광주지방법원 2026타경30665. 광산구 월계동 소재 첨단에이엠-시티스카이하이2차 9층 901호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용되는 집합건물이며, 전용면적은 19.2584㎡입니다. 현재 소유자는 김남강으로, 2019년 7월 16일 거래가 72,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
경매 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구액은 78,257,095원입니다. 등기부에는 한국토지주택공사를 임차권자로 하는 76,000,000원 주택임차권이 남아 있습니다. 실제 입주자로 기재된 사람은 권용찬이며, 서울보증보험은 매각물건명세서에서 주택임차권자의 승계인으로 명시되어 있습니다. 따라서 한국토지주택공사와 서울보증보험을 독립적인 실제 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
특히 이 사건에는 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 결론을 다르게 만들 수 있는 조건부 확약서가 제출되어 있습니다. 임차보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 보증금 반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 확약이 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되는 경우에만 보증금 인수 위험이 해소됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 878-4 첨단에이엠-시티스카이하이2차 9층 901호 |
| 도로명주소 | 첨단중앙로106번길 65-11 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 19.2584㎡ · 지상 14층 중 9층 |
| 단지규모 / 준공 | 88세대 · 2015.01.20 |
| 소유자 | 김남강 (2019.07.16 소유권이전 · 거래가 72,000,000원) |
| 감정가 | 70,000,000원 |
| 최저매각가 | 39,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 78,257,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2025.10.27 국 압류 (서광주세무서장) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 보증금 76,000,000원 |
| 관리비 체납 | 2,397,280원 (2026.05.20 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
등기상 말소기준권리는 2025년 10월 27일 국 압류입니다. 그 전에 설정된 서광주농업협동조합 근저당권은 2021년 2월 9일 이미 말소되었습니다. 이후 2026년 1월 15일의 국 압류와 2026년 3월 5일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
반면 주택임차권은 2024년 3월 14일 등기되었고, 그보다 앞선 2022년 2월 14일 주민등록과 2021년 12월 22일 확정일자가 확인됩니다. 이 임차권은 말소기준 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 분석되어, 보증금 미배당액이 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 구조입니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 보증금은 한 번만 계산
| 관련자 / 구분 | 점유·전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사 등기상 주택임차권자 · 보증기관 관련 명의 실제 입주자: 권용찬 승계 채권자: 서울보증보험 주식회사 |
계약 2021.12.21 점유개시 2022.02.10 전입 2022.02.14 확정 2021.12.22 임차권등기 2024.03.14 |
76,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 관련 조건부 확약 |
확인되는 임대차 관계는 1건이며, 실제 입주자는 권용찬 1명입니다. 한국토지주택공사가 등기상 임차권자로 나타나고 서울보증보험이 그 승계인으로 기재되어 있으므로, 이를 실제 임차인 2명 또는 별도 보증금 2건으로 계산하지 않습니다. 실제 계약상 임차인 명의 및 승계 범위는 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
이는 최근 12개월 평균 54,742,500원과 최신 거래 67,470,000원을 모두 웃돕니다. 최저가 3,920만원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
이 확약이 유효하고 해당 임차권 전체에 적용·이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 처리하는 것이 타당합니다. 위 37,905,600원은 확약이 없을 때의 계산상 금액이지, 확약 유효 시 추가로 부담할 금액이 아닙니다.
단, 확약의 효력은 해당 임차권 및 그 승계 범위에 한정됩니다. 확약 밖에 별도 대항력 임차인이 존재한다면 그 사람의 인수 위험까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 감정평가서상 임대관계도 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유와 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 하락 추세를 함께 봐야 한다
첨단AM-City스카이하이2차 동일 면적 19.26㎡ 실거래 자료입니다. 전체 12건 평균은 62,529,166원이지만, 과거 상대적으로 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 4건 평균 54,742,500원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 19.26㎡ | 3 | 67,470,000원 |
| 2025.10 | 19.26㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 19.26㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.07 | 19.26㎡ | 14 | 51,500,000원 |
| 2024.09 | 19.26㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2024.06 | 19.26㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2024.05 | 19.26㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 6 | 50,190,000원 |
| 2024.03 | 19.26㎡ | 13 | 50,190,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 19.26㎡ | 4건 | 54,742,500원 |
| 전체 평균 | 19.26㎡ | 12건 | 62,529,166원 |
최근 12개월 평균은 54,742,500원, 최신 거래는 2025년 11월 67,470,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -17.6% 하락 추세를 보이고 있습니다. 전체 평균 62,529,166원만을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
확약 미적용 시: 현재 회차 예상 실질취득액은 77,105,600원으로, 최근 평균과 최신 거래를 모두 초과합니다. 이 경우에는 낮은 최저가가 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,105,600원 |
| 한국토지주택공사 주택임차권 보증금 우선배당 | 76,000,000원 | 38,094,400원 |
| 서울보증보험 주식회사 · 경매 신청채권 | 78,257,095원 | 0원 |
| 소유자 잔여금 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 37,905,600원 |
예상배당은 집행비용 1,105,600원, 선순위 임차보증금 38,094,400원으로 매각대금 39,200,000원이 소진되는 구조입니다. 서울보증보험 신청채권 78,257,095원의 별도 예상배당은 0원입니다. 이 표는 승계 관계에 따른 보증금 및 청구금액의 중복 여부를 최종 확정한 배당표가 아니며, 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요인은 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만으로 안전해지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 미배당 인수(확약 없을 때) | 실질취득(확약 없을 때) |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 39,200,000원 | 37,905,600원 | 77,105,600원 |
| 3회 유찰 (39.2%) | 27,440,000원 | 49,453,920원 | 76,893,920원 |
| 4회 유찰 (27.44%) | 19,208,000원 | 57,537,744원 | 76,745,744원 |
위 표는 확약이 적용되지 않는 경우의 위험을 보여줍니다. 낙찰가가 낮아질수록 보증금 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어, 실질취득액은 보증금 76,000,000원 부근에 머무릅니다. 따라서 3회·4회 유찰이 되더라도 확약이 무효이거나 적용되지 않는다면 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
반대로 확약이 유효하게 적용되어 인수액이 0원으로 확정된다면 실제 취득가격은 해당 회차의 낙찰가격을 중심으로 판단할 수 있습니다. 다만 낙찰 부대비용, 관리비 체납 관련 부담과 점유 인도 비용은 별도로 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 첨단지구대 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 14층 건물의 9층 901호이며 일반적인 급·배수·위생·소방·승강기 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·국가산업단지·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지 참고. 지목 대, 정방형 평지이며 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
- 환금성. 88세대의 소형 도시형생활주택입니다. 최근 거래가격이 이전 대비 17.6% 하락했고, 단지 경매물건 평균 유찰도 2.6회이므로 가격 회복과 재매각 시점을 낙관하기는 어렵습니다.
- 관리비. 관리사무소 확인 내역상 2026년 5월 20일 기준 2,397,280원이 미납되어 있습니다. 공용부분 부담 여부와 현재 체납액을 구분하여 확인해야 합니다.
- 임대주택 등기. 2022년 12월 6일 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무 및 임대료 증액기준에 관한 기재가 존재합니다. 매각 후 관련 지위와 등록 상태를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 서울보증보험의 잔여 임대차보증금 반환청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 원본을 확인하세요. 매수인에게 적용되는 조건과 이행 절차가 최우선입니다.
- 임차권 승계 범위. 한국토지주택공사 명의 임차권과 서울보증보험 승계 관계를 대조하고, 보증금 76,000,000원을 중복 계산하거나 확약 효력을 다른 임차인에게 확대하지 않도록 확인하세요.
- 점유 및 인도. 실제 입주자로 기재된 권용찬의 현재 점유 여부와 인도 가능 상태를 조사하세요. 보증금 인수액 0원과 점유 인도 비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 세금 압류. 서광주세무서장 및 정읍세무서장의 압류가 존재합니다. 당해세와 법정기일에 따른 배당순위 및 미납 조세 관련 위험을 확인하세요.
- 민간임대주택 지위. 임대등록 내역과 매각 후 의무 승계 또는 등록 말소 관련 사항을 확인하세요.
- 관리비 체납. 확인된 2,397,280원 외에 입찰일까지 추가로 발생한 미납액이 있는지 관리사무소에서 확인하세요.
- 시세 하락. 최근 12개월 평균 54,742,500원과 최근 거래 추세 -17.6%를 기준으로 입찰가를 판단하세요. 과거 전체 평균 62,529,166원을 시세 상한으로 단정해서는 안 됩니다.
- 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 확약서 원본을 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — “싸 보이는 경매”와 “실제로 싸게 사는 경매”는 다르다
이 사건은 감정가 7,000만원에서 최저가 3,920만원까지 내려온 소형 도시형생활주택입니다. 최저가가 최근 12개월 시세 평균의 71.6%이므로 겉보기 가격은 매력적입니다. 하지만 보증금 7,600만원의 선순위 주택임차권이 있어, 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차 실질취득액은 약 7,711만원으로 최근 시세보다 오히려 높아집니다.
판단을 바꾸는 핵심은 서울보증보험의 조건부 확약서입니다. 해당 임차권에 대한 잔존 보증금 반환청구권과 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 이행된다면, 그 임차권의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다. 다만 확약의 적용 범위 밖에 다른 대항력 임차인이 존재한다면 그 위험은 별개입니다.
최근 거래가격 하락 추세, 88세대 규모, 평균 유찰 2.6회, 체납 관리비 2,397,280원까지 고려하면, 이 물건을 단순히 할인율만으로 높게 평가하기는 어렵습니다. 확약 유효성 확인 전에는 가격 판단을 보류하고, 확약 효력·점유관계·관리비 부담까지 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
