의정부지방법원 2025타경73417. 양주시 옥정동 ‘양주옥정유림노르웨이숲’ 101동 14층 1403호 아파트입니다. 감정가 416,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 291,200,000원입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 방3, 주방/식당, 거실, 욕실겸화장실2, 알파룸, 드레스룸, 대피공간, 실외기실, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
권리구조의 출발점은 2023.04.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 316,800,000원으로 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후의 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 임차인 조사 대상은 없어 매수인이 떠안을 임차보증금도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1097 양주옥정유림노르웨이숲 101동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9994㎡ · 35층 중 14층 |
| 이용상태 | 방3 · 주방/식당 · 거실 · 욕실겸화장실2 · 알파룸 · 드레스룸 · 대피공간 · 실외기실 · 발코니 · 현관 |
| 소유자 | 문지인 · 2023.04.12 소유권이전 · 거래가액 383,400,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 291,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 27,079,388원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2023.01.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리가 겹쳐 있다
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권. 2023.04.12 채권최고액 316,800,000원으로 설정됐습니다. 그 뒤 2024.01.09 설정된 채권최고액 29,900,000원의 후순위 근저당은 주식회사마스턴캐피탈에서 케이드래곤대부주식회사로 이전됐고, 해당 채권에는 주식회사유니온저축은행의 근질권 기록도 이어집니다. 모두 말소기준보다 뒤 순위입니다.
갑구에는 롯데카드주식회사 5,242,213원, 충남신용보증재단 77,000,000원, 메리츠캐피탈 주식회사 58,575,918원, 제이비우리캐피탈주식회사 47,814,734원의 가압류가 순차적으로 붙었습니다. 케이드래곤대부 주식회사와 농협은행 주식회사가 각각 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐지만, 이들 역시 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.7%
양주옥정유림노르웨이숲 동일면적 최근 실거래 12건의 평균은 384,791,666원입니다. 최저 거래는 359,000,000원, 최고 거래는 418,000,000원, 최신 2026.08 거래는 370,000,000원입니다. 현재 최저매각가 291,200,000원은 최근 12개월 평균의 75.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 27 | 402,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 31 | 402,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 29 | 418,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 12 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 30 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 15 | 406,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 33 | 375,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 33 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 1 | 378,500,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 1 | 367,000,000원 |
| 평균 | 84.9994㎡ | 12건 | 384,791,666원 |
현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가 370,000,000원과 최근 표본의 최저 거래 359,000,000원보다도 낮습니다. 감정가 416,000,000원에서는 실거래 범위와 겹쳤지만 1회 유찰 뒤에는 가격 구간이 확실히 내려온 상태입니다. 다만 실제 응찰가는 해당 호수의 14층 위치, 내부 상태와 현장 확인을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,876,800원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 316,800,000원 | 286,323,200원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 5,242,213원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 77,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 58,575,918원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 47,814,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 505,432,865원 중 예상배당은 286,323,200원, 미배당은 219,109,665원입니다. 신청채권자 청구액은 27,079,388원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 예상배당도 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 소재 옥빛중학교 남측 인근으로, 아파트 단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상태는 보통입니다.
- 단지 규모. 양주옥정유림노르웨이숲은 1,140세대이며 사용승인일은 2023.01.26입니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 63,788.1㎡, 공시지가는 1,192,000원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구 등에 포함되고 중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 35층 중 14층이며 급배수·상하수도·위생·화재경보기·승강기·도시가스·옥내소화전 설비를 갖췄습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.12 농협은행주식회사 근저당 316,800,000원이 기준입니다. 후순위 근저당 이전·근질권 기록까지 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균은 384,791,666원, 최신 거래는 370,000,000원, 현재 최저가는 291,200,000원입니다. 실거래와 현장 상태를 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 가정 미배당액은 219,109,665원입니다. 매수인 인수는 0원이지만 채권관계가 복잡하므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 물건 상태. 사용승인일 2023.01.26인 아파트로, 내부 마감·시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 현재 회차는 가격도 내려왔다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 농협은행주식회사 근저당 316,800,000원, 그 뒤의 후순위 담보권·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 역시 신건 감정가 416,000,000원에서 1회 유찰된 뒤 291,200,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 384,791,666원의 75.7%이고 최신 거래 370,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이번 회차는 “권리 인수 0 + 최근 실거래 대비 할인”이라는 두 조건이 동시에 성립합니다. 다만 후순위 채권관계가 여러 단계로 이어진 만큼 입찰 직전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하고, 실제 점유와 내부 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
