광주지방법원 2026타경30380. 송정크레지움센트럴 11층 1101호 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2018.05.29. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차권자 김명희의 주민등록일과 점유개시일은 2018.07.06.으로 말소기준권리보다 뒤에 있어, 자료상 대항력 없는 임차권으로 정리됩니다. 따라서 보증금 178,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 인수하는 구조가 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 144,200,000원으로 감정가 206,000,000원의 70%입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료는 2023.11의 230,000,000원 한 건이며 거래 면적도 84.58㎡로 분석 대상 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 62.7%라는 단순 비율만 보고 시세 대비 확정적인 저가라고 단정하기보다는, 권리 안정성과 별개로 현재 시세를 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30380 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층 1101호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 12층 공동주택 내 11층 1101호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,993,645원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2018.05.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.06.17. 김명희 명의의 주택임차권등기가 들어왔고, 2026.02.04. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단과 국의 압류가 이어졌습니다. 자료상 경매개시결정과 압류, 임차권은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 | 건물전부 | 178,000,000원 | 2018.07.06 | 없음 | 신고 2024.06.17 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 62.7% 숫자만 믿기 어려운 이유
확인되는 실거래는 송정크레지움센트럴의 2023.11 거래 1건입니다. 거래가는 230,000,000원이지만 전용면적은 84.58㎡로, 분석 대상 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 역시 230,000,000원으로 계산돼 있으나 표본은 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
현재 최저가 144,200,000원은 이 거래가의 62.7%입니다. 하지만 대상 면적과 비교 거래 면적이 다르고 거래 시점도 2023.11이므로, 이 수치만으로 현재 시세보다 37.3% 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 명료하지만 가격 검증은 별도로 해야 하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,993,645원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,200,000원 가정 시 집행비용 2,818,800원을 제외한 141,381,200원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당되지 않는 계산입니다. 총 채권액 대비 미배당액은 4,138,612,445원이며 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 4,138,612,445원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 100,940,000원 | 98,726,840원 | 4,181,266,805원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 4,211,007,489원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역 남측 인근에 위치하며 주위는 주상지대로 주거환경은 무난합니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 공동주택 내 11층 1101호이며 급·배수, 난방, 급탕, 위생, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 평지이며 소로에 접하고 출입도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 비행안전제5구역, 절대·상대보호구역 등도 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모. 송정크레지움센트럴은 40세대이며 사용승인일은 2018.05.21입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김명희 임차권의 주민등록·점유일과 말소기준권리 선후관계를 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 이후 처리 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 확인 실거래가 2023.11 한 건이고 대상 면적과 다르므로 최근 동일·유사 면적 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자에게 거액의 미배당이 남더라도 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 크다 ≠ 낙찰자가 인수한다”
이 사건의 핵심은 178,000,000원이라는 임차보증금 숫자 자체가 아닙니다. 임차권자 김명희의 전입·점유일은 2018.07.06.이고, 말소기준 우리은행 근저당은 2018.05.29.입니다. 선후관계상 자료에서 대항력이 없는 것으로 정리돼 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 현재 최저가도 1회 유찰로 144,200,000원까지 내려왔습니다.
다만 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 비교 실거래 230,000,000원은 2023.11 거래 한 건뿐이고 전용면적도 대상과 다릅니다. 따라서 권리 구조는 비교적 명료하지만, 가격 메리트는 최신 시세 검증을 거쳐야 하는 물건입니다. 아울러 갑구의 민간임대주택등기 효력도 입찰 전 원본에서 확인하는 것이 안전합니다.
