의정부지방법원 2025타경72074. 동두천시 생연동 585-88 소재 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브 지상 6층, 사용승인일은 2003.06.23이고 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 상호가 모텔 로쥬로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,799,311,000원입니다.
권리 구조 자체는 명확합니다. 2023.09.06 설정된 별내농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이 근저당권은 2024.11.14 확정채권양도로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 손인권·이은화·이봉승의 근저당권과 경기신용보증재단·한국투자저축은행의 가압류, 국민건강보험공단·동두천시 압류, 가처분과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72074 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 585-88 · 경기도 동두천시 동광로40번길 6 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설(모텔 로쥬) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브 지상6층 · 사용승인일 2003.06.23 |
| 소유자 | 전종금 |
| 토지 | 692.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 감정가 / 최저가 | 2,570,444,000원 / 1,799,311,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 을구 20번 별내농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,920,000,000원이고 채무자는 전종금입니다. 이후 근저당권자 지위가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이번 경매도 농업협동조합자산관리회사가 신청했습니다. 말소기준 뒤에 설정된 담보권·가압류·압류·가처분은 매각으로 소멸하는 구조라, 배당 부족액이 커지더라도 그 부족액을 매수인이 이어받는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손인권 | 945평방미터 | 2023.10.10 | 160,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손은주 | 502호 · 주거 | 2024.04.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준일 2023.09.06보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 손인권의 보증금 160,000,000원도 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다. 손은주는 보증금이 확인되지 않았지만 역시 전입일이 말소기준 뒤라 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,799,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,393,110원 |
| 2. 을구 20번 근저당권 · 별내농업협동조합 | 1,920,000,000원 | 1,778,917,890원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 손인권 | 192,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 22번 근저당권 · 이은화 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 23번 근저당권 · 이봉승 | 360,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 52,240,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,054,240,000원 중 예상 배당은 1,778,917,890원, 미배당은 1,275,322,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 1,799,311,000원 | 1,778,917,890원 | 1,275,322,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 1,259,517,700원 | 1,244,522,523원 | 1,809,717,477원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 881,662,390원 | 870,445,766원 | 2,183,794,234원 | 0원 |
⑤ 일괄매각·제시외 건물 — 현장에서 범위를 맞춰야 한다
- 일괄매각. 건물과 토지가 일괄매각 대상입니다.
- 포함. 제시외 건물 ㉠, ㉡은 매각에 포함됩니다.
- 제외. 목록3 지상 컨테이너 1동 약 8㎡인 제시외 건물 ㉢은 매각에서 제외됩니다.
- 제외. 목록5 지상 컨테이너 1동 약 8㎡인 제시외 건물 ㉣도 매각에서 제외됩니다.
- 토지 현황 차이. 목록7 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 동두천시 생연동 소재 중앙동 행정복지센터 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·제2종일반주거지역이 관련되고 소로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·주거환경개선지구·배출시설설치제한지역·성장관리권역이 관련됩니다.
- 공시지가. 753,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.09.06 을구 20번 근저당권과 2024.11.14 권리이전 관계를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 임차인 현장 확인. 손인권의 945평방미터 점유 범위와 손은주의 502호 점유 상태를 실제 사용현황과 맞춰보세요.
- 손인권 관계 확인. 임차인과 근저당권자 이름이 동일하므로 임대차의 실제 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 구분. 매각 포함 ㉠·㉡과 제외 ㉢·㉣의 위치와 이용상태를 현장에서 구분하세요.
- 목록7 현황 확인. 공부상 대이지만 실제 도로로 이용되는 범위를 확인하세요.
- 숙박시설 상태. 모텔 로쥬의 객실·설비·승강기·급배수·난방 등 현재 시설 상태를 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 숙박시설과 토지의 현장가치를 따로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 분명합니다. 말소기준인 2023.09.06 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 숙박시설과 토지가 일괄매각되고, 제시외 건물 중 일부는 포함되지만 컨테이너 2동은 제외되며, 목록7 토지는 공부상 대와 실제 도로 상태가 다릅니다. 임차인 손인권은 등기부 근저당권자와 동일 이름이라 점유와 임대차 관계도 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 현장·운영·매각범위 확인이 승부처입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보고 접근하기보다, 실제 숙박시설 상태와 토지 이용가치를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
