증이 선행되어야 합니다.