광주지방법원 2026타경30665. 첨단에이엠-시티스카이하이2차 9층 901호로, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가는 70,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 49,000,000원입니다. 현재 소유자는 김남강으로 2019년 7월 16일 거래가액 72,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차권과 확약서의 관계입니다. 2019년 설정된 서광주농업협동조합 근저당은 2021년 이미 해지·말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 10월 27일 서광주세무서 압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2024년 3월 14일 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약이 있다

2019년 7월 16일 서광주농업협동조합 근저당권 43,200,000원이 설정됐지만 2021년 2월 9일 해지돼 이미 말소됐습니다. 이후 2024년 3월 14일 보증금 76,000,000원의 주택임차권등기가 들어왔고, 2025년 10월 27일 서광주세무서 압류가 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞선 권리라 원칙적으로 매수인이 잔액을 인수합니다.

다만 서울보증보험 주식회사가 이 임차권의 승계인으로서 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 적용되는 해당 임차권에 한해서 매수인 인수는 실질 0원입니다. 확약의 효력·적용 범위와 말소 절차는 입찰 직전 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.

② 임차관계 — 보증금 중복 합산 금지

등기상 임차권자는 한국토지주택공사이며 임차권등기에는 입주자 권용찬이 기재되어 있습니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 신고이므로 이를 별도의 실제 임차인으로 보아 보증금을 다시 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인 수는 1명이며, 보증금은 76,000,000원 한 건으로 계산합니다.

③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 무시하면 안 된다

첨단AM-City스카이하이2차는 88세대, 2015년 1월 20일 준공됐고 비교 대상 전용면적은 19.26㎡입니다. 전체 12건 평균은 62,529,166원이지만 과거 7,000만원대 거래가 섞여 있어 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.

확약 적용 후 실질취득 49,000,000원은 최근 12개월 평균 54,742,500원의 89.5%입니다. 최신 거래인 2025년 11월 67,470,000원보다도 낮습니다. 하지만 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 17.6% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 62,529,166원을 기준으로 “많이 싸다”고 평가하면 안 됩니다. 최근 거래는 5,000만원대까지 내려온 사례가 있고, 현재 최저가 4,900만원은 그 하락한 가격대에 가까운 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족분은 28,282,000원입니다. *다만 제출된 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 적용되므로 이 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 월계동 첨단지구대 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 있는 주거 및 상가 혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 양호합니다.
• 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택이며 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 901호입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지·도로. 정방형 평지이며 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며 국가산업단지·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함되고 중로2류에 접합니다.
• 규모. 단지는 88세대, 준공일은 2015.01.20입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 재확인. 이 물건의 권리분석 결론은 서울보증보험 주식회사의 대항력·잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약에 달려 있습니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 신고를 별도 임차인으로 더해 7,600만원을 중복 계산하지 말아야 합니다. 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
• 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 62,529,166원보다 최근 12개월 평균 54,742,500원과 최신 거래 67,470,000원을 우선하고, -17.6% 하락 추세를 반영해야 합니다.
• 추가 유찰을 무조건 호재로 보지 말 것. 확약이 없다면 유찰될수록 미배당 임차보증금 인수액이 커집니다. 확약 유효성 확인이 먼저입니다.
• 관리비. 관리사무소 확인 기준 2026.05.20. 현재 미납 관리비가 2,397,280원입니다. 공용부분 부담 여부와 최신 금액을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “선순위 7,600만원”보다 중요한 것은 확약의 유효성

표면만 보면 감정가 70,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 49,000,000원으로 내려온 소형 도시형생활주택입니다. 그러나 핵심 권리는 2024년 설정된 보증금 76,000,000원의 선순위 주택임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서만 28,282,000원의 인수액이 계산됩니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 대항력·잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 그대로 적용되면 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득은 49,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 54,742,500원의 89.5%입니다. 다만 최근 가격 추세가 -17.6%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회이므로 단순히 “감정가 대비 30% 할인”만 보고 높은 점수를 줄 물건은 아닙니다. 권리의 열쇠는 확약, 가격의 열쇠는 하락 추세와 환금성입니다.