광주지방법원 2026타경30528. 송정크레지움센트럴 12층 1203호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.05.29 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 4,080,000,000원이며 공동담보가 기재되어 있습니다. 이후의 주택임차권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
핵심 임차인은 노금석 1명입니다. 보증금은 178,000,000원, 전입·점유개시일은 2018.06.25, 최초 확정일자는 2018.05.31입니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.05.29 우리은행 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인이 인수할 보증금은 현재 배당 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30528 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 12층 1203호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 12층 건물 내 12층 1203호 · 사용승인일 2018.05.21 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 199,827,837원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.05.29 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 노금석의 전입일은 2018.06.25로 말소기준권리보다 뒤입니다. 2024.06.11 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 2026.02.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 이후 국민건강보험공단·국의 압류도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노금석 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2018.06.25 / 2018.05.31 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 178,000,000원은 현재 최저매각가 144,200,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰가가 보증금보다 낮다는 이유만으로 차액을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 배당 계산에서도 매수인 인수 0원으로 반영되어 있습니다.
③ 가격 비교 — 62.7%는 보이지만, ‘동일 조건 시세’는 아니다
확인된 거래는 송정크레지움센트럴의 2023.11 거래 1건으로, 전용 84.58㎡·2층· 230,000,000원입니다. 현재 최저가 144,200,000원은 이 금액의 62.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
다만 본건의 비교대상 면적은 73.9539㎡로 집계되어 있고, 실거래 84.58㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 144,200,000원이 230,000,000원보다 크게 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 본건의 적정 시세 대비 할인율이라고 해석하는 것은 주의가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,827,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,200,000원 가정 시 집행비용 2,818,800원 이후 우리은행 근저당에 141,381,200원이 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 총 미배당액은 4,138,446,637원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 4,138,446,637원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 100,940,000원 | 98,726,840원 | 4,181,100,997원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 4,210,841,681원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 선순위 근저당의 미배당은 커지지만, 현재 권리관계상 그 부족분이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 현재·2회 유찰·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정공원역 남측 인근으로 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하며 주거환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 북측 인근으로 간선도로가 통과하고 송정공원역이 인근에 있어 교통여건은 비교적 양호합니다.
- 건물. 2018.05.21 사용승인된 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 본건은 최상층인 12층 1203호입니다.
- 설비. 위생·급수·개별난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 비행안전제5구역·절대보호구역·상대보호구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 규모. 송정크레지움센트럴은 40세대이며, 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
- 현황조사. 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 노금석의 임차보증금은 178,000,000원으로 크지만 전입일 2018.06.25가 말소기준권리보다 늦습니다. 매각물건명세서의 최종 인수여부를 다시 확인하세요.
- 우선변제 관계 확인. 확정일자는 2018.05.31로 기재되어 있으나 우선변제 배당관계는 입찰 전 배당요구·배당순위를 원본에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.13 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 효력·말소 처리 여부를 확인하세요.
- 실거래 추가 확인. 현재 확인 거래는 2023.11·84.58㎡·230,000,000원 1건으로 본건 비교면적과 일치하지 않습니다.
- 현황 재확인. 감정조사가 폐문부재·외부관찰 방식이므로 내부 상태와 실제 점유관계를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 요소를 모두 반영한 확정 배당표가 아니므로 입찰 전 최신 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 가격 판단은 실거래 보강이 필요
이 사건의 가장 중요한 포인트는 178,000,000원 임차보증금 자체가 아니라 대항력 여부입니다. 임차인 노금석의 전입일이 2018.05.29 우리은행 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 실질취득가가 178,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
현재 최저가는 144,200,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 확인된 거래 230,000,000원과 단순 비교하면 62.7% 수준이지만, 그 거래는 2023.11의 단 1건이며 84.58㎡로 본건 비교면적과 다릅니다. 결론은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격 메리트는 최신 동일·유사면적 실거래를 보강한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
