165,900,000원
광주지방법원 2026타경30087. 광주역 인근 신안동에 있는 광주역한국아델리움 12층 1210호로, 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 이 사건의 말소기준은 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 2024.11.08 텅옌잉 명의의 주택임차권과 2026.01.09 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 임차인의 전입신고일은 2024.03.05로 말소기준보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 자료상 경매 매수인이 떠안는 임차보증금도 0원으로 계산돼 있습니다.
가격은 감정가 237,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 165,900,000원까지 내려왔습니다. 다만 실거래 시세와 비교할 근거가 없는 상태에서 70%라는 유찰률만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이번 물건의 핵심은 가격 할인율보다 선순위 담보의 규모, 임차권의 대항력 유무, 실제 인수금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30087 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1210호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) · 20층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인 | 2022년 9월 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2022년 우리은행 근저당
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 이후 설정된 텅옌잉의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 178,400,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 텅옌잉 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,400,000원 | 없음 전입 2024.03.05 | 확정일자 2024.03.05 배당요구 있음 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일은 2022.09.28, 점유개시일은 2022.10.31, 주민등록일과 확정일자는 모두 2024.03.05이며 임차권등기는 2024.11.08 접수됐습니다. 보증금은 178,400,000원이고 등기에는 차임 월 110,000원이 기재돼 있습니다.
핵심은 전입신고 시점입니다. 말소기준 근저당은 2022.09.16인데 전입신고는 2024.03.05이므로 선순위 대항요건을 갖추지 못했습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 165,900,000원보다 크더라도, 이 사건은 ‘낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 인수해 실질취득가가 보증금으로 고정되는’ 대항력 인수형이 아닙니다. 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,777,400원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 채권총액은 23,226,320,000원, 채권자 예상배당 합계는 162,777,400원, 미배당액은 23,063,542,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 23,063,542,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 23,112,615,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 23,146,892,238원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 2022년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 12층입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 광주역 인근 신안동에 소재하며, 주변은 업무·상업시설과 편의시설·교통시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 시내 간선도로변에 위치해 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 주변으로 광대로·중로·소로 등의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로2류·중로2류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 텅옌잉의 전입일 2024.03.05와 말소기준 2022.09.16의 선후관계를 등기부·매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기 내용과 경매 후 효력을 원문에서 확인하세요.
- 우리은행 공동담보. 채권최고액 23,047,920,000원, 공동담보목록 제2022-834호 및 같은 날 변경등기 내용을 함께 확인하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 우리은행에 162,777,400원이 예상 배당되고 주택도시보증공사 배당은 0원입니다.
- 시세 별도 확인. 현재 1회 유찰로 최저가가 165,900,000원까지 내려왔지만, 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있는 주거용 오피스텔이므로 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 인수 0원, 그러나 ‘70%’만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 보증금 178,400,000원의 임차권이 존재하지만 말소기준 우리은행 근저당보다 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가가 보증금보다 낮아졌음에도 실질취득가가 보증금으로 고정되는 대항력 인수형 구조가 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 배당구조는 매우 빡빡합니다. 현재 매각대금 165,900,000원에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 이는 매수인의 직접 인수와는 다른 문제지만, 선순위 담보가 매각대금을 전부 흡수하는 구조라는 점은 명확합니다. 결론은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 최저가 70%만으로 가격 메리트를 단정할 수 없는 오피스텔입니다. 민간임대주택등기와 실제 점유상태까지 원문으로 확인한 뒤 가격 판단을 별도로 해야 합니다.
