광주지방법원 2026타경30248. 광주 광산구 신창동 ‘신창1차남양휴튼’ 105동 10층 1002호, 전용 125.1218㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 배윤정이며, 2017년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준은 2019년 5월 29일 장성신용협동조합 근저당권 채권최고액 307,200,000원입니다. 그 뒤 2022년 같은 장성신용협동조합의 근저당권 180,000,000원이 추가됐고, 광산구 압류와 2026년 임의경매개시결정도 이어졌습니다. 이들은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 눈에 띕니다. 감정가는 645,000,000원이지만 1회 유찰돼 최저매각가는 451,500,000원, 감정가의 70%입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 581,000,000원이고 최신 거래는 2025년 12월 520,000,000원입니다. 현재 실질취득액 451,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%이며, 최신 거래금액보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 6.0% 높은 추세라 하락장 보정을 이유로 가격 메리트를 깎아 볼 상황도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30248 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신창동 1121 신창1차남양휴튼 105동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 125.1218㎡ · 15층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 배윤정 · 2017.10.12. 소유권이전(2017.03.13. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 645,000,000원 / 451,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 240,512,117원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 인수 구조가 없으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 장성신용협동조합의 2019년 근저당권과 그 이후 2022년 추가 근저당권, 광산구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전에 설정됐던 농협·광주은행 계열 근저당들은 등기부상 이미 말소돼 현재 권리분석의 인수 요소가 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 77.7%
신창1차남양휴튼 전용 125.12㎡ 동일면적 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 564,666,666원이지만 가격 판단은 더 최신인 최근 12개월 6건 평균 581,000,000원과 최신 거래 520,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 125.12㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2025.12 | 125.12㎡ | 9 | 644,000,000원 |
| 2025.07 | 125.12㎡ | 5 | 625,000,000원 |
| 2025.03 | 125.12㎡ | 5 | 542,000,000원 |
| 2025.02 | 125.12㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2025.01 | 125.12㎡ | 10 | 555,000,000원 |
| 2024.11 | 125.12㎡ | 8 | 525,000,000원 |
| 2024.09 | 125.12㎡ | 7 | 533,000,000원 |
| 2024.09 | 125.12㎡ | 10 | 542,000,000원 |
| 2024.05 | 125.12㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.04 | 125.12㎡ | 2 | 520,000,000원 |
| 2024.04 | 125.12㎡ | 14 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 581,000,000원 |
현재 최저가 451,500,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%입니다. 최신 거래 520,000,000원과 비교해도 68,500,000원 낮습니다. 반면 감정가 645,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 수준이어서, 이 사건의 가격 메리트는 감정가가 아니라 1회 유찰로 내려온 현재 최저가에서 발생합니다. 최근 거래 추세는 과거 거래군 대비 +6.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 451,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,915,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당 · 장성신용협동조합 | 307,200,000원 | 307,200,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당 · 장성신용협동조합 | 180,000,000원 | 137,385,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 등기상 근저당 채권최고액 합계 487,200,000원 중 444,585,000원이 배당되고 42,615,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당은 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 451,500,000원 | 444,585,000원 | 42,615,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 316,050,000원 | 310,825,300원 | 176,374,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 221,235,000원 | 217,337,710원 | 269,862,290원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 각 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 그대로 내려가는 일반적인 소멸형 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 10층 1002호입니다.
- 입지. 신창초등학교 서측 인근으로 주변에 아파트단지·근린상가·학교가 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 신창1차남양휴튼은 237세대, 사용승인일은 2007.05.23입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 택지개발지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되며 공시지가는 934,600원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 중 어느 절차가 현재 유효하게 진행 중인지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 비교 거래의 최신 월은 2025.12입니다. 현재 회차 가격이 451,500,000원이므로 동일면적 최신 매물·실거래와 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 등기·조사 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않았으므로 세금 및 체납 관리비 여부를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 공매 진행 자료를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 유리, 공매 확인은 필수
이 사건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 임차인 인수도 없어 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 현재 최저가 451,500,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 581,000,000원의 77.7%이고 최신 거래 520,000,000원보다도 낮아, 현재 회차에는 가격 메리트가 분명합니다. 최근 거래 추세도 과거 거래군 대비 +6.0%입니다. 다만 2025년 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 남아 있다는 점은 이 물건의 가장 중요한 확인사항입니다. 권리와 가격은 합격권, 공매 진행 교차 확인이 최종 관문입니다.
