광주지방법원 2026타경31222. 광주광역시 북구 신안동에 위치한 광주역한국아델리움 13층 1324호, 업무시설인 오피스텔 경매입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 주택도시보증공사가 청구금액 184,300,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 우리은행 근저당권입니다.
권리관계의 핵심은 임차인 신별의 보증금입니다. 보증금이 최저매각가보다 큰 것은 사실이지만, 보증금이 크다는 이유만으로 매수인이 그 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 전입신고일과 점유개시일이 모두 근저당 설정일 이후이므로, 현재 확인되는 권리순위상 임차인은 말소기준권리에 대항하지 못하는 후순위입니다.
반면 가격 측면에서는 신중해야 합니다. 감정가 221,000,000원에 비해 최저가가 크게 낮아졌으나, 현재 비교할 수 있는 동일 건물의 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층 1324호 |
| 도로명주소 | 무등로202번길 6 (신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 20층 · 13층 1324호 · 복도식 · 남향 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 (단독소유) |
| 감정가 | 221,000,000원 |
| 최저매각가 | 123,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 184,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유 관련 등기 | 신별 · 주택임차권등기 · 보증금 184,300,000원 |
| 민간임대주택 | 2019.10.02 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기 존재 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 임차권
말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 등기상 채권최고액은 23,047,920,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보와 관련한 등기상 채권최고액이므로, 이를 1324호 한 호실의 실제 채무액으로 단정해서는 안 됩니다.
같은 날 근저당권 변경등기에는 공동담보 해제 및 56,400,000원의 채권최고액 기재가 있습니다. 따라서 최초 근저당권과 변경등기, 공동담보 해제 범위 및 현재 권리 내용을 함께 대조해야 합니다. 변경등기의 기재금액만으로 해당 호실에 적용되는 최종 근저당 채권액을 확정할 수 없습니다.
이후 2024.12.18 신별 명의의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026.04.20 주택도시보증공사 신청에 따른 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 후순위 임차권과 경매개시결정은 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 최저가보다 커도 인수형은 아니다
확인되는 실제 임차인은 신별 1명입니다. 주택임차권등기가 존재하며, 전입신고·확정일자·점유개시일이 확인됩니다. 이 물건에서는 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 사실이 인수 여부 판단의 결정적 요소입니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신별 주택임차권등기 |
건물전부 | 184,300,000원 |
전입 2022.12.15 확정 2022.11.21 점유개시 2022.12.16 |
대항력 없음 우선변제 후순위 · 배당 확인 승계 해당 없음 |
| 임대차계약일 | 2022.10.21 |
|---|---|
| 말소기준권리 | 2022.09.16 · 우리은행 근저당권 |
| 전입신고일 | 2022.12.15 · 말소기준권리 이후 |
| 점유개시일 | 2022.12.16 · 말소기준권리 이후 |
| 확정일자 | 2022.11.21 · 말소기준권리 이후 |
| 임차권등기일 | 2024.12.18 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2024.12.18 |
| 등기상 월 차임 | 110,000원 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 |
경매신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인과 별도로 실제 거주하는 임차인으로 세지 않습니다. 이 기관의 청구금액은 184,300,000원으로 임차보증금과 같지만, 금액의 일치만으로 보증채무의 대위변제·승계 또는 동일채권 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구와 채권관계는 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 56%와 시세의 56%는 다르다
감정가 221,000,000원에서 출발한 물건이 2회 유찰되어 현재 최저매각가 123,760,000원에 이르렀습니다. 이는 감정가의 56%에 해당합니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 221,000,000원 | 경매 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 123,760,000원 | 2회 유찰 · 감정가의 56% |
| 매수인 인수 예상 | 0원 | 후순위 임차권 기준 |
| 실질취득 추정액 | 123,760,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 부대비용 제외 |
| 동일 건물 최근 실거래 | 확인 필요 | 시세 비교 보류 |
또한 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 주택임차권등기 자체는 확인되지만, 현재의 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 별도로 확인해야 합니다. 권리상 보증금 인수 0원 추정과 명도·인도 비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,760,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 2,532,640원을 우선 공제하고, 나머지 121,227,360원이 우리은행 근저당에 배당되는 것으로 추정됩니다. 이 계산에서는 신청채권자인 주택도시보증공사에 돌아가는 배당금이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,532,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 121,227,360원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
우리은행 금액은 공동담보 근저당의 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 피담보채권액, 공동담보 배당관계, 세금 및 임차인 관련 법정 우선변제에 따라 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 위 표의 주택도시보증공사 청구금액은 별도 임차인을 추가한 것이 아닙니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 최저가는 낮아져도 인수액은 0원 추정
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 추정 | 미배당 추정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 56% |
123,760,000원 | 121,227,360원 | 23,110,992,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 39% |
86,632,000원 | 84,672,624원 | 23,147,547,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 27% |
60,642,399원 | 59,150,836원 | 23,173,069,164원 | 0원 |
제시된 회차별 계산에서는 추가 유찰로 매각가격이 낮아져도 매수인 인수액은 계속 0원으로 추정됩니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하는 물건과 달리, 현재 확인된 후순위 임차권은 낙찰가 하락에 따라 매수인의 인수보증금이 증가하는 구조로 분석되지 않습니다.
다만 향후 회차의 가격은 추가 유찰이 발생했을 때의 가정일 뿐입니다. 실제 매각 진행, 기일 변경, 최저매각가격과 점유 상황을 확인해야 합니다. 또한 낮아진 가격이 시장가격보다 유리한지를 판단하려면 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 신안사거리 남동측 인근입니다. 주변에는 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대가 형성되어 있으며, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 2층·지상 20층 건물 내 13층 1324호입니다. 복도식·남향이며 벽지·타일·새시창호 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장 및 기계식주차장 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 포장도로에 접하는 대지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역 등 관련 규제가 있습니다. 토지 공시지가는 1,115,000원/㎡로 기재되어 있으며 이는 개별 호실의 거래가격이 아닙니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정평가서상 공부와의 차이는 확인되지 않습니다. 다만 실내 유지보수 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)로서 주거용 아파트와 동일한 거래수요나 가격 형성을 전제할 수 없습니다. 유사 오피스텔 매매가격과 임대수익을 확인한 후 환금성을 판단해야 합니다.
⑦ 민간임대주택등기 — 매수 후 의무 확인
갑구에는 2022.09.16 민간임대주택등기가 있으며, 등록 원인은 2019.10.02 민간임대주택 등록입니다.
등기 내용에는 임대사업자의 임대의무기간 중 계속 임대 의무 및 임대료 증액기준 준수 의무가 기재되어 있습니다. 따라서 경매로 취득할 때 임대사업자 관련 지위·의무의 승계 여부, 임대의무기간과 등록 상태를 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.09.16 우리은행 근저당권과 같은 날 이루어진 공동담보 해제 변경등기를 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 임차인 대항력 확인. 신별의 전입신고 2022.12.15, 점유개시 2022.12.16, 확정일자 2022.11.21 및 2024.12.18 임차권등기 내용을 확인하세요.
- 배당 및 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 184,300,000원과 임차보증금 184,300,000원의 관계, 공동담보 채권액 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 민간임대주택 등록. 등록 유지 여부, 임대의무기간 및 경매 취득자에게 적용될 수 있는 의무를 관할 기관에 확인하세요.
- 실거래가격 검증. 광주역한국아델리움 내 유사 호실의 최근 매매사례와 인근 오피스텔 거래가격을 확인하세요. 감정가의 56%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 임대수익 검증. 현재 점유, 실제 임대차 상황, 차임 수취 가능성, 공실 위험과 관리비를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자와 인도 가능 상태를 확인하고, 미납 관리비 중 매수인에게 문제가 될 수 있는 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 매각조건 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 확인하고 입찰보증금과 당일 기일 진행 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수 위험은 낮다. 하지만 싼지는 아직 모른다.”
광주역한국아델리움 1324호의 권리분석에서 가장 중요한 사실은 신별의 보증금 184,300,000원이 최저매각가보다 크지만, 임차인의 전입과 점유가 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 현재 확인된 권리순위대로라면 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 권리상 부담이 작다는 사실과 투자대상으로 저렴하다는 사실은 별개입니다. 감정가 221,000,000원에서 2회 유찰되어 123,760,000원까지 내려왔다는 것만으로는 시장가격 대비 할인 여부를 입증할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 매매수요와 임대수익, 실제 점유 및 환금성에 따라 적정가격이 달라집니다.
더구나 공동담보 근저당의 변경 내역과 민간임대주택 등록에 따른 의무도 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험은 낮지만 추가 확인과 시세 검증이 필요한 물건입니다. 권리는 조건부 양호, 가격 판단은 보류. 입찰의 관건은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 시세와 인도·운영 조건을 검증한 뒤 적정 응찰가를 정하는 데 있습니다.
