의정부지방법원 2026타경70111. 양주시 백석읍 복지리 ‘가야5차써니빌’ 505동 903호 아파트입니다. 감정가는 243,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 170,100,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 한경자이며, 말소기준은 2021.05.14. 설정된 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 이 근저당권 뒤에 설정된 권리는 매각으로 정리되는 구조이고, 예상배당상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격 쪽은 신건보다 의미가 생긴 상태입니다. 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 217,500,000원이고 현재 최저가는 그 78.2%입니다. 최신 거래인 2026.08. 8층 187,500,000원보다도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.5%이므로, 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하기보다는 최근 시세와 하락 방향을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70111 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 복지리 80 가야5차써니빌 505동 9층 903호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.9164㎡ · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 중 9층 |
| 소유자 | 한경자 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 138,338,044원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2004.07.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.05.14. 을구 14번 교보생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 180,000,000원이고, 2024.12.11. 변경등기에는 채권최고액 167,900,000원으로 기록돼 있습니다. 이후 2024.12.27. 오케이저축은행 근저당권, 2025.02.12. 청광엔터프라이즈 근저당권 등이 이어졌으며 말소기준보다 후순위입니다. 2026.01.16.에는 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.2%
가야5차써니빌 동일 면적 84.92㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균은 219,458,333원이지만 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 187,500,000원이며 최근 거래 추세는 -1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 8 | 187,500,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 84.92㎡ | 8 | 217,000,000원 |
| 2025.08 | 84.92㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2025.07 | 84.92㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 2025.05 | 84.92㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.04 | 84.92㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9164㎡ | 5건 | 217,500,000원 |
현재 최저매각가 170,100,000원은 최근 12개월 평균 217,500,000원의 78.2%입니다. 최신 거래 187,500,000원보다도 낮아 가격 메리트는 신건보다 분명해졌습니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.5%이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 219,458,333원만을 기준으로 낙찰가를 끌어올리는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 교보생명보험주식회사 | 180,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사청광엔터프라이즈 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 170,100,000원 가정 시 채권자 총 채권액 240,000,000원 가운데 166,918,600원이 배당되고 미배당액은 73,081,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제와 달라질 수 있습니다. 을구 14번 근저당권은 2024.12.11. 채권최고액 167,900,000원으로 변경된 등기가 있으나, 본 예상배당은 제공된 180,000,000원 채권액 기준으로 작성됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석중학교 남동측 인근이며 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 15층 중 9층이며 사용승인일은 2004.07.11입니다. 도시가스 난방, 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 가야5차써니빌은 497세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역(복지지구) 등이 포함 또는 저촉되고, 하천구역(신천)·성장관리권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 651,800원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형에 가까운 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 219,458,333원보다 최근 12개월 평균 217,500,000원과 최신 거래 187,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.5%입니다. 현재 최저가가 최근 시세보다 낮더라도 추가 가격 조정을 염두에 둬야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대미상으로 적혀 있습니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 교보생명보험주식회사 근저당권은 최초 180,000,000원에서 2024.12.11. 167,900,000원으로 변경된 기록이 있으므로 배당요구·채권계산서와 함께 원본을 대조하세요.
- 후순위 권리 확인. 오케이저축은행 근저당권 및 그 이전 기록, 청광엔터프라이즈 근저당권 등 말소기준 이후 권리의 최종 상태를 등기부 원본으로 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 최저가는 170,100,000원이고 2회 유찰 시 119,069,999원, 3회 유찰 시 83,348,999원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리는 안정적, 가격은 최근 시세 아래
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 가격도 한 번 유찰되면서 243,000,000원에서 170,100,000원으로 낮아져, 최근 12개월 실거래 평균 217,500,000원의 78.2% 수준입니다. 최신 거래 187,500,000원보다도 낮습니다.
다만 최근 거래 추세가 -1.5%이고 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 생겼지만, 최근 하락 흐름과 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”입니다. 권리 구조만 보면 접근 가능한 편이고, 승부처는 현재 70% 가격이 실제 현장 상태와 최신 시세를 충분히 반영했는지에 있습니다.
