광주지방법원 2026타경30087. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 12층 1210호, 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 주택도시보증공사가 178,400,000원의 청구금액으로 강제경매를 진행하고 있습니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 178,400,000원이 낙찰자에게 넘어오는지입니다. 등기된 임차권자는 텅옌잉이며, 점유개시일은 2022.10.31, 주민등록일과 확정일자는 모두 2024.03.05입니다. 반면 말소기준인 우리은행 근저당권은 2022.09.16에 설정됐습니다. 점유개시와 주민등록 모두 말소기준권리 이후이므로 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않는 것으로 판단됩니다.
따라서 보증금이 낙찰가보다 크더라도 낙찰자의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 대항력 보증금 인수형 구조는 아닙니다. 다만 권리 인수가 없다는 판단과 가격 경쟁력이 있다는 판단은 별개입니다. 실제 거래가격을 검증해야 투자 타당성을 평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1210호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 | 오피스텔(주거용) · 20층 건물 중 12층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 2022년 9월 사용승인 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 132,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유·임대관계 | 주택임차권등기 존재 · 실제 점유 및 임대관계 재확인 필요 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 텅옌잉의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 178,400,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 텅옌잉 건물전부 · 주거용 |
178,400,000원 | 2024.03.05 2024.03.05 |
없음 | 배당순위 확인 필요 | 매수인 인수 0원 |
| 실제 임차인 | 1명 · 텅옌잉 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.28 |
| 점유개시일 | 2022.10.31 |
| 주민등록일 | 2024.03.05 |
| 확정일자 | 2024.03.05 |
| 임차권등기 | 2024.11.08 · 을구 2번 |
| 임차보증금 | 178,400,000원 |
| 등기상 차임 | 월 110,000원 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2024.11.08 |
| 매수인 인수액 | 0원 (현 권리관계 기준) |
임차인의 임대차계약은 2022.09.28에 체결됐고, 실제 점유개시일은 2022.10.31입니다. 우리은행 근저당 설정일인 2022.09.16보다 모두 늦으며 주민등록일 역시 2024.03.05로 후순위입니다.
주택임차권등기가 2024.11.08에 이루어졌더라도 이미 설정된 선순위 근저당권보다 우선하는 대항력이 새로 생기는 것은 아닙니다. 등기 및 임차인 판정에 따르면 매각으로 임차권은 소멸하며 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있고 청구금액은 임차보증금과 같은 178,400,000원입니다. 다만 이것만으로 대위변제 또는 채권승계의 구체적인 법률관계를 확정할 수 없습니다. 신청채권자를 별도의 실제 임차인으로 중복 산정하지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 56%, 시세 대비 할인은 미확인
이 물건의 감정가는 237,000,000원이고 2회 유찰 후 현재 최저매각가는 132,720,000원입니다. 감정가의 56%까지 내려왔다는 점은 분명하지만, 감정가와 최근 거래가격은 서로 다릅니다.
광주역한국아델리움의 실제 거래수준과 동일 용도·면적·층의 시세를 대조하기 전에는 132,720,000원이 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 주거용 오피스텔은 임대수요, 관리비, 공실 위험, 전용면적, 개별 호실 상태가 실질적인 매매가치에 영향을 줍니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 56% | 132,720,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 39.2% | 92,904,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 27.44% | 65,032,799원 | 0원 |
향후 회차는 제시된 유찰 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저매각가 변경 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율은 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,658,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 130,061,920원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 최초 근저당 채권최고액을 사용한 단순 추정입니다. 우리은행 근저당 변경등기에 기재된 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제의 효과가 반영된 확정 배당표가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영돼 실제 배당은 크게 달라질 수 있습니다.
단순 배당모형에서는 집행비용 2,658,080원을 공제하고 주식회사우리은행에 130,061,920원을 배당합니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 소유자 잔여도 없습니다.
이 모형의 채권총액은 23,226,320,000원, 채권자 예상배당 합계는 130,061,920원, 미배당 추정액은 23,096,258,080원입니다. 다만 최초 근저당 채권최고액 및 신청채권액을 합산한 모형이므로, 확정된 실제 채무 잔액이나 최종 배당 부족액을 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역 인근에 위치하며, 주변에 업무시설·상업시설·편의시설·교통시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층 호실입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 장방형의 평탄한 토지이며, 인접한 광대로·중로·소로와 접해 있습니다. 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등의 규제가 확인됩니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔로서 광주역 인근의 교통·상업시설 접근성을 고려할 수 있지만, 실제 매매가격과 임대수요를 확인하지 않은 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 최종 확인. 말소기준권리 2022.09.16과 임차인의 점유개시일 2022.10.31, 주민등록일 2024.03.05를 원본으로 대조하세요.
- 주택임차권등기 확인. 텅옌잉의 보증금 178,400,000원에 대해 매각 후 인수 위험이 없는지 매각물건명세서와 최신 등기부로 확인하세요.
- 공동담보 및 변경등기 검토. 우리은행 근저당의 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기액 56,520,000원의 관계, 공동담보 해제 효과를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대의무기간, 임대료 제한, 경매 후 관련 의무 및 등록상태를 관할 기관에 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 최저가 132,720,000원이 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래가보다 낮은지 확인하기 전에는 가격 경쟁력을 확정하지 마세요.
- 실제 점유·명도. 현재 거주 또는 점유 여부를 확인하고, 인도명령 및 명도 협의에 필요한 절차를 점검하세요.
- 관리비·임대수익. 공용부분 관리비 체납, 현재 임대차 현황, 임대료 수준과 공실 위험을 확인하세요.
- 매각기일과 원본 서류. 2026.10.29 매각기일 및 2회 유찰 상태의 변경 여부, 등기사항전부증명서, 매각물건명세서와 현황조사서를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저렴한 낙찰가”
광주역한국아델리움 1210호는 선순위 근저당 이후에 점유와 전입이 이루어진 임차인이 존재하는 사건입니다. 임차인의 보증금 178,400,000원이 현재 최저가 132,720,000원을 초과하지만, 선순위 대항력이 없으므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닌 것으로 분석됩니다.
다만 우리은행 근저당의 공동담보 해제 및 채권최고액 변경, 민간임대주택등기, 실제 점유·임대관계는 추가 검토가 필요합니다. 또한 감정가의 56%라는 숫자는 경매 회차의 할인율이지 시세와 비교한 수익률이 아닙니다.
권리상 예상 인수액은 0원, 가격 판단은 보류. 최종 등기 및 임대등록 관계를 확인하고 최근 실거래가격을 대조한 뒤 입찰 여부와 상한가를 정하는 접근이 적절합니다.
