의정부지방법원 2026타경70170. 양주시 고읍동 산내들마을우미린아파트 305동 12층 1202호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 비교 실거래 대상면적은 84.9066㎡입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 13층 건물 중 12층이고, 현재 소유자는 이기준입니다. 이기준은 2021.08.02 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 454,000,000원입니다.
권리의 출발점은 같은 날 설정된 중소기업은행 채권최고액 252,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70170 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍동 451 산내들마을우미린아파트 305동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.9066㎡ · 지상 13층 중 12층 |
| 소유자 | 이기준 · 2021.08.02 소유권이전 · 거래가액 454,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 368,000,000원 / 257,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 200,574,033원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 말소기준 | 2021.08.02 을구 4번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 252,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.08.02 중소기업은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 2022.06.23 설정된 채권최고액 90,000,000원 근저당권은 2025.06.18 박성욱에게 이전됐고, 2022.11.07 주식회사케어맥스코리아 140,000,000원, 2024.07.31 박성욱 100,000,000원 근저당권도 모두 말소기준 이후입니다. 국민건강보험공단 42,653,901원 가압류, 기술보증기금 170,000,000원 가압류, 산은캐피탈주식회사 24,526,410원 가압류와 여러 압류 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대여부가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수액이 잡혀 있지는 않지만, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 75.7%
산내들마을우미린아파트는 513세대, 사용승인일은 2009.08.27입니다. 비교 대상면적은 본건과 매칭된 84.91㎡~84.99㎡대이며, 최근 12개월 실거래 12건 평균은 340,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.07 12층 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 12 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 13 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.91㎡ | 1 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 4 | 355,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 14 | 368,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 340,250,000원 |
최근 12건은 300,000,000원~368,000,000원 범위입니다. 현재 최저매각가는 257,600,000원으로 최근 12개월 평균의 75.7%입니다. 평균과의 차이는 82,650,000원이고, 최신 2026.07 거래가 320,000,000원과 비교해도 62,400,000원 낮습니다. 현재 자료에는 별도의 최근·과거 추세율이 없어 방향성까지 단정할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가 자체는 최근 거래 표본보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 257,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,406,400원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 장인성 | 90,000,000원 | 1,193,600원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 주식회사케어맥스코리아 | 140,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 국민건강보험공단 | 42,653,901원 | 0원 |
| 6. 을구 8번 근저당권 · 박성욱 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 11번 가압류 · 기술보증기금 | 170,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 산은캐피탈주식회사 | 24,526,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 819,180,311원 중 채권자 배당액은 253,193,600원, 미배당은 565,986,711원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 257,600,000원 | 253,193,600원 | 565,986,711원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 180,320,000원 | 176,995,520원 | 642,184,791원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 126,223,999원 | 123,656,863원 | 695,523,448원 | 0원 |
현재 회차에서는 중소기업은행에 252,000,000원이 배당돼 청구액 200,574,033원 기준으로는 만족되는 시나리오입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 180,320,000원, 3회 유찰 시 126,223,999원으로 내려가면 신청채권자 배당도 각각 176,995,520원, 123,656,863원으로 줄어드는 것으로 계산돼 있습니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라는 점입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 고읍동 덕현초등학교 남서측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재하는 택지개발지구입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 13층 중 12층으로, 급배수·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지·도시가스보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,156,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 513세대 단지이며 동일면적 최근 12건 거래가 300,000,000원~368,000,000원으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 257,600,000원은 최근 12개월 평균 340,250,000원의 75.7%입니다. 감정가가 아닌 실제 취득원가와 최근 거래를 기준으로 상한가를 잡는 편이 합리적입니다.
- 최신 거래 확인. 같은 면적 12층 거래가 2026.07 320,000,000원으로 있어 본건과 층 비교가 가능합니다. 내부 상태·향·수리비 차이는 별도 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없으나 임대여부 미상이므로 현황조사·전입세대·현장점유 상태를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 을구 6번 근저당권은 2025.06.18 장인성에서 박성욱으로 이전돼 있으므로 최신 등기사항전부증명서에서 권리자를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 가격·점유 확인
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.08.02 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 다수의 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 1회 유찰된 257,600,000원으로 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 340,250,000원의 75.7%, 최신 거래 320,000,000원보다 낮은 구간입니다.
다만 임대여부가 미상이고 국세·지방세 압류 5건이 있어, “인수 0원”과 “확인할 것이 없다”는 같은 뜻이 아닙니다. 실제 점유·전입관계와 세금 우선순위를 원본으로 확인하는 절차는 남아 있습니다. 그 확인에서 추가 인수요인이 없다면, 이 물건은 권리구조가 정리된 상태에서 최근 실거래보다 낮은 가격대로 내려온 1회 유찰 아파트라는 점이 가장 큰 특징입니다.
