광주지방법원 2026타경31260. 광주역한국아델리움 20층 2014호로, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 오피스텔입니다. 권리의 출발점은 2022.09.16. 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 임차인 서경복의 전입신고와 확정일자는 2022.10.14.로 그보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 2024.11.04. 등기된 189,400,000원의 주택임차권도 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
이 사건의 포인트는 보증금 규모 자체보다 선후관계입니다. 임차보증금 189,400,000원이 현재 최저가 158,900,000원보다 크지만, 대항력이 없으므로 보증금 차액이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 따라서 실질취득가를 보증금 수준으로 고정해서 계산하는 대항력 인수형 사건과는 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31260 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 20층 2014호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 20층 건물 중 20층 2014호 · 남동향 · 복도식 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 없는 임차권, 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.16. 주식회사우리은행 근저당입니다. 임차인 서경복은 2022.10.13. 임대차계약을 체결하고 2022.10.14. 전입신고·확정일자를 갖췄으며, 점유개시일은 2022.10.31.입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 제공된 판단에서도 대항력 없음으로 분류되어 있고, 2024.11.04. 임차권등기 후 배당요구도 접수된 상태입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서경복 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 189,400,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 전입일 2022.10.14.이 말소기준권리 2022.09.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 판단은 별개
감정가는 227,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 111,230,000원, 3회 유찰 시에는 77,861,000원입니다.
다만 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 추세를 비교할 수 있는 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 최근 실거래와 현재 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 155,875,400원 |
| 2. 경매채권자 · 주택도시보증공사 | 189,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,024,600원을 제외한 155,875,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 23,081,444,600원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지·숙박업소·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과하고, 단지 남측에 진출입로가 개설되어 있어 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 20층 2014호, 남동향·복도식이며 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 현재 주거용으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에도 주거용오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 공시지가 1,115,000원/㎡이며 토지구획정리사업지구·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계. 말소기준권리 2022.09.16., 전입·확정일자 2022.10.14. 순서를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기. 서경복의 임차권등기는 2024.11.04.이고 보증금은 189,400,000원입니다. 제공된 분석상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근저당 변경. 우리은행 근저당 원 채권최고액 23,047,920,000원과 변경등기의 56,520,000원 표기가 함께 존재하므로 실제 배당 전 최종 담보범위 확인이 중요합니다.
- 시세 검증. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 광주역한국아델리움 오피스텔의 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 현장 점유. 감정평가에는 주거용 이용으로 기재되어 있으므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.09.16. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 등기 원문을 함께 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미정”
이 사건의 임차보증금은 189,400,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 대항력 없는 임차인이므로 그 차액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 제공된 배당표와 권리분석 모두 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 권리만 놓고 보면 핵심 위험은 상당 부분 정리되어 있습니다.
반면 가격은 아직 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 158,900,000원으로 감정가의 70%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교가 없으므로 시세보다 싸다고 확정할 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “보증금이 크니 위험하다”는 식으로 볼 사건도 아니고, “70%까지 떨어졌으니 무조건 싸다”는 식으로 볼 사건도 아닙니다. 권리상 인수 0원 확인 후, 실제 시장가격을 대조해 응찰가를 결정하는 물건입니다.
