의정부지방법원 2025타경73803. 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 10층 비-1003호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 등기부의 현재 소유자는 강돌주식회사로, 2021.08.17 매매를 원인으로 2021.11.30 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 306,800,000원입니다.
이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 처리 방식입니다. 정동철의 전입일은 2021.11.30, 점유개시일은 2021.12.01, 확정일자는 2021.11.08이고, 임차권등기는 2023.01.12 접수됐습니다. 말소기준권리인 의정부시 압류 2024.04.08보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
현재 최저가 182,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,348,000원 차감 후 임차보증금에 178,652,000원이 배당되고, 101,348,000원이 남습니다. 확약이 없었다면 이 미배당분은 매수인 인수 위험으로 연결되는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했으므로 정동철 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 10층 비-1003호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 10층 건 내 10층 |
| 소유자 | 강돌주식회사 (2021.08.17 매매 · 2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 306,800,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 182,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,346,694원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지이용 | 준주거지역 · 지구단위계획구역(민락2지구) · 공공주택지구 · 과밀억제권역 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준권리는 2024.04.08 의정부시 압류입니다. 그보다 앞선 정동철 임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 의정부시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.02.04 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.11.28 압류는 2026.04.14 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 이용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동철 | 1003호 전부 · 주거(임차권등기) | 280,000,000원 | 2021.11.30 / 2021.11.08 | 대항력 있음 확약상 포기 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 양수·승계 |
정동철은 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 한 임차인입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 정동철의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계해 행사하는 지위입니다. 따라서 임차보증금 280,000,000원과 신청채권자 청구액 293,346,694원을 서로 다른 두 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 자료는 없다
감정가는 260,000,000원, 현재 최저매각가는 182,000,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70%입니다. 다만 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
등기상 소유권 취득 당시 거래가액 306,800,000원이 확인되지만 이는 2021.08.17 매매에 관한 과거 거래이므로 현재 시세의 직접 기준으로 사용할 수 없습니다. 현재 최저가 182,000,000원은 확약을 반영하면 곧 실질취득가이지만, 최근 시장가격과의 우열은 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 정동철 보증금(우선변제) | 280,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 293,346,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 자체에서는 임차보증금 부족분 101,348,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.07.01 확약에 따라 정동철 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순위와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액은 커지지만, 이 사건은 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 182,000,000원 | 101,348,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 127,399,999원 | 155,183,601원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 89,179,999원 | 192,825,241원 | 실질 0원 |
확약을 무시한 기계적 권리계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 하지만 이 사건은 바로 그 대항력과 임차권등기 잔존 문제에 대해 주택도시보증공사가 포기·말소 동의를 명시했기 때문에, 확약이 적용되는 정동철 임차권에 한해 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 민락초등학교 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용중인 것으로 조사됐습니다. 내부 확인이 불가능해 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있다는 비고가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건 내 10층 비-1003호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 노폭 약 35미터, 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 공공주택지구, 과밀억제권역이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 70%라는 수치만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출 주체, 적용 범위와 조건을 원문으로 최종 대조하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 정동철 명의 임차권등기는 등기상 선순위입니다. 낙찰 후 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 정동철 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계한 신청채권자이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 배당 확인. 의정부시 압류가 당해세에 해당하는지와 실제 배당 순위를 확인하세요.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용입니다. 내부 확인이 불가능했다는 기재가 있으므로 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 별도로 확인하기 전에는 최저가 182,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 않는 것이 맞습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면만 보면 이 사건은 보증금 280,000,000원의 선순위 임차권이 최저가 182,000,000원보다 커서 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 101,348,000원의 미배당분이 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 단순한 유찰 할인에 의미를 두기 어렵습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 임차보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 정동철 임차권에 관한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득가는 182,000,000원으로 정리됩니다.
다만 권리 리스크가 해소됐다고 해서 가격 메리트까지 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 자료가 없고 사건상 근린시설·감정상 오피스텔이라는 이용 특성도 있으므로, 권리는 확약서 확인이 핵심이고 가격은 최근 거래사례 확인이 핵심인 물건입니다.
