광주지방법원 2026타경30537. 광주 광산구 송정동 송정크레지움센트럴 12층 1204호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원이지만, 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 115,360,000원으로 낮아졌습니다. 건물은 지하 1층·지상 12층 규모이며, 대상 호실은 최상층인 12층에 위치합니다.

경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 201,807,783원입니다. 소유자는 향원주택주식회사이며, 말소기준은 2018년 5월 29일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 특히 그 근저당은 공동담보와 변경등기가 함께 기재되어 있어, 최초 채권최고액만으로 해당 호실의 실제 피담보채무를 확정해서는 안 됩니다.

이 사건에서 중요한 구분은 임차보증금이 크다는 사실과 매수인이 그 보증금을 인수한다는 사실은 다르다는 점입니다. 전성옥의 보증금은 178,000,000원이지만, 주민등록일은 2022년 7월 21일로 2018년의 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계상 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 매수인 인수금액은 0원으로 계산하되, 실제 점유관계와 명도는 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 선순위, 임차권 후순위

2026년 2월 20일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정에 이어 국민건강보험공단 압류와 국세 관련 압류가 등기되었습니다. 이들 압류등기는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 압류등기 말소와 조세채권의 실제 배당순위는 별개이므로, 세금 등의 우선배당 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.78억이 승계되지는 않는다

임차인 전성옥의 보증금은 현재 최저가보다 높습니다. 그러나 이를 근거로 단순히 최저가와 보증금의 차이를 매수인 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다. 전입시점이 말소기준 근저당보다 늦기 때문에 대항력 인수형 임차인이 아니기 때문입니다.

확정일자와 배당요구 내역은 확인되지만, 이는 선순위 근저당보다 앞서는 배당권을 의미하지 않습니다. 실제 배당 가능액은 근저당의 변경 내용, 다른 우선채권 및 최종 배당순위에 좌우됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 이를 전성옥과 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 50.2%라는 숫자만 믿으면 안 된다

송정크레지움센트럴은 40세대 규모로, 확인되는 실거래 표본은 제한적입니다. 확보된 거래는 2023년 11월, 전용 84.58㎡, 2층, 230,000,000원의 1건입니다. 그러나 경매 대상 호실의 면적은 73.9539㎡로 서로 다릅니다.

특히 2023년 거래를 기준으로 현재 가격을 평가하면 그사이 발생한 가격 변동을 파악할 수 없습니다. 최근 거래를 이용한 상승·하락 추세도 확인되지 않으므로 하락장 여부를 단정하지 않습니다. 현재 확보된 정보만으로는 대상 면적의 신뢰할 만한 최근 거래 평균이나 적정 낙찰가를 확정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,360,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당에 잔여 매각대금이 배분되는 계산입니다. 다만 우리은행 근저당의 공동담보·변경등기와 조세채권 등을 최종 확인하기 전의 조건부 추정치입니다.

우리은행 채권액은 최초 채권최고액을 사용한 시뮬레이션 값이며 실제 채무잔액 또는 이 호실에 적용되는 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 근저당 변경등기, 임차인 배당순위, 당해세·공과금 및 최우선변제 등은 최종 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

세 시나리오 모두 매수인에게 승계되는 권리금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되어 실질취득가격이 보증금 수준으로 고정되는 유형과는 다릅니다.

반면 채권자 측 미배당 합계는 매우 크게 나타납니다. 특히 시뮬레이션이 우리은행의 최초 공동담보 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으므로, 그 미배당 합계를 이 호실의 실제 부족채무나 매수인의 부담금액으로 해석해서는 안 됩니다. 매수인의 실제 취득비용은 낙찰금액 외에 취득세, 명도, 관리비 등의 별도 비용에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 광주소프트웨어마이스터고등학교 서측 인근입니다. 주거용·상업용·주상용 부동산이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 12층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재경보·탐지·소화전·도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로 및 토지. 사다리형 평지이며 북측으로 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로가 있습니다. 토지 공시지가는 886,900원/㎡입니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등이 포함됩니다. 절대·상대보호구역 저촉도 기재되어 있습니다.
• 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 보수상태와 점유자 확인이 필요합니다.
• 환금성. 40세대 규모로 실거래 표본이 제한적입니다. 동일 면적의 최신 거래를 확보하지 못한 상태에서는 매도 가능 가격과 기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 말소기준 재확인. 2018.05.29 우리은행 근저당과 같은 날짜의 102,000,000원 변경등기·공동담보 해제 내역을 확인하세요. 최초 근저당 채권최고액만으로 실제 배당을 판단하지 마세요.
• 임차인 점유 확인. 전성옥의 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 현재 점유 여부·임차권등기 유지상태·실제 명도 가능 여부는 별개입니다.
• 민간임대주택 등록. 임대사업자 등록상태와 경매매각 후 행정상 의무·처리 절차를 관할기관 및 전문가를 통해 확인하세요.
• 국세·공과금 확인. 국민건강보험공단과 북광주세무서 관련 압류가 있습니다. 압류등기 말소 여부와 별개로 우선배당되는 채권이 있는지 확인해야 합니다.
• 가격 재검증. 2023.11의 84.58㎡ 거래를 현재 대상 면적 73.9539㎡의 시세로 대체하지 마세요. 인근 유사 면적·층수의 최근 거래와 현재 매물 호가, 실제 거래 가능 가격을 비교하세요.
• 내부상태. 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 최상층 호실의 누수·결로·설비상태 등 수리비에 영향을 줄 수 있는 사항을 확인하세요.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 점유자 인도 협의 비용을 확인하세요.
• 매각조건 확인. 2026.10.29 매각기일의 진행 여부와 최저가격, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 최신본을 법원에서 재확인하세요.

맺으며 — “56% 낙찰가율은 매력적이지만, 시세의 56%는 아니다”

이 사건의 핵심은 권리상 승계 부담이 크지 않다는 점과 현재 가격이 실제 시장가격보다 충분히 낮은지는 아직 검증되지 않았다는 점을 구분하는 것입니다.

2018년 우리은행 근저당이 선순위이고 전성옥의 전입은 그 이후입니다. 임차보증금 178,000,000원이 존재하더라도 매수인이 그 보증금을 인수하는 유형은 아닙니다. 다만 변경등기와 공동담보 관계에 따른 실제 배당, 민간임대주택 등록, 현재 점유와 명도 문제는 추가 확인 대상입니다.

가격 측면에서는 감정가 206,000,000원이 115,360,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 확인되는 거래는 면적이 다른 2023년 거래 1건뿐입니다. 게다가 대상 단지는 40세대로 거래 표본이 적고, 이미 두 번 유찰되었습니다. 따라서 감정가 대비 할인율보다는 검증 가능한 최근 실거래와 실제 취득 총비용을 기준으로 판단해야 합니다.

종합하면, 보증금 인수위험은 낮지만 가격 판단에 필요한 근거와 배당·점유 확인이 부족한 사건입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 입찰가격은 보류. 충분한 시세 자료와 현장 확인 없이 최저가만 보고 응찰하기에는 불확실성이 남아 있습니다.