광주지방법원 2026타경30156. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 12층 1221호 오피스텔입니다. 감정가는 236,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 165,200,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16. 우리은행 근저당권이 설정돼 있으며 이 권리가 말소기준입니다.
가장 중요한 임차권은 2024.11.08. 등기된 이성금의 주택임차권입니다. 보증금은 183,300,000원, 임대차계약일은 2022.10.24., 점유개시는 2022.10.31.이지만 주민등록일은 2023.06.05.입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권의 2022.09.16.보다 주민등록일이 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 있는 임차인의 ‘인수형’ 구조와는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30156 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1221호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 20층 건물 내 12층 1221호 |
| 사용승인일 | 2022.09.01. |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 165,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17. |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수는 0원
말소기준권리는 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 등기 내용의 채권최고액은 23,047,920,000원이고, 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 2024.11.08. 주택임차권과 2026.01.15. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 커도 대항력은 없다
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성금 | 건물전부 주거·임차권등기 | 183,300,000원 | 2023.06.05. 2022.10.24. | 대항력 없음 | 판정값 없음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권등기상 임대차계약일은 2022.10.24., 점유개시일은 2022.10.31., 확정일자는 2022.10.24.이지만, 주민등록일이 2023.06.05.로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없는 후순위 임차권자입니다. 배당요구도 2024.11.08. 접수돼 있습니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가는 165,200,000원으로 감정가 236,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 115,640,000원(49%), 3회 유찰 시 80,948,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,112,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,087,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 23,231,220,000원, 총 배당액은 162,087,200원, 미배당은 23,069,132,800원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 183,300,000원은 현재 시나리오에서 배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용 중입니다.
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·숙박시설·각종 판매시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 간선도로변에 위치하고 인근 도로망이 정비돼 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물, 사용승인일 2022.09.01.이며 위생·난방·도시가스·승강기·화재탐지·기계식주차설비가 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측 3면이 도로에 접해 도로상태가 양호합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 오판 금지. 보증금 183,300,000원이 최저가보다 크지만 전입이 말소기준보다 늦어 대항력 없음. 보증금 차액을 매수인 인수액으로 더하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.09.16. 소유권보존 직후 민간임대주택등기가 있으므로 입찰 전 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 감정가의 70%라는 숫자만으로 시장가 대비 할인 여부를 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래를 직접 대조해야 합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 확인되지 않았고, 등기상 임차권은 설정돼 있습니다. 실제 점유관계를 매각기일 전 재확인하세요.
- 배당과 인수 분리. 선순위 근저당의 미배당이 커도 그것이 낙찰자 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최신 권리변동을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 최저가보다 크다”만 보고 겁낼 사건은 아니다
이 사건의 핵심은 보증금 액수 자체가 아니라 말소기준권리와 전입일의 선후입니다. 이성금의 보증금은 183,300,000원으로 현재 최저가 165,200,000원을 넘지만, 주민등록일 2023.06.05.이 우리은행 근저당 2022.09.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리에서는 후순위 임차권의 인수 위험이 해소돼 있지만, 선순위 민간임대주택등기의 처리관계와 실제 점유상태, 시장가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 적절합니다.
