의정부지방법원 2026타경70056. 이 사건의 출발점은 일반적인 아파트 한 채 경매와 다릅니다. 현재 504호의 공유자는 강용석 2/7·강혜정 2/7·심재순 3/7이고, 경매 대상은 그중 강용석의 2/7 지분만입니다. 따라서 낙찰자는 아파트 전체 소유자가 되는 것이 아니라 기존 공유자들과 함께 2/7 지분을 가진 새 공유자가 됩니다.
등기상 담보권은 없고, 강용석 지분에 대한 국민건강보험공단 압류가 2025.12.24 접수됐으며, 이후 2026.01.12 주식회사대한채권관리대부의 강제경매개시결정이 기입됐습니다. 이 압류와 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 말소되는 등기보다 매각 후에도 계속되는 공유관계와 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 삼숭동 689 양주자이아파트 702동 5층 504호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9218㎡ · 방3·화장실2·거실·주방·발코니 등 · 15층 건물 중 5층 |
| 매각대상 | 강용석 공유지분 2/7만 매각 |
| 현재 공유자 | 강용석 2/7 · 강혜정 2/7 · 심재순 3/7 |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 49,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대한채권관리대부 / 13,267,659원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인 | 2006.04.13 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선행 점유·공유관계’가 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.24 국민건강보험공단의 강용석 지분 압류입니다. 이후의 2026.01.12 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 담보권이 겹겹이 쌓인 구조는 아니지만, 2006.04.28 전입한 심재순이 확인되고 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 더구나 심재순은 현재 등기상 3/7 공유자와 동일한 이름으로 기재되어 있어, 현재 점유의 법적 성격이 공유자 점유인지 별도 임대차에 기한 점유인지 반드시 원자료로 확인해야 합니다.
점유·임차관계 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심재순 현재 공유자 3/7과 동일인 | 2006.04.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 시세 비교 — 23.6% 숫자를 그대로 할인율로 보면 안 된다
양주자이(7단지)는 561세대, 사용승인일 2006.04.13이고, 대상 면적과 매칭되는 전용 84.92㎡ 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 210,721,666원, 최신 거래는 2026.08 · 218,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 13 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 14 | 228,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 10 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 10 | 215,660,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 12 | 212,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 84.92㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 210,721,666원 |
여기서 가장 중요한 함정은 비교 대상의 소유범위입니다. 최근 실거래 185,000,000원~228,000,000원은 동일면적 아파트 거래가격인 반면, 이번 최저가 49,700,000원은 강용석의 2/7 지분 가격입니다. 따라서 두 금액을 그대로 나눈 23.6%를 “시세의 23.6%에 사는 경매”로 해석하면 지분매각의 실질을 놓치게 됩니다.
최근 12개월 평균 210,721,666원을 2/7로 단순 환산하면 약 60,206,190원, 최신 거래 218,000,000원을 같은 방식으로 환산하면 약 62,285,714원입니다. 현재 최저가 49,700,000원은 각각 약 82.5%와 79.8% 수준입니다. 수치상 감정가 71,000,000원보다는 한 차례 유찰된 현재 가격이 낮아졌지만, 지분은 전체 소유권보다 처분성과 사용성이 떨어질 수 있으므로 단순 2/7 환산가보다 추가적인 지분 할인 논리가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,294,600원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사대한채권관리대부 | 13,267,659원 | 13,267,659원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,137,741원 |
현재 최저가 49,700,000원을 전제로 한 배당모형에서는 신청채권자 청구액 13,267,659원이 전액 배당되고, 배당 부족액은 0원이며 소유자 교부액은 35,137,741원입니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 심재순의 보증금도 미상이므로 배당모형상 매수인 인수 0원을 실제 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 49,700,000원 | 13,267,659원 | 35,137,741원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 34,790,000원 | 13,267,659원 | 20,496,121원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 24,353,000원 | 13,267,659원 | 10,246,987원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 삼숭동 광숭초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·학교·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부와 현황 모두 아파트로 이용 중이며, 건축물현황도상 방3·화장실2·거실·주방·발코니 등의 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골트러스지붕 15층 건물의 5층 504호이며 사용승인일은 2006.04.13입니다.
- 토지·도로. 평탄한 사다리형 아파트 부지이고 동측으로 폭 약 7미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다. 공시지가는 776,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 확인되지만 이번 매각은 전체 소유권이 아니라 2/7 지분이므로 일반 아파트 실거래의 환금성을 그대로 적용할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 강용석의 2/7 지분만 매각됩니다. 낙찰 뒤 강혜정 2/7·심재순 3/7과 공유관계가 유지됩니다.
- 심재순 점유의 법적 성격 확인. 2006.04.28 전입이 있으나 보증금·확정일자가 미상이고 현재 3/7 공유자와 동일인입니다. 공유자 점유인지 별도 임대차인지 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 인수액 확정 금지. 현재 배당모형은 인수 0원이지만 보증금 미상 점유가 있어 실제 실질취득액을 49,700,000원으로 확정할 수 없습니다.
- 공유자 우선매수신고. 지분매각 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 비고를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 방식. 최근 12개월 평균 210,721,666원과 최저가 49,700,000원을 직접 나눈 23.6%를 할인율로 사용하지 마세요. 전체 소유권과 2/7 지분은 거래대상이 다릅니다.
- 가격 상한은 지분 특성까지 반영. 최근 실거래 평균의 2/7 단순 환산액은 약 60,206,190원이지만, 공유지분의 사용·처분 제약과 우선매수 가능성에 대한 추가 할인 판단이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가에서도 이해관계인 부재로 임대관계와 내부구조를 별도로 충분히 조사하지 못했다고 기재돼 있으므로 실제 점유 및 내부 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,970만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 71,000,000원에서 한 번 유찰돼 49,700,000원까지 내려왔고, 양주자이 동일면적 최근 12개월 평균은 210,721,666원입니다. 하지만 그 차이를 곧바로 큰 가격 메리트로 해석하는 순간 분석이 틀어집니다. 매각되는 것은 아파트 전체가 아니라 강용석의 2/7 지분입니다.
단순 지분비례로만 보면 현재 가격은 최근 12개월 평균의 2/7 환산가보다 낮습니다. 그러나 실제 낙찰자는 강혜정·심재순과 공유관계를 이어가야 하고, 공유자 우선매수신고 1회가 가능하며, 심재순의 2006.04.28 전입과 보증금 미상도 정리되지 않았습니다. 등기상 압류가 소멸한다는 사실만으로는 부족합니다. 가격은 낮아졌지만, 지분·점유·환금성 확인이 먼저인 C급 확인필수 물건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 부합합니다.
