의정부지방법원 2025타경73669. 의정부시 호원동 평화로 137, 르네상스시티 1동 4층 404호로 전용 15.64㎡의 원룸형 아파트입니다. 감정가는 80,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 56,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율보다 박혜진의 선순위 임차권과 2026.07.01 확약서입니다.
박혜진은 2022.07.27 점유를 시작하고 2022.07.28 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2022.06.27입니다. 임차보증금은 100,000,000원이고 2024.08.22 임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.11.26이므로 임차권이 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 현재 회차에서는 배당 후 남는 45,408,000원이 매수인 인수로 계산되고, 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73669 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 468-4 1동 4층 404호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 137 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 15.64㎡ · 원룸형 · 지하1층 지상13층 중 4층 |
| 소유자 | 현태희 (2018.08.20 매매 · 거래가액 73,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 56,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 106,986,762원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소
이 사건의 말소기준은 2025.11.26 강제경매개시결정입니다. 박혜진의 주택임차권은 2024.08.22 등기되어 말소기준보다 앞서고, 주민등록도 2022.07.28로 더 빠릅니다. 등기 내용만 보면 매각으로 당연히 소멸하는 후순위 권리가 아니라 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 임차권입니다. 다만 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 이 위험을 실질적으로 제거합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박혜진 · 제404호 전부 | 100,000,000원 | 2022.07.27 / 2022.07.28 | 2022.06.27 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 중복 승계 아님 |
박혜진은 실제 임차인 1명이며, 별도의 보증기관 대위·승계 항목을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 배당요구는 2024.08.22 접수됐고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와는 가깝다
르네상스시티 동일면적 15.64㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 69,333,333원입니다. 현재 최저가 56,000,000원은 이 평균의 80.8%입니다. 다만 최신 거래로 제시된 2026.07 거래가는 58,000,000원으로, 현재 최저가와의 차이는 2,000,000원입니다. 따라서 최근 12개월 평균만 보면 할인폭이 크지만, 최신 거래 대비 가격 우위는 약 3.4% 수준이라 ‘큰 폭의 시세차익’으로 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 15.64㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.07 | 15.64㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 15.64㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2026.02 | 15.64㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 10 | 65,500,000원 |
| 2026.01 | 15.64㎡ | 12 | 62,000,000원 |
| 2025.11 | 15.64㎡ | 12 | 67,000,000원 |
| 2025.10 | 15.64㎡ | 6 | 86,000,000원 |
| 2025.09 | 15.64㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 평균 | 15.64㎡ | 12건 | 69,333,333원 |
표본 범위는 58,000,000원~95,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최근 거래 중에도 58,000,000원과 95,000,000원이 같은 2026.07에 함께 존재하므로, 평균 69,333,333원만으로 적정가격을 단정하기보다 최신 58,000,000원과 현재 최저가 56,000,000원의 간격도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 임차인 박혜진 보증금 | 100,000,000원 | 54,592,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 106,986,762원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 45,408,000원입니다. 그러나 2026.07.01 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석에서는 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수를 0원*으로 봅니다. 집행비용은 제시된 배당 시뮬레이션 값입니다.
⑤ 회차가 내려가도 ‘보증금 1억 고정’ 구조였던 이유
| 회차 | 예상 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 56,000,000원 | 45,408,000원 | 101,408,000원 |
| 2회 유찰 시 | 39,200,000원 | 61,905,600원 | 101,105,600원 |
| 3회 유찰 시 | 27,440,000원 | 73,453,920원 | 100,893,920원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 미배당 인수액이 커져, 표처럼 총 부담이 약 100,000,000원 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가만 보고 39,200,000원이나 27,440,000원이 싸다고 판단할 수 없는 물건입니다. 하지만 본건은 박혜진 임차권에 대한 확약이 제출되어 이 구조가 실질적으로 해소된 것이 핵심입니다.
* 확약 반영 전 배당 시뮬레이션상 미배당 인수액은 현재 회차 45,408,000원, 2회 유찰 시 61,905,600원, 3회 유찰 시 73,453,920원입니다. 본 리포트의 ‘실질 인수 0원’은 2026.07.01 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 망월사역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 전용 15.64㎡의 원룸형 아파트로 방 및 거실, 주방·식당, 욕실·화장실, 보일러실, 현관 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상13층이며 승강기, 난방, 화재경보, 소화전, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 1,804㎡, 평지·정방형, 공시지가 2,195,000원/㎡입니다.
- 규모. 르네상스시티는 176세대, 사용승인일은 2017.01.17입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 당사자, 범위, 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수 구분. 확약이 없다면 현재 회차 45,408,000원이 인수되는 구조입니다. 확약 적용이 본건 권리분석의 핵심 전제입니다.
- 최신 실거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 69,333,333원이지만 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현재 최저가 56,000,000원과 최신 거래의 차이는 크지 않습니다.
- 같은 면적 거래 편차. 최근 거래가 58,000,000원부터 95,000,000원까지 넓게 분포하므로 층·내부상태 등 개별 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차권등기와 확약이 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 경매 유찰 특성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 2.6회, 낙찰률 5.26%가 제시돼 있으므로 현재 회차의 응찰 경쟁과 환금성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “원래는 1억 인수형, 확약 때문에 달라진 사건”
등기만 보면 박혜진의 100,000,000원 임차권은 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 권리입니다. 현재 56,000,000원에 낙찰받을 경우 배당 계산상 45,408,000원이 남고, 유찰될수록 미배당 인수액은 더 커집니다. 그래서 확약이 없다면 최저가가 내려가도 실질 부담이 약 100,000,000원에서 유지되는 전형적인 인수형 물건입니다.
하지만 본건에는 2026.07.01 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 박혜진 임차권의 실질 인수는 0원*, 따라서 현재 실질취득은 56,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 69,333,333원보다 낮지만, 최신 거래 58,000,000원과는 근소한 차이입니다. 결론은 권리는 확약 덕분에 정리됐지만, 가격은 최신 실거래와 거의 붙어 있다입니다. 확약서 효력과 현 점유를 원본에서 확인한 뒤, 최신 거래 수준을 기준으로 응찰가를 판단하는 사건입니다.
