광주지방법원 2026타경29. 광주 북구 각화동에 위치한 각화센트럴파크3차 301동 24층 2402호, 전용면적 59.9987㎡의 아파트입니다. 2023년 사용승인을 받은 지상 39층 공동주택의 24층으로, 등기상 소유자는 김민승입니다. 소유자는 2023년 7월 29일 매매를 원인으로 같은 해 9월 25일 거래가액 270,053,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 2023년 9월 25일 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 121,000,000원)이 말소기준이고, 이후 최현정의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이 근저당권은 2026년 2월 26일 한국주택금융공사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 별도의 근저당권이 하나 더 생긴 것이 아닙니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
가격은 권리만큼 매력적이지 않습니다. 최저매각가 295,000,000원은 최근 실거래 평균 293,000,000원보다 높습니다. 따라서 권리상 인수 부담이 없다는 사실만으로 신건 입찰의 가격 메리트까지 확보됐다고 판단할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 각화동 721 각화센트럴파크3차 301동 24층 2402호 |
| 도로명주소 | 동문대로249번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9987㎡ · 지하 3층/지상 39층 중 24층 |
| 단지 / 사용승인 | 333세대 · 2023.07.20 |
| 소유자 | 김민승 (2023.09.25 소유권이전 · 거래가 270,053,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 최현정 / 40,611,068원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.25 신한은행 근저당권 · 채권최고액 121,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.02.26 한국주택금융공사로 이전등기 |
| 임차인 / 인수 | 확인된 임차인 없음 · 예상 인수액 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
권리분석의 기준은 2023년 9월 25일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 121,000,000원이고, 설정 당시 채무자는 김민승입니다. 이후 2026년 1월 12일 최현정의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
특히 확인해야 할 부분은 2026년 2월 26일의 근저당권 이전등기입니다. 근저당권자가 신한은행에서 한국주택금융공사로 변경된 것이므로, 기존 근저당 121,000,000원과 한국주택금융공사의 권리를 별도로 합산해서는 안 됩니다. 같은 말소기준 근저당권의 승계이며, 매각으로 원근저당권이 소멸하면 그 이전등기도 함께 정리되는 구조입니다.
2023년 소유권보존 당시 기재됐던 금지사항등기는 김민승의 소유권이전등기에 따라 이미 말소됐습니다. 현재 등기상 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 293,000,000원
각화센트럴파크3차 동일 면적대(전용 약 60㎡)의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 실거래 평균은 293,000,000원, 최저 거래는 280,000,000원, 최고 거래는 305,000,000원입니다. 2026년 4월에 거래된 동일 24층 사례는 298,000,000원으로 이번 최저매각가보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 24 | 298,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 22 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 21 | 299,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 28 | 297,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 17 | 293,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 294,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 22 | 297,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 34 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 39 | 288,000,000원 |
| 최근 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 293,000,000원 |
2026년 4월 거래 중에는 이번 경매물건과 동일한 24층, 298,000,000원 사례가 있어 비교 참고가치가 있습니다. 이번 최저매각가는 그 거래보다 3,000,000원 낮지만, 최근 12개월 전체 평균보다는 2,000,000원 높습니다. 따라서 동일 층 거래와 비교할 여지는 있으나, 최근 평균을 기준으로는 신건에 확실한 가격 할인이 존재하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용은 4,930,000원, 근저당권 배당 추정액은 121,000,000원, 신청채권자 최현정의 청구금액은 40,611,068원입니다. 채권최고액 기준 근저당 배당과 신청채권액이 모두 지급되는 단순 추정에서는 소유자에게 잔여금이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,930,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신한은행 | 121,000,000원 | 121,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 최현정 | 40,611,068원 | 40,611,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 128,458,932원 |
근저당권 배당은 채권최고액 121,000,000원을 적용한 추정치입니다. 등기상 해당 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당권자와 확정 채권액은 배당절차에서 확인해야 합니다. 실제 대출 잔액, 당해세, 우선배당 항목 등에 따라 배당 결과와 잔여금은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격과 인수액
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 295,000,000원입니다. 유찰이 발생하는 경우를 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 세 경우 모두 현재 분석상 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
| 구분 | 매각가 가정 | 소유자 잔여 | 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 295,000,000원 | 128,458,932원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 236,000,000원 | 70,284,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 188,800,000원 | 23,745,732원 | 0원 |
유찰 후 가격과 잔여금은 가정에 따른 시나리오이며, 실제 유찰 여부와 향후 매각기일은 확정된 것이 아닙니다. 잔여금은 회차별 집행비용 추정이 반영된 수치입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계돼 있으므로 유찰을 당연한 결과로 전제해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각화동농산물도매시장 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 농산물도매시장, 화물터미널 등이 혼재합니다. 주거 편의성과 주변 상업·물류시설의 영향을 함께 검토할 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 동측 인근 동문대로와 시내버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2023.07.20 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 지하 3층, 지상 39층 중 24층이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며, 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 개별 호수 내부 수리 상태와 하자는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 333세대 단지로, 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 280,000,000원부터 305,000,000원까지 분포하므로 층·향·조망·개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준 재확인. 최근 평균 293,000,000원과 동일 24층 거래 298,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 295,000,000원에는 명확한 평균 대비 할인폭이 없습니다.
- 근저당권 이전 확인. 신한은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 현재 권리자, 채권액 및 배당관계를 확인하세요. 동일 근저당을 별도의 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 확인된 임차인은 없지만, 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요. 소유자가 직접 거주한다고 단정해서는 안 됩니다.
- 관리비·추가 비용. 미납 관리비와 공용부분 부담, 취득 관련 세금, 명도 및 수리비를 별도로 점검하세요.
- 유찰 시나리오. 신건 295,000,000원, 1회 유찰 가정 236,000,000원, 2회 유찰 가정 188,800,000원을 비교하되, 향후 유찰 여부를 확정적으로 가정하지 마세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 장점은 명확한 말소기준과 예상 인수액 0원입니다. 근저당권 이전등기도 기존 권리의 승계일 뿐 별도의 인수채무로 중복 계산할 대상은 아닙니다. 임차인 신고가 확인되지 않아 보증금 인수 위험도 현재 분석상 발견되지 않았습니다.
그렇지만 감정가이자 신건 최저매각가인 295,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 293,000,000원보다 높습니다. 같은 24층의 최근 거래 298,000,000원이 참고할 만한 가격이기는 하지만, 그 차이만으로 입찰비용과 개별 물건 상태까지 고려한 충분한 할인 여유가 확보됐다고 보기는 어렵습니다.
권리상 부담은 낮지만, 신건에서는 가격 매력이 제한적인 아파트입니다. 적극적인 고가 응찰보다 실거래 수준을 기준으로 입찰 상한을 신중히 정하고, 실제 점유관계와 근저당권 이전에 따른 배당권자를 최종 확인하는 접근이 적절합니다.
