광주지방법원 2026타경30075. 광주 서구 광천동 607-46 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지 139.0㎡와 건물이 함께 매각되고, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 권리 구조의 출발점은 2015년 7월 7일 광주중앙새마을금고의 채권최고액 40,300,000원 근저당입니다.
그 뒤 같은 금융기관의 근저당 2건, 이해정의 근저당 3건, 김혜자의 근저당 1건이 순차적으로 설정됐고 2026년 임의경매개시결정과 한국투자저축은행 가압류가 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 매각으로 소멸합니다. 다만 권리가 소멸한다고 해서 채권이 모두 배당되는 것은 아닙니다. 현재 최저가 기준으로 채권 미배당액은 278,554,532원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30075 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 광천동 607-46 · 천변좌로 8-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 대 · 139.0㎡ · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 · 급배수시설 및 보일러시설 |
| 소유자 | 유정관 |
| 감정가 / 최저가 | 461,816,880원 / 323,271,816원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 58,438,356원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.07.07. 을구 1번 광주중앙새마을금고 근저당 40,300,000원입니다. 이후 설정된 6건의 근저당과 2026년 임의경매개시결정, 가압류는 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시 일부 채권이 미배당되더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 현재 가격 — 감정가 70%, 시세 판단은 보류
이 물건은 한 차례 유찰되어 감정가 461,816,880원에서 현재 최저매각가 323,271,816원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 70%입니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 없어, 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 323,271,816원 | 317,946,011원 | 278,554,532원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 226,290,271원 | 222,322,207원 | 374,178,336원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 158,403,189원 | 155,385,544원 | 441,114,999원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 채권자 미배당액은 278,554,532원 → 374,178,336원 → 441,114,999원으로 커집니다. 하지만 이 미배당액은 말소되는 후순위 담보권자의 회수 부족분이며, 데이터상 낙찰자가 승계하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 323,271,816원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,325,805원 |
| 1. 근저당 · 광주중앙새마을금고 | 40,300,000원 | 40,300,000원 |
| 2. 근저당 · 광주중앙새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 근저당 · 광주중앙새마을금고 | 55,700,000원 | 55,700,000원 |
| 4. 근저당 · 이해정 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 5. 근저당 · 이해정 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 근저당 · 이해정 | 240,000,000원 | 62,946,011원 |
| 7. 근저당 · 김혜자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 1,500,543원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 596,500,543원 중 317,946,011원이 배당되고, 278,554,532원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주종합버스터미널 북동측 인근으로, 주위는 대로변 상가와 후면 소규모 주택상가 및 단독주택 등이 혼재하는 간선도로 주변 주상복합지대입니다.
- 교통. 대로 근처에 위치해 교통사정이 편리합니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕입니다.
- 설비. 급배수시설 및 보일러시설이 되어 있습니다.
- 토지. 139.0㎡ 대지, 준주거지역, 평지, 세로장방형이며 공시지가는 802,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 전통상업보존구역·중점경관관리구역에도 포함됩니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장·현황·등기 목적물을 반드시 맞춰보세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 현황과 경계, 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 단정하지 말고 주변 단독주택·토지 거래와 개별 입지 조건을 별도로 비교하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차 기준 278,554,532원이 미배당되지만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 승계는 구분해서 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현황과 가격은 확인이 필요하다”
이 사건의 등기 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2015년 광주중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 모두 매각으로 소멸해 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 323,271,816원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 기준 가격자료가 없어 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다.
또한 감정평가에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지인 반면 실제 이용상태는 단독주택으로 기재되어 있습니다. 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리보다 현황·점유·가격 검증이 더 중요한 유형입니다. 권리만 보면 인수 0원이지만, 현장 확인 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
