광주지방법원 2026타경31076. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 5층 523호입니다. 경매상 물건 분류는 근린시설이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 지하 2층·지상 20층 규모이며, 해당 물건은 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 유한회사비알케이로, 2022년 9월 16일 소유권보존등기가 이루어졌습니다.
이 물건의 흥미로운 점은 경매를 신청한 주체와 선순위 담보권자가 다르다는 사실입니다. 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 175,300,000원입니다. 반면 등기상 말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 배당 시뮬레이션에서는 최저가 124,880,000원으로 매각되더라도 집행비용을 제외한 금액이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당금이 돌아가지 않는 것으로 나타납니다.
그렇다고 매수인이 미배당 채권 전부를 떠안는다는 의미는 아닙니다. 채권자의 미회수액과 매수인의 권리인수액은 구분해야 합니다. 등기상 근저당·후순위 전세권의 매각 소멸을 전제로 한 예상 인수액은 0원입니다. 다만 주거용 이용상태 및 민간임대주택 등기가 있는 만큼 실제 점유관계와 별도의 임차권 성립 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 523호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 규모 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 20층 · 해당 호실 5층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (2022.09.16 소유권보존) |
| 감정가 | 223,000,000원 |
| 최저매각가 | 124,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 확인된 임차인 | 0명 · 실제 점유관계 별도 확인 필요 |
| 예상 인수액 | 0원 (등기상 권리 및 배당 시뮬레이션 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
권리분석의 출발점은 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 등기상 최초 채권최고액은 23,047,920,000원이고 공동담보목록 제2022-834호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보와 관련된 설정금액이므로, 해당 523호 한 채의 실제 채무액이나 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.
이후 2022년 12월 22일 한국건설주식회사 근저당권 12,000,000,000원이 설정되었지만, 2023년 2월 17일 일부해지를 원인으로 등기가 말소되었습니다. 2022년 12월 23일 진남새마을금고 가압류 639,669,081원 역시 2023년 1월 5일 취하를 원인으로 말소되었습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.
2023년 2월 17일에는 주식회사대우건설 명의 전세권이 설정되었습니다. 등기상 전세금은 2,277,300,000원이며 공동전세목록 제2023-138호가 기재되어 있습니다. 이 전세권은 2025년 6월 10일 주택도시보증공사에 이전되었습니다. 전세권 이전은 기존 권리의 권리자 변경이지, 동일한 전세금이 별도로 한 번 더 발생한 것은 아닙니다.
② 전세권·점유관계 — 보증기관 이전과 실제 임차인을 구분
| 권리자 | 권리내용 | 금액 | 매각 관련 판단 |
|---|---|---|---|
| 주식회사대우건설 | 2023.02.17 전세권 설정 | 2,277,300,000원 | 2025.06.10 주택도시보증공사로 이전 |
| 주택도시보증공사 | 기존 전세권 양수 | 중복 합산 없음 | 매각 소멸 예상 |
| 확인된 임차인 | 임차인 신고 없음 | — | 대항력·우선변제 여부 별도 확인 |
전세권의 최초 권리자는 대우건설이며 현재 등기상 이전받은 권리자는 주택도시보증공사입니다. 이는 하나의 전세권에 관한 권리이전이므로 전세금 2,277,300,000원을 두 번 더하거나 주택도시보증공사를 별도의 실제 거주 임차인으로 계산하지 않습니다.
해당 전세권은 우리은행 말소기준권리보다 뒤에 설정되었고 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 등기상 전세권 자체의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 주거용 오피스텔 이용 및 민간임대주택 등기 사실을 고려하면, 실제 점유자와 별도의 임대차계약이 존재하는지 확인하는 과정이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 56% 할인과 실제 시세 할인은 다르다
감정가는 223,000,000원이고, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 124,880,000원입니다. 감정가 대비 비율은 56%로, 감정평가액만 기준으로 보면 입찰 문턱이 상당히 낮아졌습니다.
그러나 최근 실거래 평균·최신 거래가·거래 추세를 확인하지 않은 상태에서 이 물건이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차상 가격 인하를 보여주는 지표일 뿐, 현재 시장가치 대비 수익성을 입증하는 지표는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 124,880,000원 | 56% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 87,416,000원 | 39.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 61,191,199원 | 27.44% | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 124,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,548,320원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 23,047,920,000원 | 122,331,680원 |
| 2. 전세권 · 대우건설(주택도시보증공사 이전) | 2,277,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당액은 최초 근저당 설정금액을 적용한 추정 시뮬레이션입니다. 을구 1-1번의 채권최고액 변경 및 공동담보 해제 효과가 확정적으로 반영된 계산으로 볼 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
이 계산에서는 현재 최저가 124,880,000원 중 집행비용 2,548,320원을 제외한 122,331,680원이 우리은행 근저당에 배당됩니다. 후순위 전세권과 주택도시보증공사 신청채권에는 배당금이 배정되지 않고 소유자 잔여액도 0원입니다.
표시된 채권액 합계는 25,500,520,000원이고, 이 계산에 따른 미배당 합계는 25,378,188,320원입니다. 다만 공동담보·공동전세 금액이 포함된 명목 채권액 기준 수치이므로 이를 해당 호실의 독립적인 실제 채무잔액 또는 채권자의 최종 확정손실로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 신청채권자 배당 0원
| 회차 | 채권자 배당합계 | 미배당 합계 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 122,331,680원 | 25,378,188,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 85,442,512원 | 25,415,077,488원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 59,689,757원 | 25,440,830,243원 | 0원 |
우리은행에 최초 채권최고액을 적용한 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당금이 돌아가지 않습니다. 현재 회차에서 3회·4회 유찰로 진행될수록 전체 배당가능액이 감소하고 미배당 채권액이 증가하는 구조입니다.
다만 실제 배당은 현재 유효한 근저당권 범위, 공동담보 해제의 효력, 채권 잔액, 세금 및 법정 우선순위에 좌우됩니다. 특히 을구 1-1번 변경등기가 배당에 미치는 영향을 확인하지 않은 상태에서 우리은행이 매각대금 전액을 가져간다고 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근입니다. 주변에는 상업용 부동산, 숙박시설, 점포 등이 혼재한 노선상가지대가 형성되어 있으며 주변환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 광주역이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 20층입니다. 외벽은 석재 마감 및 페인팅, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 새시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 바닥난방, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 부지 북동측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 관련 규제가 기재되어 있습니다. 공시지가 자료는 1,115,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 경매상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 함께 검토하여 건축물대장상 용도, 임대 가능 범위 및 금융조건을 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 광주역 인근 상업지역 입지라는 접근성은 있으나, 유사 호실의 최근 실거래와 임대수요가 확인되지 않아 가격 수준 및 매각 용이성을 단정할 수 없습니다. 현재까지 2회 유찰된 사실도 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 을구 1번 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 매각으로 소멸할 후순위 권리를 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 근저당 변경의 효력. 최초 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기 기재액 56,520,000원, 공동담보 해제 내용을 확인해야 합니다. 이 부분은 배당 계산의 핵심 변수입니다.
- 전세권 이전 확인. 대우건설 명의 전세권이 주택도시보증공사에 이전되었습니다. 같은 전세금의 중복 계산을 피하고 전세권의 소멸 여부와 별도 임대차관계를 구분해야 합니다.
- 실제 점유·대항력 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 주거용 이용상태입니다. 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금 및 임대차 성립 여부를 조사해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 검토. 2019.10.02 등록 관련 임대의무기간·임대료 규제 등기의 현재 효력과 경매 매수인 관련 의무를 확인해야 합니다.
- 건축물 용도 확인. 근린시설 분류와 주거용 오피스텔 이용상태를 건축물대장·감정평가서 원본으로 확인하고, 관련 규제 및 금융조건을 검토해야 합니다.
- 최근 실거래 검증. 광주역한국아델리움 내 유사 호실의 최근 거래가격, 최신 거래, 층별 편차와 임대수익을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유관계, 인도 가능성, 체납 관리비 및 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당표는 추정치입니다. 법원 배당 관련 서류와 공동담보·공동전세목록을 확인해 실제 채권 잔액 및 순위를 검증해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류
맺으며 — “감정가의 56%가 곧 시세의 56%는 아니다”
광주역한국아델리움 523호는 숫자만 놓고 보면 눈길이 가는 물건입니다. 223,000,000원의 감정가에서 두 차례 유찰돼 124,880,000원까지 내려왔고, 등기상 예상 인수액도 0원으로 나타납니다.
하지만 좋은 경매 물건을 판단하는 기준은 단순한 할인율이 아닙니다. 현재 근저당권의 유효한 담보 범위와 배당구조, 민간임대주택 등기의 영향, 실제 점유자의 대항력 가능성, 그리고 최근 실거래 대비 가격 수준까지 확인해야 합니다.
특히 이 물건은 공동담보 관련 근저당 변경과 주택도시보증공사로의 전세권 이전이 결합된 사건입니다. 미배당 채권액이 크다는 사실 자체가 곧 매수인 인수를 의미하지는 않지만, 배당 계산과 개별 권리의 소멸 관계를 원본으로 대조해야 할 필요성은 높습니다.
현재 결론은 ‘권리인수 예상 0원, 시세 메리트 미확인, 입찰 전 권리·점유·용도 확인 필수’입니다. 감정가 대비 하락폭보다 실제 취득 후 부담과 현재 시장가격을 우선 검토하는 것이 적절합니다.
