광주지방법원 2026타경30231. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 17층 1703호 오피스텔입니다. 감정가 237,000,000원으로 출발했지만 두 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 132,720,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 56%라는 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 할인율보다 임차관계가 먼저입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 주식회사우리은행의 근저당권입니다. 공동담보 근저당으로 채권최고액 23,047,920,000원이 기재되어 있으며, 같은 날 채권최고액 56,400,000원과 공동담보 해제 내용의 변경등기도 있습니다. 따라서 공동담보의 범위와 변경등기의 정확한 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
이후 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 최혜경의 임차권은 말소기준 이후 전입한 후순위 권리로 파악되지만, 또 다른 임차인 노주형은 중요한 정보가 확인되지 않았습니다. 후순위 임차권이 정리된다는 사실과 모든 점유·보증금 위험이 없다는 사실은 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30231 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층 1703호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 |
| 건물구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 237,000,000원 |
| 최저매각가 | 132,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임차관계 | 노주형 · 최혜경 (실제 임차인 2명) |
| 배당 산정상 매수인 인수액 | 0원 (노주형 관련 위험 미확정) |
| 등기 확인일 | 2026.08.29 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
가장 중요한 권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 이후 설정된 공민주의 가압류, 최혜경의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 후순위 임차권보다 미상 임차인이 핵심
확인되는 실제 임차인은 노주형과 최혜경, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며 이를 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 신청채권과 최혜경 임차보증금이 모두 183,300,000원으로 기재되어 있으므로, 실제 보증채무 대위·승계 관계는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
노주형 1703호 |
보증금 미상 월차임 550,000원 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수위험 확인 |
|
최혜경 건물전부 · 임차권등기 |
보증금 183,300,000원 월차임 기재 없음 |
전입 2023.11.09 확정 2022.09.29 점유개시 2022.10.31 |
대항력 없음 근저당 후순위 매각 소멸 |
최혜경의 임대차계약일은 2022.09.20, 임차권등기 원인일은 2024.11.04, 등기 접수일은 2024.11.06입니다. 확정일자가 있다고 하여 선순위 근저당보다 우선하는 것은 아닙니다.
실질취득액의 핵심은 노주형의 임차조건 확인입니다. 최저매각가 132,720,000원만으로 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다. 대항력과 보증금 인수관계가 확인되면 낙찰가에 실제 인수액을 더해 다시 계산해야 합니다. 대항력 있는 보증금의 미배당분을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 현재는 그 전제 자체가 확인되지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 56%와 시세 할인은 다르다
감정가 237,000,000원이 두 차례 유찰되어 최저매각가가 132,720,000원이 되었습니다. 이는 감정가의 56%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않으므로 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 산정액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 132,720,000원 | 56% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 92,904,000원 | 39.2% | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 65,032,799원 | 27.44% | 0원* |
* 회차별 산정상 인수액이며 노주형의 보증금·대항력 미상 위험은 반영되지 않았습니다. 후속 회차 가격은 시나리오로, 실제 매각 진행이나 해당 가격의 낙찰을 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,658,080원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 23,047,920,000원 | 130,061,920원 |
| 2. 공민주 가압류 | 104,642,214원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에서 추정 집행비용 2,658,080원을 제외하면, 우리은행 근저당에 130,061,920원이 배당되는 구조입니다. 공민주와 주택도시보증공사에는 배당액이 0원으로 산정되어 있으며 소유자 잔여금도 없습니다.
예상 채권총액은 23,335,862,214원, 예상 채권자 배당총액은 130,061,920원, 산정상 미배당액은 23,205,800,294원입니다. 다만 이 채권총액에는 우리은행의 공동담보 근저당 채권최고액이 포함되어 있어 실제 확정 채권액이나 이 호실에 대한 최종 배당요구액과 같다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 주변은 업무시설·근린상가·숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층 1703호입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역입니다. 방화지구·시가지경관지구 관련 사항과 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 관련 내용상 위반건축물 표시가 없으며, 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔로서 실제 임대수요와 동일 건물·유사 호실의 거래가격을 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 현 단계에서 환금성을 높게 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 노주형 전입일 확인. 주민등록 전입일, 실제 점유 개시일과 말소기준권리의 선후관계를 확인하여 대항력 유무를 판단해야 합니다.
- 노주형 보증금 확인. 보증금 액수와 계약관계, 확정일자, 배당요구 여부를 확인한 뒤 실제 인수 가능액을 계산해야 합니다.
- 최혜경 임차권 원본 대조. 임차권등기 및 명세서의 대항력 판단을 확인하고, 주택도시보증공사 신청채권과의 대위·승계 관계를 점검해야 합니다.
- 공동담보 원부 확인. 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원과 56,400,000원 변경등기의 관계 및 공동담보 해제 범위를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등록 상태와 의무기간, 관련 의무 및 등록말소 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 감정가 대비 56%라는 할인율과 별도로 최근 동일 건물 오피스텔 거래가격 및 임대시장을 비교해야 합니다.
- 점유·명도와 관리비. 실제 점유자, 임대차관계, 미납 공용관리비와 인도 관련 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 및 매각기일 변경 여부를 최신 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인보다 미확정 임차관계가 먼저”
광주역한국아델리움 1703호는 감정가 237,000,000원에서 최저매각가 132,720,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 외형상 할인 폭은 크지만, 그 자체로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
최혜경의 보증금 183,300,000원은 말소기준 이후 전입한 후순위 임차권에 해당하여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 노주형의 보증금·전입일이 미상인 상태이므로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 민간임대주택 등록 상태와 공동담보 근저당의 변경사항도 추가 확인이 필요합니다.
결론은 가격 판단 보류·권리 확인 우선입니다. 감정가 대비 56%라는 수치만으로 응찰하기보다는 노주형의 대항력과 보증금, 실질취득액을 먼저 확정하고 최근 거래시세에 대조해야 합니다. 두 차례 유찰된 오피스텔이라는 점과 현재의 미확정 위험을 고려하면 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
