수원지방법원 2025타경912. 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층 115호입니다. 등기상 소유자는 장유진이고, 2023.06.22. 거래가액 765,200,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 이천새마을금고가 채권최고액 1,824,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.02.25. 이천새마을금고의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 ‘감정가 대비 크게 떨어졌다’는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 현재 최저가 298,945,000원은 감정가의 11.76% 수준이지만 이미 6회 유찰됐고, 단지 내 경매물건 평균 유찰 횟수도 5.1회입니다. 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경912 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 833 힐스테이트동탄역 판매시설동 1층115호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 3개호 일체로 내부 경계벽 구분없이 음식점(상호: 쭈꾸미인)으로 이용중 |
| 소유자 | 장유진 · 2023.06.22. 소유권이전 · 거래가액 765,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,541,000,000원 / 298,945,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이천새마을금고 / 1,597,174,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 115호·116호·117호 3개호 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 매수인에게 계산된 인수액 역시 0원입니다. 말소기준권리는 2023.06.22. 이천새마을금고 근저당권이며, 2025.02.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.07.31. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 298,945,000원으로, 감정가 2,541,000,000원의 11.76% 수준입니다. 7회 유찰 시 시나리오는 209,261,500원, 8회 유찰 시에는 146,483,050원입니다.
그러나 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않고, 단지 경매 통계에서도 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭이 크다는 이유만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,945,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,985,230원 |
| 1. 근저당 · 이천새마을금고 | 1,824,000,000원 | 293,959,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 293,959,770원이 근저당권 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 대비 1,530,040,230원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경기도 화성시 영천동 소재 치동중학교 북측에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상업용·업무용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 북동측에 기흥동탄IC, 동측에 경부고속도로가 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 현재 이용. 115호·116호·117호 3개호를 내부 경계벽 없이 하나의 음식점으로 사용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조이며 외벽 석재마감, 강화유리창, 공동위생·급배수·화재감지·경보·소화전·천장매립 시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 동탄2지구·동탄도시첨단산업단지 관련 구역이며 공시지가 4,064,000원/㎡, 평지의 사다리형 주상용 토지입니다.
- 규모. 힐스테이트동탄역은 443세대, 2020.12.23. 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 115호·116호·117호가 3개호 일체로 이용 중이므로 각 호의 권리·면적·현황과 전체 매각범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현재 음식점으로 이용 중이므로 실제 점유자와 영업주체, 인도 가능 시점과 명도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사와 관련 원문 확인이 필요합니다.
- 상권·수익성 검증. 판매시설은 아파트보다 거래 빈도와 매수층이 제한될 수 있어 임대료·공실·관리비·상권 흐름을 별도로 검증해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 단순 할인율이 아니라 반복 유찰의 원인이 가격인지, 물건 구조인지, 점유·영업상황인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 일괄매각 대상 전체를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 시세보다 싸다”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준권리 이후의 경매권리는 매각으로 정리됩니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 2,541,000,000원에서 최저가 298,945,000원까지 내려와도 이미 6회 유찰됐고, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다.
또한 115호 단독 이용이 아니라 115·116·117호를 하나의 음식점으로 사용하면서 일괄매각하는 구조입니다. 따라서 핵심은 ‘감정가 대비 몇 %인가’보다 실제 상권과 점유·영업관계, 3개호 일체의 활용성, 환금성을 확인하는 것입니다. 권리는 단순하지만 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
