광주지방법원 2026타경1083. 광주 광산구 쌍암동 에드가302의 8층 818호입니다. 공부상 용도는 아파트이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 전유면적 25.6308㎡ 도시형생활주택입니다. 감정가 6,300만원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가가 3,528만원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈길이 가는 물건입니다.
그러나 등기부를 보면 가격보다 중요한 권리가 먼저 눈에 들어옵니다. 김보름 명의의 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 66,000,000원이고, 전입신고와 확정일자가 모두 2023년 2월 28일로, 2026년 1월 30일의 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
결국 이 사건의 핵심은 낙찰금액과 실제 취득 부담을 구분하는 것입니다. 낙찰가가 떨어지면 임차인이 배당받는 금액도 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만을 시세와 비교하면 투자 판단이 크게 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-115 에드가302 8층 818호 |
| 도로명주소 | 월계로 223-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 |
| 전유면적 / 층수 | 25.6308㎡ · 지하 1층/지상 10층 중 8층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2013.10.08 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 | 63,000,000원 |
| 최저매각가 | 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 김보름 / 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2026.01.30 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 매수인 인수권리 | 을구 3번 주택임차권등기 · 미배당 보증금 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기부상 과거 배진한 명의의 전세권 66,000,000원은 2018년 3월 2일 해지로 말소된 권리입니다. 현재 문제 되는 권리는 그 전세권이 아니라 2024년 8월 5일 등기된 김보름의 주택임차권입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 미배당 승계
확인되는 실제 임차인은 김보름 1명입니다. 건물 전체에 관하여 주택임차권이 등기되어 있으며, 배당요구가 확인됩니다. 현재 경매를 신청한 채권자도 김보름으로 기재되어 있어, 임차보증금 채권과 신청채권자 청구금액을 서로 다른 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김보름 | 건물 전체 주거 · 임차권등기 |
66,000,000원 | 전입 2023.02.28 확정 2023.02.28 |
대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 임대차계약일 | 2023.01.16 |
|---|---|
| 전입신고 / 점유개시 | 2023.02.28 / 2023.02.28 |
| 확정일자 | 2023.02.28 |
| 임차권등기 | 2024.08.05 접수 제117924호 (2024카임5520) |
| 배당요구 | 확인 (2024.08.05) |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 현재 회차 예상 배당 | 34,244,960원 |
| 현재 회차 예상 인수 | 31,755,040원 |
③ 실질취득 계산 — 유찰되어도 총액은 내려가지 않는다
현재 회차 최저매각가 35,280,000원을 실제 낙찰가로 가정하면, 추정 집행비용 1,035,040원을 제외한 34,244,960원이 김보름의 보증금에 배당됩니다. 보증금 66,000,000원 중 남은 31,755,040원이 매수인 인수액입니다.
| ① 낙찰가 가정 | 35,280,000원 |
|---|---|
| ② 집행비용 추정 | 1,035,040원 |
| ③ 임차인 예상 배당 | 34,244,960원 |
| ④ 매수인 인수 보증금 | 31,755,040원 |
| 실질취득(①+④) | 67,035,040원 |
| 최근 12개월 실거래 평균 | 59,833,333원 |
| 실질취득 ÷ 최근 평균 | 약 112.0% |
실질취득은 낙찰대금과 승계 보증금의 합계입니다. 집행비용은 예상배당에서 먼저 공제되어 임차인에게 지급되지 않는 만큼 인수액에 영향을 줍니다. 취득세·등기비용·명도비용·기타 부대비용은 별도입니다.
④ 유찰 시나리오 — 떨어지는 최저가, 늘어나는 인수금
이 사건은 일반적인 무인수 경매와 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 66,000,000원이 예상 낙찰가보다 높기 때문에, 추가 유찰로 낙찰가가 떨어져도 임차인에게 배당되지 않는 보증금이 늘어납니다. 그 결과 실질취득은 보증금 약 6,600만원을 중심으로 유지됩니다.
| 시나리오 | 최저매각가 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(56%) | 35,280,000원 | 31,755,040원 | 67,035,040원 |
| 3회 유찰(39%) | 24,696,000원 | 42,148,528원 | 66,844,528원 |
| 4회 유찰(27%) | 17,287,200원 | 49,423,970원 | 66,711,170원 |
각 회차의 매각가·인수 예상액에 따른 단순 합산입니다. 집행비용 추정치가 회차마다 달라 총액에 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가와 확정 배당액에 따라 인수금은 변동합니다.
⑤ 시세 비교 — 최근 가격은 하락 추세
한양에드가302동의 비교 실거래는 총 7건이며, 그중 최근 12개월 표본은 3건, 평균 59,833,333원입니다. 가장 최근 거래는 2026년 3월 60,000,000원입니다. 전체 기간 평균 62,357,142원에는 2022년의 79,000,000원 거래 등 과거 고가 사례가 포함되어 있으므로, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.87㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 24.87㎡ | 7 | 59,500,000원 |
| 2025.08 | 24.87㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 24.87㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2023.04 | 24.87㎡ | 9 | 47,000,000원 |
| 2022.03 | 25.63㎡ | 10 | 79,000,000원 |
| 2021.10 | 24.87㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 근접 면적 | 3건 | 59,833,333원 |
비교 거래의 전용면적은 주로 24.87㎡이며, 경매 대상은 25.6308㎡입니다. 근접 면적의 거래라는 점에서 층·향·내부 상태와 면적 차이를 감안해야 하지만, 최근 거래가 약 6,000만원 수준에 형성된다는 점은 유의미합니다.
더 중요한 것은 가격 방향입니다. 최근 12개월 거래 평균은 과거 거래 평균 대비 -6.9% 하락 추세를 보입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 할인폭을 크게 보이게 하는 것은 적절하지 않습니다. 인수 포함 실질취득 67,035,040원은 최근 평균보다 약 12.0% 높아, 현재 시세와 하락 추세를 함께 고려하면 가격 경쟁력이 부족합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,035,040원 |
| 1. 임차인 김보름 보증금(우선변제) | 66,000,000원 | 34,244,960원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김보름(별도 추가배당) | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | 66,000,000원 | 31,755,040원 |
경매 신청채권자와 임차인이 모두 김보름으로 기재되어 있으며, 별도 추가배당 0원은 우선변제 배당 외의 추가 배당액을 뜻합니다. 동일한 66,000,000원 채권을 두 번 합산하지 않습니다. 매수인 인수 예상액은 매각대금에서 별도 지급하는 배당액이 아닙니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트첨단점 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 업무용시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있습니다. 동측으로 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접합니다.
- 건물. 2013.10.08 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 도시형생활주택으로 전유면적 25.6308㎡입니다. 일반적인 중대형 아파트와는 실사용 면적 및 매수 수요층이 다를 수 있으므로 소형 주거상품 기준으로 환금성을 평가해야 합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,530,000원/㎡이며, 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 거래 및 환금성. 비교 단지 규모는 130세대이고 확인되는 실거래는 총 7건입니다. 최근 거래 표본이 3건으로 많지 않으며, 최근 가격 추세는 -6.9%입니다. 매도 시 거래가격과 소요기간을 보수적으로 가정할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 인수 보증금부터 계산. 현 최저가 35,280,000원에 응찰한다고 해서 총취득 부담이 그 금액으로 끝나지 않습니다. 현 회차 인수 예상 31,755,040원을 합산한 67,035,040원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수 문구 확인. 을구 3번 주택임차권등기는 말소기준권리 이전에 성립한 권리입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 임차권자와 신청채권자 관계 검토. 김보름이 임차권자이면서 경매 신청채권자로 기재되어 있습니다. 채권 동일성, 임대차의 실질, 배당요구 및 관련 서류를 확인하고 가장임차 여부는 증거 없이 단정하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 추가 유찰로 최저가가 하락하면 미배당 보증금이 증가합니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득이 최근 실거래 수준으로 충분히 내려가지 않는다는 점을 반영하세요.
- 최근 시세와 매각 가능성. 최근 12개월 평균 59,833,333원, 최신 거래 60,000,000원 및 -6.9% 하락 추세를 기준으로 실질취득이 시세를 초과하는지 검토하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 및 과거 점유개시 내역만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수는 없습니다. 현황조사와 현장 확인을 통해 점유자, 인도 가능 시점 및 명도비용을 점검하세요.
- 관리비·세금·부대비용. 공용부분 관리비 체납, 취득세, 등기비용 및 추가 배당 변동 요인을 확인하세요. 이 비용들은 제시된 실질취득 추정액에 별도로 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 실거래 원본을 최종 확인한 뒤 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 인수 부담은 남는다”
광주 에드가302 818호는 두 차례 유찰 끝에 최저매각가가 감정가의 56%인 3,528만원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 가격이 실제 취득비용을 의미하는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김보름의 보증금 66,000,000원이 매각물건명세서상 인수 대상이며, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 31,755,040원입니다.
이를 낙찰가에 합하면 실질취득은 67,035,040원입니다. 최근 12개월 평균 59,833,333원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 초과합니다. 더구나 최근 가격 흐름은 -6.9% 하락 추세입니다. 추가 유찰이 진행되어도 낙찰가 하락분을 임차보증금 인수 증가분이 상당 부분 상쇄하므로 실질취득은 약 6,600만원 수준에서 유지됩니다.
과거 전세권은 말소됐지만, 현재 주택임차권은 그대로 핵심 인수위험으로 남아 있습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하게 기재된 사정도 권리관계 확인이 필요한 부분입니다. 이 사건은 최저가 할인폭보다 인수권리를 우선해서 판단해야 하는 물건입니다. 현 권리관계와 최근 시세를 전제로 하면 권리 인수 부담이 크고 가격 메리트도 부족하므로 입찰에 신중해야 합니다.
