광주지방법원 2026타경1389. 광주 북구 연제동 현대 105동 17층 1706호, 전용 129.73㎡ 아파트입니다. 소유자 박대감은 2012.12.17 이 물건을 거래가 168,000,000원에 취득했고 같은 날 삼광신용협동조합이 채권최고액 143,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 230,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 161,000,000원입니다. 확인된 인수액이 없으므로 현재 회차 기준 실질취득도 161,000,000원으로 같습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 234,500,000원과 비교하면 68.7%입니다. 다만 최근 거래 흐름이 과거보다 7.0% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 12건 평균 246,333,333원만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1389 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 36-1 105동 17층 1706호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 129.73㎡ · 철근콘크리트벽식조 20층 건 중 17층 |
| 단지 | 현대 · 760세대 · 1992.07.30 준공 |
| 소유자 | 박대감 (2012.12.17 거래가 168,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼광신용협동조합 / 131,450,627원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 압류는 배당순서 확인
확인된 임차인 없음. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준권리는 2012.12.17 삼광신용협동조합 근저당권이며, 이후 남아 있는 압류 4건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 회차 배당 추정에서도 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 우선
같은 단지 현대, 동일 면적 129.73㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 246,333,333원이지만 최근 12개월 평균은 234,500,000원이고, 최근 시세가 과거 대비 -7.0%입니다. 따라서 가격 판단의 기준은 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 129.73㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2025.12 | 129.73㎡ | 4 | 218,000,000원 |
| 2025.08 | 129.73㎡ | 16 | 231,000,000원 |
| 2025.05 | 129.73㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2025.03 | 129.73㎡ | 16 | 265,000,000원 |
| 2025.01 | 129.73㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 129.73㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2024.06 | 129.73㎡ | 8 | 260,000,000원 |
| 2024.05 | 129.73㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2024.05 | 129.73㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2024.04 | 129.73㎡ | 19 | 220,000,000원 |
| 2023.10 | 129.73㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 129.73㎡ | 4건 | 234,500,000원 |
최신 거래는 2026.03의 249,000,000원, 최근 12개월 평균은 234,500,000원입니다. 현재 실질취득 161,000,000원은 최근 평균의 68.7%에 불과하므로 현재 회차에는 실거래 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 전체 12건 평균 246,333,333원은 최근 평균보다 높고, 최근 대 과거 추세가 -7.0%이므로 “과거 최고가 288,000,000원”을 기준으로 할인폭을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.9% 추정) | - | 3,054,000원 |
| 2. 근저당 · 삼광신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,946,000원 |
현재 회차 161,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 143,000,000원이 전액 배당되는 추정이고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여 및 배당순서는 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 161,000,000원 | 143,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 32,677,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 65,930,020원 | 0원 |
2회 또는 3회 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 데이터상 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 얼마를 덜 배당받느냐와 매수인이 얼마를 추가 승계하느냐는 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 양산동 소재 연제초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 20층 건 중 17층 1706호이며, 위생·급배수·소방·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구이며 대로3류·소로1류에 접하고, 비행안전제3구역과 교육환경 보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다. 공시지가는 912,100원/㎡입니다.
- 환금성. 760세대 단지이고 동일면적 실거래가 이어지고 있으나, 1992.07.30 준공 단지이며 최근 시세가 과거 대비 7.0% 낮아진 흐름입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액 0원이므로 현재 실질취득은 161,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 234,500,000원의 68.7%라는 점이 가격 판단의 핵심입니다.
- 하락장 보정. 전체 평균 246,333,333원보다 최근 12개월 평균 234,500,000원을 우선하고, 최근 대 과거 -7.0% 하락 흐름을 반영해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 당해세 확인. 후순위 압류는 소멸하지만 당해세라면 배당에서 우선 차감됩니다. 매각 전 세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 조건은 현장 및 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고 가격은 낮다, 다만 하락장과 세금은 확인”
이 물건의 중심은 복잡한 임차인 승계가 아닙니다. 말소기준은 2012.12.17 삼광신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 확인된 임차인 0명·매수인 인수 0원입니다. 그래서 현재 회차 실질취득은 최저가 그대로 161,000,000원입니다.
가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일면적 평균 234,500,000원의 68.7%여서 할인폭이 뚜렷합니다. 동시에 최근 시세는 과거 대비 -7.0%이고, 등기상 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당순서가 바뀔 수 있습니다. 결론은 권리구조는 양호하고 현재 가격에는 메리트가 있으나, 하락 추세와 당해세를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
