광주지방법원 2026타경29. 광주 북구 각화동 각화센트럴파크3차 301동 24층 2402호, 전유면적 59.9987㎡ 아파트입니다. 김민승이 2023.07.29 매매계약을 원인으로 거래가액 270,053,000원에 취득했고, 2023.09.25 신한은행 근저당권이 채권최고액 121,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.01.12 최현정의 강제경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 매수인에게 별도로 인수되는 금액은 0원입니다.
등기부에는 2026.02.26 기존 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 내용도 확인됩니다. 이는 2023.09.25 설정된 근저당권의 이전으로, 말소기준 시점 자체를 뒤로 바꾸는 새로운 선순위 권리는 아닙니다. 이 사건의 주된 판단 포인트는 복잡한 권리관계가 아니라 295,000,000원이라는 신건 가격이 최근 거래 수준에서 얼마나 경쟁력 있는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경29 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 각화동 721 각화센트럴파크3차 301동 24층 2402호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 아파트 · 전유면적 59.9987㎡ · 지하3층/지상39층 중 24층 |
| 소유자 | 김민승 · 거래가액 270,053,000원 |
| 사용승인일 | 2023.07.20 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최현정 / 40,611,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인은 없습니다. 말소기준은 2023.09.25 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 121,000,000원)입니다. 2026.01.12 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 이후 2026.02.26에는 기존 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이는 기존 담보권의 승계입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.7% 높은 신건
각화센트럴파크3차 동일 면적 60.0㎡의 최근 12건 실거래는 280,000,000원~305,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 293,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 60.0㎡ | 24 | 298,000,000원 |
| 2026.04 | 60.0㎡ | 22 | 297,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 21 | 299,000,000원 |
| 2026.03 | 60.0㎡ | 11 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 28 | 297,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 17 | 293,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 10 | 294,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 22 | 297,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 34 | 288,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2025.11 | 60.0㎡ | 39 | 288,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 293,000,000원 |
최저매각가 295,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원의 100.7%입니다. 최신 거래 298,000,000원보다는 3,000,000원 낮지만, 최근 평균보다 2,000,000원 높으므로 신건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 가격 가점보다는 권리 안정성을 보고 접근하되, 입찰가는 최근 실거래 범위와 직접 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 121,000,000원 | 121,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최현정 | 40,611,068원 | 40,611,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,458,932원 |
295,000,000원 매각 가정에서는 채권자 청구액 161,611,068원이 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 128,458,932원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 0원 | 128,458,932원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 0원 | 70,284,932원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 0원 | 23,745,732원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 가정에서도 채권 미배당은 0원이고 매수인 인수도 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 권리 인수액이 새로 발생하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 매각가격과 배당금액은 절차 진행에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 각화동농산물도매시장 남서측 인근으로, 대규모 아파트단지·근린생활시설·농산물도매시장·화물터미널 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에 동문대로와 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상39층 제301동의 24층 2402호이며 사용승인일은 2023.07.20입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,106,000원/㎡입니다.
- 단지. 각화센트럴파크3차는 333세대이며, 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 평균 293,000,000원보다 높습니다. 신건이라는 이유만으로 할인 매수로 판단하지 마세요.
- 최근 거래 대조. 같은 24층의 2026.04 거래가 298,000,000원입니다. 개별 호수의 상태·향·내부 차이를 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.26 한국주택금융공사로 근저당권 이전이 등기돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기부에서 현재 권리자와 말소 관계를 다시 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 집행비용 4,930,000원과 확인된 채권을 기준으로 한 산정이며, 당해세 등 실제 우선채권에 따라 달라질 수 있습니다.
- 현장 상태. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았으나, 실제 내부 상태와 점유 상황은 입찰 전 현장에서 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 평균선”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 구조가 단순합니다. 2023.09.25 신한은행 근저당권을 기준으로 이후 강제경매개시결정이 정리되는 구조라 권리 위험은 낮은 편입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 295,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 293,000,000원의 100.7%로 평균보다 높습니다. 최신 거래 298,000,000원과는 큰 차이가 없어 시장가격 범위 안에 있지만, 현재 가격만으로 뚜렷한 경매 할인이라고 보기는 어렵습니다. 결론은 권리는 합격, 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
