광주지방법원 2026타경31212. 광주역 남서측 인근의 ‘광주역한국아델리움’ 18층 1818호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 240,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 168,000,000원입니다. 권리분석의 기준은 2022.09.16 접수된 우리은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순히 “인수 0원이라 안전하다”로 끝내기는 어렵습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 먼저 접수되어 있고, 실제 점유·임차 관련 인원이 두 명 확인됩니다. 금액 기준 인수액은 0원이지만, 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 특히 현황조사상 TSAREVSKAIA OLGA는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 금전 인수와 별개로 명도 난도와 실제 임대차관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1818호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용오피스텔 · 20층 건물 중 18층 1818호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 188,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2022.09.16 접수번호 132246의 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원으로 기재되어 있고 공동담보목록 제2022-834호가 표시되어 있습니다. 같은 날 뒤이어 1번 근저당권 변경등기가 접수되어 채권최고액 56,520,000원과 공동담보 해제 내용도 기재돼 있으므로, 실제 본 호실에 귀속되는 담보채권 범위는 등기 원본과 공동담보 관계를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
노기선의 임차권은 2024.12.09 등기됐고 보증금은 188,400,000원입니다. 임대차계약일은 2022.09.23, 점유개시는 2022.11.30, 주민등록과 확정일자는 2024.01.29로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. TSAREVSKAIA OLGA 역시 전입일이 2025.08.25로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 현재 자료상 대항력 없음으로 정리되며, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
| 임차인·점유자 | 사용 / 범위 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TSAREVSKAIA OLGA | 알수없음 | 2025.08.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노기선 | 주거 · 건물전부 · 임차권등기 | 2024.01.29 | 188,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 관련 인원은 2명입니다. 보증기관 또는 대위·승계 중복신고로 표시된 인원은 없습니다. 노기선은 2024.12.09 배당요구가 확인되며, TSAREVSKAIA OLGA는 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 70%는 ‘감정가 대비’일 뿐 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 168,000,000원은 감정가 240,000,000원의 70%입니다. 매수인이 떠안을 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 168,000,000원입니다. 하지만 이 수치만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락을 곧바로 ‘시세보다 30% 싸다’고 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 168,000,000원 | 70% | 0원 | 168,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 117,599,999원 | 49% | 0원 | 117,599,999원 |
| 3회 유찰 시 | 82,319,999원 | 34.3% | 0원 | 82,319,999원 |
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,152,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 188,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 23,236,320,000원 중 예상배당은 164,848,000원, 미배당은 23,071,472,000원입니다. 우리은행 금액은 등기상 채권최고액 기준이며 공동담보가 표시된 금액이므로 본 호실의 실제 잔존채무와 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가 이용상태도 주거용오피스텔입니다. 철근콘크리트 구조 20층 건물의 18층입니다.
- 도로. 단지 북측 왕복 4차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 광주역 인근 주거용 오피스텔이라는 입지·용도 특성이 있으나, 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아 현재 최저가의 시장가격 대비 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 대조. 현재 168,000,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 거래와 최신 거래가격을 확인해 시세 대비 위치를 먼저 잡아야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.09.16 민간임대주택등기의 매각 후 효력 및 말소 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 노기선 외에 TSAREVSKAIA OLGA의 전입이 확인됩니다. 대항력은 없더라도 실제 거주자와 점유 상태를 확인해 인도명령·명도 절차를 준비해야 합니다.
- 근저당 변경·공동담보. 우리은행 근저당의 채권최고액 23,047,920,000원, 같은 날 변경등기 56,520,000원, 공동담보 해제 내용을 원본에서 함께 대조해야 합니다.
- 신청채권 배당. 주택도시보증공사 청구액 188,400,000원은 현재 매각가 시나리오에서 예상배당 0원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인에게 승계되는 금액으로 계산되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유 상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준인 2022.09.16 우리은행 근저당보다 두 임차·점유 관련자의 전입이 늦고, 노기선의 188,400,000원 임차권등기도 후순위라 현재 계산상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 그래서 현 최저가 168,000,000원이 곧 실질취득액입니다.
하지만 여기서 바로 “좋은 물건”으로 결론내릴 수는 없습니다. 현 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔어도 이를 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 시장가격보다 싼지 여부는 판단 보류가 맞습니다. 또한 민간임대주택등기와 두 명의 점유·임차 관련자, 특히 보증금·확정일자가 확인되지 않은 TSAREVSKAIA OLGA의 실제 점유관계는 명도 측면에서 확인해야 합니다. 권리상 금전 인수는 양호하지만, 가격과 점유 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
