의정부지방법원 2025타경62772. 고양시 덕양구 고양동 그린파크 103동 3층 302호의 다세대주택입니다. 소유자 최대현은 2021년 3월 22일 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 임차인 채송아가 채권자로 신청한 강제경매이고 청구금액도 임차보증금과 같은 147,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 2023년 3월 15일 인천세무서장 처분의 국 압류입니다. 이것이 말소기준권리로 잡혀 있고 그 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 채송아는 2022년 10월 12일 전입·점유했고, 2022년 9월 15일 확정일자까지 갖춰 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차권 자체는 2024년 10월 17일이지만, 임차인의 선행 전입·점유 때문에 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경62772 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132 그린파크 103동 3층302호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 푸른마을로 33-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용(방2, 거실, 주방, 욕실 등) · 지상 5층 중 3층 302호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2018.04.30. 사용승인 · 승강기 · 도시가스보일러 개별난방 |
| 소유자 | 최대현 (2021.03.22. 거래가액 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 채송아 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2021년 3월 22일에는 소유권이전과 함께 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 말소기준권리보다 앞선 기재이므로, 금전 인수액과는 별개로 매각 후 존속·처리 관계를 매각물건명세서와 등기 원문에서 다시 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채송아 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2022.10.12 | 2022.09.15 | 2024.10.17 · 있음 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
채송아는 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금 147,000,000원을 별도의 보증기관 신고액과 중복 합산할 문제는 없습니다. 전입일이 2022년 10월 12일로 말소기준인 2023년 3월 15일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 함께 인정되는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 82,600,000원이지만 배당 가능한 금액에서 집행비용 1,886,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상액은 80,713,200원입니다. 보증금 147,000,000원 가운데 66,286,800원이 남고, 이 잔액을 매수인이 떠안습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 82,600,000원 | 66,286,800원 | 현재 회차 |
| 2회 유찰 시 | 57,820,000원 | 90,620,760원 | 낙찰가 하락만큼 인수 증가 |
| 3회 유찰 시 | 40,474,000원 | 107,654,532원 | 보증금 미배당 확대 |
즉 2회·3회 유찰까지 진행돼도 매수인의 인수액은 각각 90,620,760원, 107,654,532원으로 커집니다. 입찰가는 떨어지지만 실질취득 부담은 임차보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 임차인 채송아 보증금 | 147,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 채송아 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 예상 배당액은 80,713,200원이고, 미배당 66,286,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택이며 현재 방2, 거실, 주방, 욕실 등을 갖춘 주거용으로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 고양동 소재 목양중학교 남측 인근으로, 주위는 다세대주택·단독주택·아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 근거리에 호국로(39번 국도)가 있고 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.04.30. 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트 건물의 3층 302호입니다. 승강기와 도시가스보일러 개별난방, 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가로장방형이며 다세대주택 부지로 이용 중이고, 북동측 중로와 남동측 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·일단의 주택단지 조성사업지역·가축사육제한구역·과밀억제권역입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가 82,600,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 인수액 66,286,800원을 합친 총 부담이 핵심입니다.
- 유찰 후에도 인수액 재계산. 2회 유찰 시 인수 90,620,760원, 3회 유찰 시 107,654,532원으로 커집니다. 낙찰가 하락과 인수 증가를 반드시 함께 보세요.
- 임대차 진정성 확인. 임차인 채송아가 신청채권자와 동일하고 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.22. 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 존속·말소 처리 관계를 원문에서 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 집행비용과 당해세·최우선변제 등 실제 배당 항목이 달라지면 미배당 보증금과 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기와 건물전부 임차가 확인되므로 실제 현재 점유 상태와 인도 일정도 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약 및 배당요구 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “82,600,000원에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 핵심은 유찰된 최저가가 아닙니다. 채송아의 임대차는 전입 2022.10.12., 확정일자 2022.09.15.로 말소기준인 2023.03.15.보다 앞섭니다. 현재 매각가 82,600,000원 가정에서 보증금 중 80,713,200원만 배당되고, 남은 66,286,800원을 매수인이 인수합니다. 결국 현재 실질취득 부담은 148,886,800원입니다.
더 유찰돼도 원리는 같습니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 커져 인수액이 증가합니다. 따라서 “감정가 118,000,000원에서 한 번 유찰돼 82,600,000원이 됐다”는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 없는 만큼 가격 가점은 줄 수 없고, 대항력 임차보증금 인수와 관계인 가능성까지 확인해야 하는 고위험 인수형 다세대로 보는 것이 맞습니다.
