광주지방법원 2026타경31212. 광주역 남서측 인근에 자리한 광주역한국아델리움 18층 1818호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔이며, 소유자는 유한회사비알케이입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 188,400,000원입니다. 이번 경매에서 가장 먼저 확인할 사항은 신청채권자의 청구금액과 동일한 보증금의 임차권등기입니다.
등기부에는 노기선 명의의 주택임차권이 설정되어 있습니다. 보증금 188,400,000원, 점유개시일 2022.11.30, 주민등록일 및 확정일자 2024.01.29입니다. 그런데 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.09.16에 접수되었습니다. 실제 점유가 더 빨랐더라도 주택임대차의 대항력은 주택 인도와 주민등록 요건을 함께 갖춰야 하므로, 기재된 주민등록일 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다.
즉 보증금이 최저가보다 크다는 사실만으로 그 차액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 현재의 점유관계, 민간임대주택 등록, 근저당 변경등기의 실제 효력은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1818호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지상 20층 중 18층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (2022.09.16 소유권보존) |
| 감정가 | 240,000,000원 |
| 최저매각가 | 134,400,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 말소기준권리 | 2022.09.16 우리은행 근저당권 (을구 1번) |
| 임차권등기 | 노기선 · 보증금 188,400,000원 · 2024.12.09 등기 |
| 민간임대주택 | 2022.09.16 민간임대주택등기 (등록일 2019.10.02) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행
등기상 핵심은 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 2022.09.16 설정된 이 근저당권이 말소기준으로 제시되어 있으며, 2024.12.09 설정된 노기선의 임차권등기와 2026.04.20의 강제경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 제공된 권리관계에 따르면 후순위 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유개시: 2022.11.30
주민등록: 2024.01.29
확정일자: 2024.01.29
임차권등기: 2024.12.09
주민등록일이 말소기준보다 뒤이므로 선순위 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금 188,400,000원은 낙찰자가 무조건 인수하는 금액이 아니며, 현재 배당모델상 인수 예상액은 0원입니다.
배당 시뮬레이션은 변경 전 큰 금액을 채권액으로 사용하고 있어, 변경등기가 이 호실의 담보책임 범위에 미친 효과를 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 23,047,920,000원 전체가 이 호실에서 배당받을 확정채권액이라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 배당순위와 배당액은 이에 따라 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 보증금보다 대항력 순서가 중요하다
확인되는 인적 관계는 임차권등기 명의자 노기선 1명과 현황조사상 별도 전입자 TSAREVSKAIA OLGA 1명입니다. 후자의 구체적 계약관계는 확인되지 않았으므로 두 사람 모두를 보증금이 확정된 임차인으로 계산해서는 안 됩니다.
| 명의자 / 점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노기선 건물전부 · 임차권등기 |
전입 2024.01.29 확정 2024.01.29 점유개시 2022.11.30 |
188,400,000원 | 대항력 없음 말소기준 후 전입 |
배당요구 있음 우선배당액 미확정 인수 0원 예상 |
| TSAREVSKAIA OLGA 현황조사상 전입자 |
전입 2025.08.25 확정일자 미상 |
미상 | 전입 기준 없음 실제 계약·점유관계 미상 |
우선변제 미확인 보증금·점유 확인 필요 |
노기선은 2024.12.09 임차권등기가 설정된 임차권자로, 배당요구가 확인됩니다. 보증금이 현재 최저가보다 크지만 전입에 의한 대항력 취득 시점이 선순위 근저당보다 늦습니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 증가하여 실질취득금액이 보증금에 고정되는 선순위 대항력 인수형과는 다릅니다.
주택도시보증공사의 경매신청 청구금액과 노기선의 임차보증금은 모두 188,400,000원입니다. 두 채권의 대위·승계 또는 중복 관계는 원본 자료로 확인할 필요가 있으며, 동일 금액을 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사가 경매채권자로 기재되어 있다는 사실만으로 별도의 실제 임차인이 한 명 더 존재한다고 볼 수도 없습니다.
다만 실제 점유 여부와 계약관계가 확인되지 않은 상태이므로 현재 점유자 확인, 명도 가능성, 별도 권원 존재 여부를 반드시 조사해야 합니다. 보증금 미상이라는 이유로 대항력이 있다고 단정하거나, 반대로 명도 문제가 전혀 없다고 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 56%, 그러나 시세 할인율은 미확인
감정가는 240,000,000원이고, 2회 유찰 후 최저매각가는 134,400,000원입니다. 감정가 대비 56%로 내려온 가격이지만, 감정가가 현재 실제 시장가격과 일치하는지는 별도의 문제입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 240,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 (2회 유찰) | 134,400,000원 | 56% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 94,080,000원 | 39.2% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,855,999원 | 27.44% | 0원 |
후속 회차는 유찰 시나리오이며 실제 매각기일이나 확정 최저가는 아닙니다. 인수액은 확인된 대항력 판정을 전제로 한 추정치입니다.
현재 가격이 감정가 대비 크게 내려왔다는 사실은 명확하지만, 이를 곧바로 시세차익이나 투자수익이 확보된 것으로 해석해서는 안 됩니다. 광주역한국아델리움의 동일 용도·유사 층·유사 면적 실거래와 현재 매물을 대조한 다음 응찰가를 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 134,400,000원 가정)
다음은 현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 우리은행 채권액에 변경 전 공동담보 채권최고액이 사용되어 있으므로 실제 배당예정표로 확정된 금액은 아닙니다.
| 배당 항목 | 계산상 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 2,681,600원 |
| 1. 을구 1번 · 우리은행 근저당 | 23,047,920,000원 | 131,718,400원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 134,400,000원 |
집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당 변경등기와 공동담보 관계를 확정하면 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 노기선의 임차보증금과 주택도시보증공사 청구채권의 관계 역시 별도 확인 대상입니다.
특히 공동담보의 총채권과 개별 호실에서 실제 행사할 수 있는 담보채권 범위는 서로 다를 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 23,104,601,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 23,144,333,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 65,855,999원 | 64,270,591원 | 23,172,049,409원 | 0원 |
이 시나리오에서 회차가 내려가도 매수인 인수액이 늘어나지 않는 이유는 노기선 임차권에 말소기준보다 앞선 대항력이 인정되지 않기 때문입니다. 미배당 채권액이 크다는 사실과 낙찰자가 해당 금액을 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
다만 표의 미배당액은 23,047,920,000원 규모의 공동담보 채권최고액을 계산에 사용하여 매우 크게 나타납니다. 해당 수치를 이 호실만의 실제 미회수 채무로 이해해서는 안 되며, 근저당권변경에 따른 담보 범위 확인 후 배당구조를 다시 판단해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 공부상 집합건물로, 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층에 해당합니다. 일반 아파트와 동일한 수요·가격 형성을 가정해서는 안 됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있습니다. 대중교통 이용 편의는 보통으로 조사되었습니다.
- 도로. 단지 북측은 왕복 4차선, 동측은 왕복 3차선, 남측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물 설비. 일반적인 급배수·위생·소방·승강기·난방 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 별도로 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 토지규제. 일반상업지역이며 방화지구, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 환금성. 광주역 인근 입지라는 특성은 있으나 숙박·업무시설이 혼재한 상업지역의 오피스텔입니다. 주거용 오피스텔 특유의 매수층, 임대수요, 관리비 및 실거래 유동성을 별도로 검토해야 하며, 현재 수치만으로 환금성이 우수하다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 근저당권변경 원본 확인. 2022.09.16 을구 1번의 채권최고액 23,047,920,000원과 을구 1-1번의 56,520,000원 및 공동담보 해제 내역을 대조하십시오. 본건의 실제 담보 범위와 배당순위 확인이 가장 중요합니다.
- 노기선 임차권 확인. 임대차계약서·주민등록 변동·확정일자·임차권등기명령 기록을 검토해 말소기준보다 앞선 대항력의 존재 가능성과 임차권의 배당 관계를 확인하십시오.
- 주택도시보증공사 청구관계 확인. 경매신청금액과 노기선 보증금이 동일하므로 실제 채권승계·대위변제 관계 및 배당요구 내역을 원본으로 확인하고 중복 계산을 방지하십시오.
- 별도 전입자 조사. TSAREVSKAIA OLGA의 보증금, 임대차계약 유무, 실제 점유상태와 명도 가능성을 확인하십시오. 전입신고만으로 현재 점유상태를 확정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 의무임대기간, 임대사업자 지위, 매각 후 등록상 의무의 처리 및 적용되는 행정절차를 확인하십시오.
- 실거래 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래 및 매도호가를 비교하십시오. 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 혼동하지 마십시오.
- 점유·명도 비용. 실제 거주자와 임차권등기 명의자가 다를 수 있으므로 현장조사와 인도 관련 절차를 확인하십시오.
- 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 최우선변제 가능성 및 기타 매각대금에 영향을 주는 항목을 확인하십시오.
- 매각서류 최종 대조. 2026.10.29 매각기일의 최종 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서 및 매각조건을 확인하십시오.
맺으며 — “감정가의 56%여도, 확인 없이 싸다고 할 수 없다”
광주역한국아델리움 1818호는 숫자만 보면 관심을 끌 만한 물건입니다. 감정가 240,000,000원에 비해 현재 최저가가 134,400,000원으로 낮아졌기 때문입니다. 더욱이 보증금 188,400,000원의 노기선 임차권은 선순위 근저당보다 늦은 전입으로 인해 대항력이 없으므로, 제공된 권리관계상 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 구조는 아닙니다.
그러나 입찰 결정을 미뤄야 할 확인 사항도 분명합니다. 우리은행의 근저당권변경 및 공동담보 해제의 효력, 주택도시보증공사의 채권관계, 별도 전입자의 실제 점유, 민간임대주택 등록상 의무가 그것입니다. 이 중 특히 근저당권변경은 예상배당표의 전제 자체에 영향을 줄 수 있습니다.
무엇보다 현재 확인된 가격은 감정가 대비 56%이지 실제 시세 대비 56%라는 뜻이 아닙니다. 비교 실거래가 없는 상황에서 가격상 이익을 확정하거나 높은 투자등급을 부여하기는 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 0원 예상, 다만 배당·점유·등록관계 확인 전에는 보수적 접근입니다. 선순위 대항력 부재라는 장점은 있지만, 중요한 확인 사항들이 해소되고 실제 시세와 비교했을 때 비로소 적정 응찰가를 판단할 수 있는 물건입니다.
