서울남부지방법원 2025타경11349. 서울 강서구 등촌동 서울 시니어스 가양타워 제8층 제815호입니다. 감정평가상 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)이고, 건물은 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층으로 사용승인일은 2007.12.12입니다. 현재 소유자는 위미희이며, 2024.11.20 유증을 원인으로 2024.12.20 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리구조의 중심은 한국주택금융공사입니다. 2021.04.28 채무자 임정숙을 상대로 채권최고액 475,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.10.20 한국주택금융공사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐습니다. 현재 회차 최저매각가는 357,600,000원으로 감정가의 80%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11349 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 637 서울 시니어스 가양타워 제8층 제815호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로68길 102 |
| 이용상태 | 노유자시설(노인복지주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층·지상15층 · 제8층 제815호 · 사용승인 2007.12.12 |
| 소유자 | 위미희 (2024.11.20 유증 · 2024.12.20 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 357,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 243,017,614원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2021.04.28 접수된 을구 1번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 475,000,000원, 채무자는 임정숙입니다. 현재 소유자인 위미희의 소유권이전은 그보다 뒤인 2024.12.20에 이루어졌고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후인 2025.10.20에 접수됐습니다.
② 점유·임대관계 — ‘인수 0원’과 ‘임대관계 확인’은 별개
현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당이나 매수인 인수 항목이 잡혀 있지 않아 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 감정평가의 기타참고사항에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다.
실지조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부구조 조사가 용이하지 않았고, 내부구조도 역시 강서구청에서 발급받은 집합건축물대장의 건축물현황도를 기준으로 외부관찰 등에 의해 작성됐다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당 계산상의 인수 0원만 보고 점유관계까지 확정됐다고 보기는 어렵고, 현장 점유·임대차 상태를 별도로 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 80%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 447,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 357,600,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 청구 충족 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 357,600,000원 | 123,206,400원 | 충족 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 286,080,000원 | 193,725,120원 | 충족 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 228,864,000원 | 250,140,096원 | 미충족 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가는 낮아지고 근저당 채권의 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 반면 신청채권자의 청구액 243,017,614원은 현재 회차와 2회 유찰 시에는 충족되지만, 3회 유찰 시에는 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 357,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,806,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 475,000,000원 | 351,793,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 357,600,000원을 가정한 계산입니다. 집행비용 5,806,400원과 한국주택금융공사 근저당 351,793,600원이 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 123,206,400원이며, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 지하철9호선 증미역 남측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철9호선 증미역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 노유자시설(노인복지주택)로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보·스프링클러·옥내소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 주상용 등의 건부지로 이용 중입니다. 북동측 화곡로68길, 북서 및 남서측 양천로60길의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 8,650.6㎡, 공시지가는 5,812,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부조사도 제한됐습니다. 현장 점유와 실제 임대차 유무를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 확인. 2021.04.28 근저당권 직후 접수된 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조하세요.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 노유자시설(노인복지주택)입니다. 일반 아파트로 가정하지 말고 해당 이용상태를 기준으로 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 비교 가능한 거래사례를 별도로 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당 123,206,400원은 배당 계산상 매수인 인수액 0원과 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 권리구조는 비교적 선명합니다. 말소기준은 한국주택금융공사 근저당 475,000,000원이고, 현재 최저매각가 357,600,000원 가정에서 채권 미배당 123,206,400원이 생겨도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
그러나 최종 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 감정 이용상태가 노유자시설(노인복지주택)이고, 임대관계는 미상이며, 실거래 비교자료도 없습니다. 따라서 감정가의 80%라는 숫자를 가격 메리트로 바로 바꾸지 말고, 점유 확인·금지사항등기 확인·실제 거래가 검증을 마친 뒤 응찰 여부를 결정하는 편이 맞습니다. 이 물건은 권리상 계산 인수는 0원, 가격과 점유는 보수적으로 확인하는 유형입니다.
