128,389,000원
의정부지방법원 2025타경72784. 포천시 이동면 장암리 464-12의 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 2018.06.12 사용승인된 각파이프구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 토지는 291.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이고 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 이번 매각은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 목록3은 지분매각입니다.
권리의 중심은 2018.06.25 광탄농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 145,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 설정된 와이제이건설주식회사의 근저당권 55,000,000원, 2025.03.14 국의 압류, 2025.07.18 현 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 이동면 장암리 464-12 · 도로명 경기도 포천시 이동면 성장로 1257-67 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 2018.06.12 사용승인 · 각파이프구조 판넬지붕 단층 · 외벽 판넬붙임 및 몰탈위 페인트 · 샷시창 |
| 토지 | 291.0㎡ · 대 · 단독 이용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 노기열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,412,200원 / 128,389,000원 (1회 유찰 · 감정가 70.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광탄농업협동조합 / 110,917,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 지상권은 ‘말소 확약’이 핵심
말소기준은 2018.06.25 광탄농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 와이제이건설주식회사 근저당권, 국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.11.11 와이제이건설주식회사가 신청한 종전 임의경매개시결정은 2024.12.16 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김숙화 | 2024.12.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 김숙화 1명입니다. 전입일 2024.12.04는 말소기준권리인 2018.06.25 광탄농업협동조합 근저당권보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력에 따른 보증금 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
③ 가격 — 감정가 70%이지, ‘시세의 70%’는 아니다
감정가는 183,412,200원, 현재 최저매각가는 128,389,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 그러나 이 수치는 경매 유찰에 따른 감정가 대비 비율입니다. 따라서 현재 최저가를 시세보다 30% 싸다고 해석해서는 안 됩니다. 입찰가의 가격 메리트는 감정가 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격 수준과 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,389,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,446원 |
| 1. 근저당 · 광탄농업협동조합 | 145,200,000원 | 125,791,554원 |
| 2. 근저당 · 와이제이건설주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 총 채권 200,200,000원 중 125,791,554원이 배당되고 74,408,446원이 미배당되는 시나리오입니다. 집행비용은 2,597,446원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 128,389,000원 | 125,791,554원 | 74,408,446원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 89,872,300원 | 87,854,599원 | 112,345,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 62,910,609원 | 61,378,218원 | 138,821,782원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 이동면 장암리 소재 장암교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 난방설비·위생설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 291.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건이며 공시지가는 81,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 제한보호구역. 감정평가에는 66사단 제한보호구역(8m 위탁지역)으로 기재돼 있습니다.
- 매각구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록3은 지분매각입니다. 목록1은 공부상 대지로 단층 단독주택 관련부지 등에 이용되고, 목록3은 공부상 도로로 단독주택 진입로 등 도로부지로 사용됩니다.
- 수목. 토지상 생장하는 수목은 거래관행 및 경제적 가치 등을 고려해 토지가격에 포함해 산출됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 지상권 확약서. 2015.08.06 설정 지상권이 대금 완납 시 실제로 말소되는 조건과 적용 대상을 확약서 원문에서 확인하는 것이 핵심입니다.
- 임차인 계약관계. 김숙화는 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 실제 점유 범위와 계약내용을 확인해야 합니다.
- 목록3 지분. 일괄매각 안에 지분매각 대상이 포함돼 있으므로 해당 지분의 범위와 진입로 사용관계를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 감정평가 대상과 실제 현황을 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격 착시. 최저가 128,389,000원은 감정가 183,412,200원의 70.0%이지만, 이 비율 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권최고액 기준 74,408,446원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역 외에도 제한보호구역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등이 중첩돼 있으므로 적용 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 말소기준권리는 2018.06.25 광탄농업협동조합 근저당권이고, 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 김숙화도 2024.12.04 전입으로 대항력이 없습니다. 가장 눈에 띄는 2015.08.06 선순위 지상권은 매각대금 완납 시 말소에 동의한다는 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 평가됩니다.
하지만 이 물건을 단순한 ‘안전형’으로만 보기에는 확인할 것이 남습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고 목록3은 지분매각이며, 임대차의 상세내용도 미상입니다. 토지에는 여러 용도·보호·거래 관련 제한이 중첩돼 있습니다. 무엇보다 현재 최저가 128,389,000원이 감정가의 70.0%라는 사실은 시세 대비 저가라는 뜻이 아닙니다. 따라서 결론은 금액 인수 위험은 낮지만, 물건 구성과 가격 검증이 필요한 C등급 물건입니다.
