광주지방법원 2026타경1083. 광주 광산구 쌍암동 에드가302 8층 818호입니다. 사건 표기는 아파트이고, 감정평가상 이용상태는 전유면적 25.6308㎡의 도시형생활주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 63,000,000원에서 1회 유찰된 44,100,000원입니다. 하지만 이 물건은 최저가 숫자만으로 투자성을 판단하면 안 됩니다.
을구 순위 3번에는 김보름 명의의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임대차계약일자는 2023.01.16, 전입·점유개시·확정일자는 모두 2023.02.28이고, 임차보증금은 66,000,000원입니다. 강제경매개시결정은 2026.01.30이므로 임차인의 대항력 발생시점이 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1083 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-115 에드가302 8층 818호 |
| 용도 / 전유면적 | 아파트 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 25.6308㎡ · 지하1층/지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 김보름 / 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2013.10.08 |
① 권리 흐름 — 보증금 66,000,000원이 최저가보다 크다
이 사건의 핵심은 말소기준권리 이전에 대항력을 갖춘 임차인입니다. 김보름은 2023.02.28 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024.08.05에는 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2026.01.30 강제경매개시결정이 들어왔기 때문에 이 임차권은 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보름 | 건물전체 · 주거(임차권등기) | 66,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다.
② 실질취득과 시세 — 최저가는 73.7%, 실제 부담은 112.3%
한양에드가302동 동일 면적대 실거래는 7건이 확인됩니다. 전체 평균은 62,357,142원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 59,833,333원, 최신 거래는 2026.03의 60,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.9% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 24.87㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2025.11 | 24.87㎡ | 7 | 59,500,000원 |
| 2025.08 | 24.87㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2023.08 | 24.87㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2023.04 | 24.87㎡ | 9 | 47,000,000원 |
| 2022.03 | 25.63㎡ | 10 | 79,000,000원 |
| 2021.10 | 24.87㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.6308㎡ | 3건 | 59,833,333원 |
표면 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균의 73.7%입니다. 그러나 현재 회차에서 임차보증금 미배당분 23,093,800원을 더한 실질 부담은 67,193,800원입니다. 이는 최근 12개월 평균 59,833,333원의 약 112.3%, 최신 거래 60,000,000원의 약 112.0%입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 26.3% 싸다”고 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 44,100,000원 | 23,093,800원 | 67,193,800원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 30,869,999원 | 36,085,661원 | 66,955,660원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,608,999원 | 45,179,963원 | 66,788,962원 |
낙찰가만 44,100,000원 → 30,869,999원 → 21,608,999원으로 내려가도 인수액이 반대로 증가해 총부담은 66,000,000원대에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 김보름 보증금 | 66,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김보름 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 66,000,000원 중 42,906,200원이 배당되고, 부족분 23,093,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 롯데마트첨단점 남서측 인근으로 공동주택·업무용시설·근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 간선도로망이 있습니다. 단지 동측은 왕복2차로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상10층 에드가302 내 8층 818호이며 사용승인일은 2013.10.08입니다. 개별난방·승강기·옥내소화전·소방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 거래성. 한양에드가302동은 130세대이며 확인된 실거래 7건은 47,000,000원부터 79,000,000원까지 분포합니다. 최근 12개월 3건 평균은 59,833,333원이고 최근 흐름은 -6.9%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 44,100,000원에 인수 23,093,800원을 더한 67,193,800원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰만 기다린다고 해결되지 않음. 2회 유찰 시 인수액은 36,085,661원, 3회 유찰 시 45,179,963원으로 증가해 총부담은 계속 66,000,000원대입니다.
- 임차권 원본 확인. 김보름은 대항력·우선변제권을 모두 갖춘 것으로 조사됐고 매각물건명세서에도 미변제 잔액 인수가 명시돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 김보름으로 동일하므로 임대차관계와 채권 발생 경위를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 62,357,142원보다 최근 12개월 평균 59,833,333원과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.9% 낮아진 만큼 과거 최고 거래 79,000,000원을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
맺으며 — “44,100,000원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가입니다. 감정가 63,000,000원이 한 번 유찰돼 44,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균과 비교하면 73.7%에 불과합니다. 하지만 김보름의 대항력 있는 임차보증금은 66,000,000원입니다. 현재 배당으로 42,906,200원만 회수되면 미변제 23,093,800원을 매수인이 떠안게 되고, 실질 부담은 67,193,800원이 됩니다.
그 금액은 최근 12개월 평균 59,833,333원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다. 게다가 최근 시세 흐름은 -6.9%입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수가 늘어나기 때문에 총부담은 66,000,000원대에서 크게 벗어나지 않습니다. 표면 최저가는 할인, 실질취득은 시세 이상. 이 물건은 바로 그 차이를 놓치지 않는 것이 권리분석의 핵심입니다.
