154,700,000원
광주지방법원 2026타경31222. 광주역한국아델리움 13층 1324호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 221,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 154,700,000원입니다. 권리의 기준점은 2022.09.16. 접수된 우리은행 근저당권이고, 임차권자 신별의 주민등록일은 2022.12.15.로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 자료상 대항력 없음으로 분류되어 있으며, 보증금 184,300,000원이 매각대금에서 모두 배당되지 않더라도 매수인에게 그 미배당액이 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 단순히 “인수 0원”만 보고 끝내기에는 등기 흐름에 확인할 부분이 있습니다. 소유권보존 직후인 2022.09.16. 민간임대주택등기가 먼저 접수됐고, 이어 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 또 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 56,400,000원·공동담보 해제가 기재된 근저당권 변경이 있습니다. 예상배당표는 우리은행 채권최고액 23,047,920,000원을 기준으로 작성되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 현재의 근저당 잔존범위와 민간임대주택등기의 매각 후 처리 여부를 등기 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층 1324호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 13층 1324호 · 복도식 · 남향 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상20층 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 선행 등기는 확인
말소기준권리는 2022.09.16. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그보다 뒤인 2024.12.18. 등기된 신별의 주택임차권과 2026.04.20. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 소유권보존 직후, 근저당 접수보다 먼저 이루어진 민간임대주택등기는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이 선행 표시의 매각 후 처리 여부는 입찰 전에 원문을 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신별 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 184,300,000원 | 2022.12.15 | 2022.11.21 | 2024.12.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일은 2022.10.21., 확정일자는 2022.11.21., 주민등록일은 2022.12.15., 점유개시일은 2022.12.16.입니다. 보증금은 184,300,000원이고 임차권등기에는 월 차임 110,000원이 기재되어 있습니다. 말소기준 근저당 접수일 2022.09.16.보다 주민등록이 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가 221,000,000원의 70%인 154,700,000원입니다. 하지만 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 이 물건은 권리상 실질취득액이 현재 기준 154,700,000원으로 계산되므로, 입찰가는 주변 오피스텔 실거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 154,700,000원에서는 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 우리은행 근저당에 배당되는 구조이며, 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 23,080,485,800원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신안사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하2층·지상20층 철근콘크리트구조 건물의 13층 1324호로, 복도식·남향입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재경보·탐지, 소화전, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방, 지하주차장, 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 왕복5차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 3,026.1㎡, 공시지가 1,115,000원/㎡, 평지·가로장방형입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준 근저당보다 먼저 접수된 표시이므로 매각 후 존속·말소 및 관련 의무 처리 여부를 등기 원문과 매각물건명세서로 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 을구 1번 23,047,920,000원과 을구 1-1 변경등기의 56,400,000원·공동담보 해제 내용이 함께 존재하므로 현재 담보범위를 원본으로 확인하세요.
- 임차권 재확인. 신별의 주민등록일은 2022.12.15.로 말소기준 2022.09.16.보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 가격 상한. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가매수로 보지 말고, 동일 오피스텔 실거래·임대료를 대조해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유상태와 실제 인도 가능 시점을 현장 및 집행기록에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 항목이 실제 배당과 취득비용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 등기 확인은 숙제
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 보증금 184,300,000원의 임차권이 존재하고 현재 최저가가 그보다 낮지만, 전입이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 반면 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기와 같은 날 기록된 우리은행 근저당 변경등기는 입찰 전에 반드시 정리해야 할 확인사항입니다.
가격도 감정가 221,000,000원에서 154,700,000원으로 내려왔다는 사실만으로 매력적이라고 단정할 단계는 아닙니다. 이 물건은 감정평가상 업무시설(오피스텔)이고, 현재 권리상 실질취득액은 154,700,000원입니다. 따라서 결론은 “금전 인수는 안전, 선행 등기와 담보범위는 확인, 가격은 시세 대조 후 결정”입니다.
