광주지방법원 2026타경30231. 광주역 남서측 인근 ‘광주역한국아델리움’ 17층 1703호 오피스텔입니다. 감정가는 237,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 165,900,000원입니다. 말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 이후 공민주의 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 최혜경의 주택임차권등기는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다.
권리분석의 중심은 두 임차인·점유자를 분리해 보는 것입니다. 최혜경은 임대차계약일 2022.09.20., 점유개시일 2022.10.31., 확정일자 2022.09.29., 주민등록일 2023.11.09.로 확인됩니다. 주민등록일이 2022.09.16. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 반면 노주형은 1703호 점유와 월차임 550,000원만 확인되고 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 이 점유자를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1703호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 빠르지만 점유 확인이 남는다
말소기준은 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기에는 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 56,400,000원·공동담보 해제도 기재되어 있습니다. 한편 배당 시나리오는 근저당권 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 채권 범위와 공동담보 관계는 입찰 전 등기 원문을 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 2명을 각각 따로 봐야 한다
| 성명 | 점유 / 계약 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노주형 | 1703호 · 전입신고일 미상 · 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 월차임 550,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최혜경 | 건물전부 · 계약 2022.09.20 · 점유 2022.10.31 · 주민등록 2023.11.09 · 확정 2022.09.29 | 183,300,000원 · 차임 110,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
최혜경은 2024.11.06. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 같은 날 확인됩니다. 그러나 주민등록일 2023.11.09.가 말소기준권리 2022.09.16.보다 뒤이므로 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 정리됩니다. 보증금 183,300,000원을 최저가에 더해 매수인의 실질취득가를 계산할 사안이 아닙니다.
노주형은 반대입니다. 보증금 자체가 확인되지 않아 인수금액을 산정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 확정적으로 계산 가능한 실질취득액은 165,900,000원이지만, 이는 노주형에게 별도 인수보증금이 없다는 사실이 확인될 때 비로소 안정적으로 받아들일 수 있습니다.
③ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 165,900,000원으로 내려왔다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 가압류 · 공민주 | 104,642,214원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 23,335,862,214원, 총 배당액은 162,777,400원, 미배당액은 23,173,084,814원입니다. 매수인에게 계산된 확정 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 23,173,084,814원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 23,222,158,034원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 23,256,434,452원 | 0원 |
시나리오상 어느 회차에서도 계산된 매수인 확정 인수액은 0원입니다. 그러나 이것은 현재 확인된 권리와 배당자료를 기준으로 한 계산입니다. 노주형의 미상 보증금·전입관계가 해소되지 않는 한, 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 권리 리스크까지 줄어드는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근이며, 업무시설·근린상가·숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 왕복4차선, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 노주형 점유관계 최우선 확인. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 최혜경은 분리 판단. 보증금 183,300,000원이 크더라도 주민등록일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 이 보증금을 매수인 인수액으로 단순 합산하면 안 됩니다.
- 근저당 변경등기 원문 대조. 2022.09.16. 근저당권 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기 56,400,000원·공동담보 해제 기재를 함께 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 최저가는 감정가 70%지만 비교 실거래가 없으므로 ‘싸다’는 결론은 금물입니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 업무시설·근린상가·숙박시설 혼재 지역이라는 입지 특성을 반영해 실제 매매·임대 수요를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이므로 법원 원문과 배당요구 현황을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 먼저, 미상 점유자를 끝내야 한다”
이 사건은 겉으로는 감정가 237,000,000원에서 한 차례 유찰돼 165,900,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 알려진 임차권자 최혜경은 대항력이 없고 현재 계산된 매수인 인수액도 0원이므로, 여기까지만 보면 단순해 보입니다. 그러나 1703호에는 노주형이라는 별도 점유자가 있고, 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다.
그래서 이 물건의 결론은 “인수 0원 확정형”이 아니라 “확인된 인수는 0원, 미상 점유자 확인이 선행돼야 하는 조건부 물건”입니다. 실거래 비교 자료도 없어 현재 최저가가 시장가보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다. 권리 확인을 먼저 끝내고, 그다음 오피스텔 시세와 환금성을 확인하는 순서가 맞습니다.
