서울남부지방법원 2025타경12155. 금천구 가산동 가산양우내안애애플 17층 1713호, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가는 112,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 89,600,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김영숙이며, 2021.04.23. 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 100,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 중심은 근저당이 아니라 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2021.01.13., 확정일자 2021.01.14., 주민등록일자 2021.01.25., 점유개시일자 2021.02.10.이고 보증금은 125,000,000원입니다. 이 권리는 경매개시결정일인 2025.11.05.보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어 원칙적으로 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12155 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제17층 제1713호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 남부순환로 1266 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층건 내 17층 1713호 |
| 소유자 | 김영숙 · 2021.04.23. 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 112,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 151,712,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 그러나 확약 조건이 있다
이 사건의 선언된 말소기준은 2025.11.05. 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류돼 있습니다. 반면 2025.11.14. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차권·승계 관계 — 실제 임차인과 보증기관 신고를 분리해서 본다
| 명의 / 성격 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 주택임차권등기 · 보증기관 승계 관련 | 125,000,000원 | 2021.01.25. | 2021.01.14. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계·보증기관 |
보증기관 승계·대위 성격의 신고는 실제 임차인의 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 신고는 승계 관련 1건이며, 실제 임차인 수에는 합산하지 않아 0명으로 봅니다. 매각물건명세서에는 한국토지주택공사의 주택임차권 승계인이 서울보증보험 주식회사라고 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 125,000,000원 | 87,587,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 서울보증보험 | 151,712,150원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 37,412,800원입니다. 다만 매각조건의 확약을 적용하면 이 금액은 해당 승계인에 관한 실질 인수 0원으로 봅니다. 신청채권자 서울보증보험의 청구액 151,712,150원은 이 가정에서는 배당 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 확약 없이는 인수 계산이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 89,600,000원 | 37,412,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 71,680,000원 | 55,010,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 57,344,000원 | 69,088,192원 | 0원 |
확약을 배제한 일반 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차권 미배당액이 커집니다. 하지만 이 사건은 해당 승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 그 조건이 충족되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 89,600,000원으로 볼 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중입니다.
- 위치. 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·오피스텔·업무용건물·숙박시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북서측으로 가산디지털단지역(1호선·7호선), 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북측으로 남부순환로와 접하고 남동측으로 소로와 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 부정형 토지로 도시형생활주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 현재 매각조건에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 매각물건명세서·법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 89,600,000원은 감정가의 80%이지만 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 신청채권자 미배당. 현재 가정에서는 서울보증보험 청구액 151,712,150원이 배당되지 않습니다. 이는 매수인 인수와는 별개입니다.
- 압류 말소. 2025.11.14. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가에는 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘인수액’보다 ‘확약 조건’이 승부처
숫자만 보면 현재 회차에서 임차보증금 미배당액 37,412,800원이 남아 복잡한 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서에는 승계인 서울보증보험 주식회사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 조건이 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 89,600,000원이 곧 실질취득액이 됩니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 별도 시세 검증. 두 가지를 분리해 보는 것이 이 사건의 가장 중요한 입찰 원칙입니다.
