광주지방법원 2026타경1236. 광주 북구 매곡동 삼익 101동 17층 1709호, 전유면적 126.84㎡의 아파트입니다. 소유자는 윤용출이며, 현재 말소기준권리는 2012.05.29. 설정된 광주새마을금고 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 광주새마을금고의 근저당권 22,100,000원과 13,000,000원, 그리고 2026.02.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 광주농업협동조합 근저당권과 장기수 근저당권, 국민건강보험공단광주북부지사 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 복잡한 인수 위험이 아니라 현재 신건 가격이 시장가격 대비 어느 위치인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 매곡동 42-2 101동 17층1709호 |
| 물건종류 / 전유면적 | 집합건물(아파트) · 전유면적 126.84㎡ · 지하1층/지상20층 중 17층 |
| 소유자 | 윤용출 |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고영진 / 123,452,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2012.05.29. 광주새마을금고 근저당권이며, 이후 같은 금융기관이 추가로 설정한 2013.06.27. 근저당권과 2015.07.24. 근저당권, 2026.02.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 할인보다는 ‘최근 시세 수준’
삼익 동일면적 126.84㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 249,750,000원이지만 과거 거래가 섞인 수치이므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 263,333,333원, 최신 거래는 2026.02. 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 126.84㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2025.10 | 126.84㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2025.08 | 126.84㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.01 | 126.84㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 126.84㎡ | 18 | 250,000,000원 |
| 2024.03 | 126.84㎡ | 12 | 273,000,000원 |
| 2024.03 | 126.84㎡ | 20 | 260,000,000원 |
| 2024.01 | 126.84㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 126.84㎡ | 18 | 230,000,000원 |
| 2023.11 | 126.84㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 126.84㎡ | 10 | 284,000,000원 |
| 2023.05 | 126.84㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 126.84㎡ | 3건 | 263,333,333원 |
현재 최저매각가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.9%입니다. 최신 거래 265,000,000원과도 큰 차이가 없어, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 반면 최근 거래가 과거 거래보다 7.4% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 제공된 거래 추세 자체는 하락장이 아니라 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,482,000원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주새마을금고 | 22,100,000원 | 22,100,000원 |
| 3. 근저당 · 광주새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 고영진 | 123,452,054원 | 93,418,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 288,552,054원 중 예상 배당액은 258,518,000원이며, 미배당은 30,034,054원입니다. 그러나 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주공업고등학교 남서측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트), 전유면적 126.84㎡이며 101동 지하1층/지상20층 건물의 17층 1709호입니다. 사용승인일은 1992.12.02.입니다.
- 도로. 단지 북측·동측(정문)·서측(후문)으로 중로 및 소로의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 근린상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역 관련 사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다.
- 단지 규모·거래. 삼익은 395세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 249,750,000원보다 최근 12개월 평균 263,333,333원과 최신 거래 265,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 할인 착시 경계. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 99.9%이므로, 신건 자체에 큰 가격 할인은 없습니다.
- 권리 말소 확인. 2012.05.29. 광주새마을금고 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차인 현황 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 최종 대조하세요.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당 30,034,054원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 수준”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2012.05.29. 광주새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 실질취득액 263,000,000원은 최근 12개월 평균 263,333,333원의 99.9%, 최신 거래 265,000,000원과도 비슷합니다. 최근 거래 추세가 7.4% 상승으로 집계된 점은 긍정적이지만, 그것과 별개로 신건 가격에는 뚜렷한 할인폭이 없습니다. 결론은 권리 안정성은 좋지만 가격 메리트는 제한적 — 현재 회차에서는 시세 수준의 입찰인지부터 냉정하게 따져야 하는 물건입니다.
