서울남부지방법원 2025타경723. 화곡동 우현펠리스 제3층 제302호, 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 이 사건은 권리가 단순한 물건이 아닙니다. 임차인 김희동은 2019.05.30 확정일자를 받고 2019.07.30 주민등록 및 점유를 시작했으며, 데이터상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정돼 있습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2020.04.08 강서구 압류입니다.
따라서 핵심은 “등기상 후순위 권리가 소멸하느냐”가 아니라, 대항력 임차인의 보증금이 배당에서 얼마나 변제되는가입니다. 현재 회차 배당표에서는 임차인 보증금 197,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 국세·지방세 압류가 다수 존재하고 당해세가 우선 차감될 경우 실제 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다. 그 경우 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경723 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 464-19 우현펠리스 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-51 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대) · 제3층 제302호 · 지상6층 |
| 대상면적 | 43.9㎡ |
| 사용승인 | 2016.10.24 |
| 소유자 | 진현철 · 2016.10.19 매매 · 2016.12.26 소유권 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 226,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 197,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2020.04.08 강서구 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 김희동의 주민등록·점유일은 2019.07.30으로 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2019.05.30입니다. 매각물건명세서 역시 대항력 있는 임차인이 있고, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 현재는 0원, 미배당이 생기면 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김희동 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 전입·점유 2019.07.30 확정 2019.05.30 | 197,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 현 회차 0원 미배당 잔액 발생 시 매수인 인수 |
③ 가격 비교 — 98.4%지만 ‘가격만’ 보면 안 된다
우현펠리스의 시세 표본은 1건입니다. 시세 데이터상 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 230,000,000원이며, 최신 거래는 2023.08, 41.94㎡, 3층, 230,000,000원입니다. 현재 최저매각가 226,400,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 41.94㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
현 회차만 놓고 보면 배당 가정상 임차보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원이고, 따라서 실질취득액도 226,400,000원입니다. 이 금액은 시세 표본 230,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 차이도 크지 않아 강한 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,969,600원 |
| 1. 임차인 김희동 보증금 | 197,000,000원 | 197,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,660,543,557원 | 25,430,400원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 김희동 | 197,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인 보증금 197,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치입니다. 국세·지방세 중 당해세가 우선 배당될 경우 실제 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수가 가격 하락을 흡수한다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 226,400,000원 | 197,000,000원 | 0원 | 226,400,000원 |
| 2회 유찰 시 | 181,120,000원 | 177,784,320원 | 19,215,680원 | 200,335,680원 |
| 3회 유찰 시 | 144,896,000원 | 142,067,456원 | 54,932,544원 | 199,828,544원 |
이 물건은 추가 유찰될수록 최저가는 빠르게 내려가지만, 대항력 임차인 보증금 중 미배당액이 매수인 부담으로 전환됩니다. 따라서 181,120,000원이나 144,896,000원만 보고 “싸졌다”고 판단해서는 안 되고, 반드시 낙찰가 + 인수액인 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 지상6층 건물의 제3층 제302호입니다.
- 주위환경. 서울신정고등학교 남서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 사용승인 2016.10.24. 도시가스 개별난방·위생 급배수·승강기·필로티 주차장 등이 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부 설비의 유무 및 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 321.1㎡, 평지·정방형이며 북동측 약 4미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 3,429,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 우현펠리스는 14세대이며, 시세 표본이 1건에 그쳐 가격 판단의 표본이 얇습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 가정은 김희동 보증금 197,000,000원 전액 배당이지만, 실제 배당표에서 세금 우선순위 반영 후 잔액이 생기는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 인수문구. 을구 1번 주택임차권등기가 명시 인수권리로 기재돼 있고, 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있으므로 반드시 원문을 재확인해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인 김희동과 강제경매 채권자 김희동의 관계 및 채권 성격을 계약서·판결문·배당요구 서류 등으로 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세 해당액과 법정기일을 확인해야 현재 인수 0원 가정의 안전성을 판단할 수 있습니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 시세 표본 230,000,000원의 98.4%입니다. 추가 유찰 시에는 최저가가 아니라 낙찰가와 임차인 인수액을 합친 실질취득액으로 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문으로 내부 설비와 정상 작동 여부를 확인하지 못했으므로 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”으로 보면 위험하다
현재 회차만 보면 숫자는 그리 나쁘지 않습니다. 최저가 226,400,000원은 시세 표본 230,000,000원의 98.4%이고, 배당 가정상 임차보증금 197,000,000원이 전액 변제돼 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 본질은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
2회 유찰 시에는 181,120,000원에 낙찰되더라도 19,215,680원의 임차보증금 인수가 붙어 실질취득이 200,335,680원이 되고, 3회 유찰 시에도 실질취득은 199,828,544원입니다. 여기에 국세·지방세 우선배당이 실제 임차인 배당을 깎으면 인수액은 더 달라질 수 있습니다. 결국 이 물건은 최저가보다 배당표와 실질취득액을 먼저 보는 사건입니다. 가격은 시세보다 약간 낮지만 표본이 1건뿐이고, 권리에는 조건부 인수 위험이 남아 있어 종합적으로는 신중 접근이 맞습니다.
