광주지방법원 2026타경30422. 광주 남구 주월동 봉선로 남해오네뜨 105동 17층 1701호 아파트입니다. 감정가는 447,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 312,900,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.07.05. 설정된 무진새마을금고의 채권최고액 252,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.11.06. 한국자산관리공사로 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026.02.06. 임의경매를 개시했습니다.
말소기준 이후에는 디지비캐피탈 120,000,000원, 에스제이대부 78,000,000원의 근저당과 신한카드 6,461,190원, 벌교농업협동조합 18,033,726원, 서울보증보험 17,452,834원의 가압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30422 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1312 봉선로 남해오네뜨 105동 17층1701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 21층 건물 내 17층 · 아파트로 이용중 |
| 사용승인일 | 2018.04.30 |
| 소유자 | 김보람 |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 312,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 180,848,475원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.07.05. 무진새마을금고 근저당권입니다. 해당 근저당은 2025.11.06. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 설정된 디지비캐피탈·에스제이대부 근저당, 신한카드·벌교농업협동조합·서울보증보험 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 흐름 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가 312,900,000원은 감정가 447,000,000원의 70%입니다. 금액으로는 감정가보다 134,100,000원 낮아진 상태입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 219,030,000원, 그 다음은 153,321,000원으로 내려갑니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 312,900,000원 | 307,719,400원 | 184,228,350원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 219,030,000원 | 215,163,580원 | 276,784,170원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 153,321,000원 | 150,374,506원 | 341,573,244원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당은 현재 분석상 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 즉 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원으로 유지됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,180,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 무진새마을금고 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 55,719,400원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사에스제이대부 | 78,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,461,190원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 벌교농업협동조합 | 18,033,726원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 17,452,834원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 491,947,750원 가운데 현재 회차 예상 배당액은 307,719,400원, 미배당액은 184,228,350원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 집행비용은 5,180,600원으로 반영돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 주월중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 21층 건물 내 17층 1701호이며, 사용승인일은 2018.04.30입니다. 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기·화재탐지·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 25~30m, 남측 약 12~15m, 서측 약 8~10m, 북측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 교육환경 상대보호구역과 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용중이며 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 을구 1번 2018.07.05. 근저당과 2025.11.06. 한국자산관리공사로의 근저당권 이전 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 후순위 권리. 디지비캐피탈·에스제이대부 근저당과 신한카드·벌교농업협동조합·서울보증보험 가압류가 말소기준 이후 권리인지 최종 서류에서 재확인하세요.
- 가격 상한. 감정가의 70%라는 숫자만 보고 응찰가를 정하지 말고, 해당 단지 및 인근 아파트의 실제 거래가격을 기준으로 상한선을 별도로 설정하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격 확인
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 무진새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 312,900,000원까지 내려왔습니다.
다만 채권자들의 미배당이 184,228,350원 발생한다는 사실과 매수인의 인수 위험은 구분해서 봐야 합니다. 후순위 미배당은 크지만 현재 구조에서는 매수인에게 승계되지 않습니다. 반대로 감정가 대비 30% 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다. 권리 측면은 긍정적이고, 최종 응찰 여부는 실제 시장가격을 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.