광주지방법원 2026타경31076. 광주역 남서측 인근의 광주역한국아델리움 5층 523호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 등기상 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16. 소유권보존과 민간임대주택등기가 이루어진 뒤 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다.
권리 구조만 놓고 보면 현재 배당표에서 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 후순위 전세권은 2023.02.17. 주식회사대우건설 명의로 설정됐고 2025.06.10. 주택도시보증공사로 이전됐으며, 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 같은 날 우리은행 근저당에 채권최고액 56,520,000원·공동담보 해제 내용의 변경등기도 존재하므로, 실제 담보범위와 배당기준은 원본 등기와 배당관계 문서에서 반드시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 5층 523호 |
| 경매 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상20층 건물 내 5층 523호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 인수 구조는 확인되지 않으며, 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022.09.16. 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 한국건설 근저당과 진남새마을금고 가압류는 이미 말소됐고, 2023.02.17. 설정된 전세권과 2026.04.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가지만 시세 확인 없이는 ‘저렴’ 판정 금지
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 156,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 109,270,000원(49%), 3회 유찰 시 76,489,000원(34%)입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 현재 회차의 판단 기준은 156,100,000원이 주변 실제 거래가격과 비교해 어느 위치인지 확인하는 것입니다. 감정가 대비 70%라는 사실 자체는 시세 대비 저평가를 의미하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 156,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 109,270,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 76,489,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 153,114,600원 |
| 2. 전세권 · 주식회사대우건설 | 2,277,300,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 156,100,000원 가정 시 집행비용 2,985,400원을 제외한 153,114,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 전세권과 신청채권자에게는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 25,347,405,400원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근. 각종 상업용 부동산, 숙박시설과 점포 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 북동측 인근 광주역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하2층·지상20층이고 본건은 5층 523호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 바닥난방, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 북동측 왕복4차선, 남동측 왕복3차선, 남서측 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지면적은 3,026.1㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 현재 최저가 156,100,000원이 실제 거래가격보다 낮은지 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 23,047,920,000원 근저당과 같은 날 등록된 56,520,000원 변경등기·공동담보 해제의 효력을 원본 등기에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 소유권보존 직후 등록된 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 매수 후 영향 여부를 원문 기준으로 점검하세요.
- 전세권 이전 확인. 대우건설 명의 전세권이 2025.06.10. 주택도시보증공사로 이전돼 있습니다. 후순위 소멸 구조와 실제 배당요구 관계를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 용도 확인. 경매상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 실제 건축물대장상 용도와 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 배당표 원본 대조. 현재 계산은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 추정이므로 배당요구 종기 이후 채권관계와 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 가격 근거가 아니다
이 사건의 가장 분명한 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원입니다. 후순위 전세권과 경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있어 매각 소멸 구조입니다. 그러나 현재 최저가 156,100,000원이 감정가 223,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격이 싸다고 결론 낼 수는 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 이 물건은 권리 측면은 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류가 맞습니다. 특히 민간임대주택등기, 같은 날의 근저당 변경등기, 근린시설과 오피스텔(주거용) 사이의 용도 차이를 원본에서 확인한 뒤 시세와 156,100,000원을 직접 비교해야 합니다. 인수는 0원, 가격은 검증 후. 이 사건의 핵심입니다.
