의정부지방법원 2025타경73797. 양주시 삼숭동 양주자이아파트 상가동 1층 1101호, 전용 21.42㎡의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 최경자이며, 2007.11.01 농업협동조합중앙회 근저당 채권최고액 79,920,000원이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사건남개발의 64,925,000원 가압류, 현재 임의경매개시결정, 양주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 확인이 필요한 것은 점유·임대관계와 가격 기준입니다. 임차인 신고 내역은 나타나지 않지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장에는 ‘띵동아이스크림 할인점(양주삼숭점)’ 간판이 부착되어 있으나 실제 영업은 하지 않고 내부는 공사·수리 중인 것으로 확인됐습니다. 따라서 입찰 전 현재 점유자와 사용관계를 반드시 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73797 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 686-1 양주자이아파트 상가동 1층 1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 21.42㎡ · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건 내 1층 1101호 |
| 이용상태 | 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 최경자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 61,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 70,675,885원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2007.11.01 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 그 뒤 2008.12.29 주식회사건남개발 가압류가 설정됐고, 2025.12.12 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사가 농업협동조합중앙회로부터 양도받은 채권을 바탕으로 임의경매개시결정을 받았습니다. 2026.03.05 양주시 압류도 후순위입니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 아파트 실거래를 상가 시세로 보면 안 된다
제시된 실거래 자료는 양주자이1단지의 거래 12건이며 최근 12개월 평균은 216,000,000원, 최신 거래는 2026.07 202,000,000원입니다. 그러나 본건은 근린시설 21.42㎡이고 제시된 거래들은 59.89㎡·74.88㎡·84.92㎡·123.04㎡ 아파트 거래입니다. 따라서 숫자 자체는 참고할 수 있지만, 이를 본건 상가의 직접 시세로 놓고 ‘61,600,000원이 시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8 | 202,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 15 | 218,000,000원 |
| 2026.06 | 74.88㎡ | 9 | 216,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 74.88㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 74.88㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.89㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2026.03 | 74.88㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 123.04㎡ | 8 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 216,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 61,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,508,800원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 79,920,000원 | 60,091,200원 |
| 2. 가압류 · 주식회사건남개발 | 64,925,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 61,600,000원 가정 시 채권 총액 144,845,000원 중 60,091,200원이 배당되고 84,753,800원의 미배당이 발생합니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 동일하지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양주고등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 소재하는 아파트주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 북측 정문과 남서측 후문을 통해 외부도로와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물 내 1층 1101호이며 사용승인일은 2005.08.05입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필 일단 토지로 아파트 및 상가 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역과 자연녹지지역 관련 규제가 함께 확인됩니다.
- 제한. 소하천구역·성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 재확인. 임대관계가 미상이고 상가 간판이 부착되어 있으므로 현장 점유자, 사업자 사용관계, 임대차 여부를 직접 확인하세요.
- 영업상태 확인. ‘띵동아이스크림 할인점(양주삼숭점)’ 간판은 있으나 실제 영업은 하지 않고 내부 공사·수리 중인 상태가 확인됐습니다.
- 상가 시세 별도 조사. 제시된 양주자이1단지 실거래 12건은 아파트 거래입니다. 21.42㎡ 근린시설의 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당 84,753,800원이 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 61,600,000원, 2회 유찰 시 43,120,000원, 3회 유찰 시 30,183,999원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용과 현재 현장 상태를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 아직 보수적으로
이 물건은 2007.11.01 농업협동조합중앙회 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이어서 등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 근린시설 투자에서 더 중요한 임대관계가 미상이고, 현장은 영업하지 않은 채 내부 공사·수리 중입니다. 특히 제시된 216,000,000원 최근 12개월 평균과 202,000,000원 최신 거래는 본건과 다른 면적의 아파트 실거래이므로 현재 61,600,000원을 시세 대비 할인된 가격이라고 단정할 근거로 사용할 수 없습니다. 권리보다 현장 점유·임대차와 상가 자체의 매매·임대 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
