광주지방법원 2026타경1236. 광주광역시 북구 매곡동 삼익아파트 101동 17층 1709호, 전용 126.84㎡ 아파트입니다. 소유자는 윤용출이며, 1993년 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 2012년 광주새마을금고의 근저당권이 설정됐고 이후 같은 금융기관의 추가 근저당권이 설정되었습니다. 2026년에는 채권자 고영진의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 물건의 핵심은 강제경매 신청채권자가 선순위 근저당권자가 아니라는 점입니다. 말소기준권리는 2012.05.29 설정된 광주새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 추가 근저당권과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 이전에 설정된 근저당권과 압류도 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 제시된 권리관계에서 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

그러나 권리 안전성과 낙찰 가격의 매력은 별개입니다. 감정가 263,000,000원은 전체 12건 평균인 249,750,000원보다 높습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균 263,333,333원과 비교해도 차이가 거의 없습니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 거래 수준을 중심으로 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위는 이미 정리, 나머지는 매각 소멸

1995년과 2001년에 설정된 광주농업협동조합 근저당권 및 2002년 장기수 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단광주북부지사의 2005년 압류도 2007년에 말소되었습니다. 따라서 오래된 등기 기록이 존재한다는 사실만으로 매수인에게 선순위 인수 부담이 생기는 구조는 아닙니다.

현재 권리분석의 기준은 2012.05.29 광주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 2013년·2015년 근저당권과 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 특히 신청채권자 고영진은 후순위에 위치하므로 선순위 근저당권에 먼저 배당한 뒤 남는 매각대금에서 배당을 받는 구조로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격

광주 매곡동 삼익아파트의 동일 전용면적 126.84㎡ 실거래 기록입니다. 전체 12건 평균은 249,750,000원이지만, 최근 12개월에 해당하는 3건의 평균은 263,333,333원입니다. 가격 메리트는 이 최근 평균과 최신 거래가를 우선 기준으로 판단합니다.

신건 최저가 263,000,000원은 전체 평균 249,750,000원의 105.3%로, 장기간 실거래 전체를 기준으로는 오히려 높은 가격입니다. 다만 최근 12개월 평균이 263,333,333원으로 올라와 있다는 점도 함께 봐야 합니다. 최근 평균 대비 최저가 비율은 99.9%로 사실상 시세와 같습니다.

최신 거래는 2026년 2월, 8층 265,000,000원입니다. 본건은 17층이지만 실제 층별 선호도, 향, 내부 상태를 확인하지 않은 상태에서 단순히 층수가 더 높다는 이유로 프리미엄을 단정하기는 어렵습니다. 최저가가 최신 거래보다 2,000,000원 낮다는 사실만으로 충분한 경매 할인폭이 확보됐다고 보기도 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)

본건은 선순위 광주새마을금고 근저당권에 대한 배당이 먼저 이루어진 뒤, 후순위 강제경매 신청채권자 고영진에게 배당되는 구조입니다. 아래 금액은 제시된 예상배당 기준이며 실제 배당액은 확정 채권액과 배당 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 4,482,000원은 추정치이며, 광주새마을금고의 배당액은 제시된 채권최고액 기준입니다. 채권자 총 청구액 288,552,054원 중 예상 채권자 배당액은 258,518,000원, 미배당은 30,034,054원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 최저매각가는 감정가의 100%인 263,000,000원입니다. 유찰을 가정하면 제시된 회차별 최저매각가는 다음과 같습니다. 실제 유찰 여부나 다음 매각조건이 확정됐다는 뜻은 아닙니다.

1회 유찰을 가정한 최저매각가는 210,400,000원, 2회 유찰 가정에서는 168,320,000원입니다. 현재 회차보다 매각가격이 낮아지면 예상 채권 미배당이 증가하지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 매곡동 광주공업고등학교 남서측 인근입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있습니다. 북측·동측 정문·서측 후문 방향으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 건물. 1992.12.02 사용승인된 철근콘크리트조 아파트입니다. 승강기, 소화전, 소방설비 및 일반적인 급배수·급탕설비 등이 구비되어 있습니다. 연식에 따른 내부 수선 및 설비 관리 상태를 확인할 필요가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역과 근린상업지역 관련 사항이 있으며, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 전통상업보존구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 1,062,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 마감 및 실제 유지관리 상태는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 395세대 규모이며 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다. 거래가격은 200,000,000원에서 285,000,000원까지 차이가 있어 층·향·내부 상태와 매도 시점에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 평균과 사실상 동일합니다. 거래 평균만으로 입찰하지 말고 실제 내부 상태와 수리비를 반영해 적정 응찰가를 정해야 합니다.
• 최신 시세 재확인. 확인된 최신 실거래는 2026.02의 265,000,000원입니다. 매각기일 전에 추가 거래와 매물 호가를 확인해 시세 기준을 갱신해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 실제 점유자가 누구인지, 인도에 필요한 절차가 무엇인지는 현황조사서와 현장 확인을 통해 재점검해야 합니다.
• 선순위 권리 검토. 2012.05.29 광주새마을금고 근저당권을 말소기준으로, 이미 말소된 과거 권리와 매각으로 소멸하는 권리를 구별해 확인해야 합니다.
• 배당 위험 구분. 신청채권자 고영진의 예상 미배당 30,034,054원은 매수인 인수액과 다른 개념입니다. 확정 배당과 권리 승계 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
• 관리비 및 수선비. 공용부분 관리비 체납 여부, 장기수선 상태, 전용부분 내부 수리 필요성 등을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각기일 2026.10.29의 최저매각가, 입찰보증금, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 안전형, 신건 가격은 신중”

광주 매곡동 삼익아파트 1709호는 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 권리관계가 비교적 단순한 물건입니다. 과거 선순위 권리는 이미 말소되었으며, 2012년 광주새마을금고 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 강제경매 신청채권자에게 예상 미배당이 발생하지만, 그것이 매수인에게 승계되는 금전 부담은 아닙니다.

가격은 별도로 판단해야 합니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 263,333,333원에 비해 신건 최저가가 263,000,000원으로 거의 차이가 없습니다. 최근 거래 추세는 +7.4%이므로 하락장이라고 단정할 수 없지만, 그렇다고 현재 가격을 충분히 할인된 경매 가격으로 평가하기도 어렵습니다.

결론은 권리 합격, 신건 가격은 신중입니다. 실제 점유와 내부 상태를 확인하고 최근 거래 수준을 기준으로 입찰 상한을 설정해야 합니다. 유찰된다면 가격 매력이 커질 수 있으나, 유찰 자체를 확정적인 전략의 전제로 삼아서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 권리보다 매수가격의 적정성입니다.