서울남부지방법원 2025타경767. 서울 강서구 화곡동 금산빌라 제2층 제203호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김민형이며 2018.11.30. 거래가 140,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 근저당권 채권최고액 61,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류 30,000,000원, 한국토지주택공사 임차권등기 117,000,000원, 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
핵심은 임차관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 이제중이 확인되지만 전입일이 2025.10.24.로 말소기준일 2018.11.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 한국토지주택공사는 117,000,000원의 임차권등기가 있으나 보증기관의 대위·승계로 표시돼 있어 별도 임차인이나 별도 117,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경767 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 56-437 금산빌라 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 · 제2층 제203호 · 대상면적 42.04㎡ |
| 소유자 | 김민형 (2018.11.30. 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 128,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사의 업무수탁기관 주식회사 우리은행 / 51,323,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 등기상 건물명칭 | 금산빌라 · 현황조사서 표시명칭 성원파크빌 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 인수되지 않는다
2008.09.04. 강서농업협동조합 근저당권 132,000,000원은 2010.05.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2018.11.30. 을구 3번 우리은행 근저당권 61,600,000원입니다. 한국토지주택공사 임차권등기와 서울신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 모두 이보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH 117,000,000원은 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 이제중 | 점유부분 미상 · 2025.10.24. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 실제 임차인 |
| 보증기관 대위·승계 | 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 2023.03.31. | 117,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 대위·승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 이제중 보증금에 대한 보증기관 대위·승계로 표시돼 있으므로 117,000,000원을 이제중의 별도 보증금과 다시 합산해서는 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임대차계약일은 2023.03.03., 확정일자는 2023.03.06., 주민등록·점유개시일은 2023.03.31.이고 임차권등기는 2025.04.10.입니다. 모두 2018.11.30. 말소기준 이후입니다.
③ 시세 비교 — 58.2% 숫자는 매력적이지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
실거래 자료에서 현황명칭과 같은 성원파크빌은 총 8세대로 잡혀 있고, 거래 표본은 2건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.01. 72.06㎡ 3층 220,000,000원 1건이며, 그 이전 표본은 2021.07. 52.4㎡ 2층 207,000,000원입니다. 전체 평균은 213,500,000원이고 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 6.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 72.06㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 52.4㎡ | 2 | 207,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 58.2%로 계산돼 겉으로는 할인 폭이 큽니다. 하지만 대상면적은 42.04㎡이고 실거래 면적은 52.4㎡와 72.06㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 “최근 시세보다 41.8% 싸다”처럼 할인율을 그대로 가격 메리트로 확정하는 것은 부적절합니다. 확인 가능한 사실은 실질취득 128,000,000원이 두 실거래 금액 207,000,000원·220,000,000원보다 낮다는 점이고, 동일 면적 직접 비교는 불가능하다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 61,600,000원 | 61,600,000원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,808,000원 |
현재 회차 128,000,000원에서는 표시된 채권 91,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 33,808,000원입니다. 2회 유찰 시 매각가 102,400,000원에서도 표시 채권은 전액 배당되고 소유자 잔여 8,566,400원이 남습니다. 3회 유찰 시 매각가 81,920,000원에서는 채권 미배당 11,554,560원이 발생하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 제2층 제203호입니다.
- 입지. 서울화일초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
- 토지. 2필지 일단의 정방형 토지로 공동주택 다세대 건부지로 이용 중이며 남동측 외곽공도와 접합니다.
- 지역·규제. 제2종일반주거지역, 도시지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,725,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 실거래 자료상 총 8세대이고 확인 거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택처럼 풍부한 동일면적 표본으로 가격을 검증하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- LH 보증금 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 117,000,000원은 이제중 관련 보증기관 대위·승계로 표시돼 있습니다. 실제 임차인을 2명으로 보거나 보증금을 이중 합산하지 마세요.
- 점유자 보증금·확정일자 확인. 이제중의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 원본 명세서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록상태 확인. 2022.11.23. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 등록·말소 처리와 관련 행정상 상태를 확인하세요.
- 건물명칭 대조. 집합건물대장상 금산빌라, 현황조사서상 성원파크빌로 표시됩니다. 현장 표지와 건축물대장·등기부의 동일 물건 여부를 다시 맞춰보세요.
- 실거래 면적 대조. 대상 42.04㎡와 비교 거래 52.4㎡·72.06㎡가 다릅니다. 58.2% 수치를 그대로 할인율로 사용하지 마세요.
- 배당관계 확인. 신청 청구금액은 51,323,486원이고 예상배당표는 등기상 우리은행 근저당 61,600,000원과 서울신용보증재단 30,000,000원을 기준으로 구성돼 있습니다. 실제 채권 귀속과 배당요구 내역을 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 괜찮지만, 58.2%를 그대로 믿으면 안 된다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 말소기준은 2018.11.30. 우리은행 근저당이고, 이제중의 전입과 한국토지주택공사 임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계이므로 실제 임차인은 1명이고 117,000,000원을 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 현재 최저가 128,000,000원에 매수인 인수액은 0원, 따라서 실질취득 역시 128,000,000원입니다.
다만 가격 평가는 한 단계 보수적으로 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 220,000,000원 대비 최저가가 58.2%인 것은 사실이지만, 그 표본은 72.06㎡이고 대상은 42.04㎡입니다. 전체 실거래도 2건뿐이고 건물 명칭도 등기상 금산빌라와 현황상 성원파크빌이 병존합니다. 따라서 이 물건은 “인수위험이 낮고 최저가는 낮아 보이지만, 동일면적 시세 검증이 부족한 다세대”로 보는 것이 정확합니다. 권리는 긍정적, 가격은 추가 검증이 필요한 사건입니다.
