광주지방법원 2026타경30537. 송정크레지움센트럴 12층 1204호 아파트입니다. 감정가는 206,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 144,200,000원입니다. 등기상 소유자는 향원주택주식회사이고, 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 201,807,783원입니다. 권리분석의 기준점은 2018.05.29 설정된 우리은행 근저당권입니다.
핵심 임차인은 전성옥 1명입니다. 임대차계약일과 점유개시는 2022.06.16, 전입은 2022.07.21, 확정일자는 2024.03.12이고 보증금은 178,000,000원입니다. 그러나 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다. 낙찰가와 별도로 이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 12층1204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.9539㎡ · 지하1층/지상12층 중 12층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (1회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,807,783원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 / 세대수 | 2018.05.21 / 40세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2018.05.29 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기에 채권최고액 102,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 확인됩니다. 이후 전성옥의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 모두 말소기준 이후에 위치합니다. 특히 전성옥의 전입일 2022.07.21은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전성옥 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2022.07.21 | 2024.03.12 | 2024.06.07 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
실제 임차인은 전성옥 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니며, 보증금은 178,000,000원입니다. 다만 전입일이 2018.05.29 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지만 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 매수인 승계금액은 제시 시나리오상 0원입니다.
③ 시세 비교 — 62.7% 숫자만 보고 싸다고 단정하면 안 된다
현재 최저가 144,200,000원은 시세 비교값 230,000,000원의 62.7%로 표시됩니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 확인 가능한 거래는 2023.11 한 건, 전용 84.58㎡·2층·230,000,000원이며, 대상 면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 이 62.7%는 정밀한 동일면적 시세 할인율이 아니라 참고지표로 보는 편이 맞습니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 대상 물건 | 73.9539㎡ | 12 | 최저가 144,200,000원 |
| 확인 거래 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 최근12개월 기준값 | — | 1건 | 230,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,818,800원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,807,783원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,818,800원 이후 우리은행에 141,381,200원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권 총액 4,281,807,783원 대비 미배당액은 4,140,426,583원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 144,200,000원 | 141,381,200원 | 4,140,426,583원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 100,940,000원 | 98,726,840원 | 4,183,080,943원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 70,658,000원 | 68,986,156원 | 4,212,821,627원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자 미배당은 커지지만, 전성옥의 임차권은 대항력이 없으므로 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다. 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 늘어나는 ‘대항력 인수형’이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층/지상12층 중 12층입니다.
- 입지. 광주소프트웨어마이스터고등학교 서측 인근으로, 주거용·상업용·주상용 부동산이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 8m 내외 아스팔트 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 비행안전제5구역, 교육환경 보호구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모·거래. 40세대 단지이며 확인 거래는 1건입니다. 거래표본이 적어 환금성 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
- 현장. 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인은 생략됐고 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 전성옥의 전입 2022.07.21이 말소기준 2018.05.29보다 늦어 대항력이 없다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당 4,080,000,000원 설정과 같은 날 채권최고액 102,000,000원 변경·공동담보 해제 내용이 함께 있으므로 원등기와 변경등기의 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2018.07.13 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 처리 여부와 현재 효력을 원문으로 확인하세요.
- 시세 검증. 230,000,000원 거래는 84.58㎡·2층 한 건입니다. 대상 73.9539㎡·12층과 직접 비교하기 전 동일 면적 거래를 추가 확인하세요.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 수리비·점유 상태를 현장에서 보완 확인하세요.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 분명합니다. 보증금 178,000,000원의 임차권이 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 하는 인수형 사건은 아닙니다.
현재 최저가 144,200,000원은 표시 시세값 230,000,000원의 62.7%이지만, 거래표본이 2023.11 한 건이고 면적까지 달라 이 숫자를 그대로 가격 메리트로 환산하기 어렵습니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기라는 확인 포인트도 남아 있습니다. 결론은 “금전 인수는 0원, 다만 등기 세부와 동일면적 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
