의정부지방법원 2026타경70192. 호원동 르네상스시티 1동 3층 315호, 전용 15.64㎡ 아파트입니다. 등기 흐름의 핵심은 2022.02.15 국 압류가 말소기준이라는 점입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 정지운은 2021.04.16 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞서므로, 등기 순서만 보고 후순위 임차권이라고 단순 처리하면 안 됩니다. 원래는 대항력이 있는 선순위 임차인입니다.

이 사건의 반전은 2026.06.23 확약서입니다. 정지운은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 전액을 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 데이터상 현재 회차 배당계산에서 발생하는 50,408,000원의 룰상 미배당액은 존재하지만, 이 임차인에 대해서는 낙찰자의 실질 승계액을 0원으로 보는 것이 정확합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약이 승부처

등기부상 과거 전세권 김은성 70,000,000원은 2021.03.08 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 실제 임차인은 정지운 1명입니다. 전입일 2021.04.16이 말소기준일 2022.02.15보다 빠르고, 확정일자도 2021.03.02이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2023.05.24 임차권등기 역시 이 선행 점유·전입을 바탕으로 한 권리입니다.

현재 최저가 56,000,000원 배당계산상 임차인 미배당액은 50,408,000원입니다. 다만 2026.06.23 확약서에서 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 승계액은 0원으로 판단합니다.

② 시세 비교 — 판단 기준은 ‘56,000,000원 실질취득’

확약으로 정지운에 대한 실질 인수가 0원이므로, 이 사건의 시세 비교 기준은 룰상 보증금 105,000,000원이 아니라 현재 최저매각가와 같은 56,000,000원 실질취득입니다. 르네상스시티 전용 15.64㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 69,333,333원이며, 데이터상 최신 거래는 58,000,000원입니다. 현재 실질취득은 최근 12개월 평균의 80.8%입니다.

최근 12건 범위는 58,000,000원~95,000,000원이고, 현재 실질취득 56,000,000원은 최근 12개월 평균의 80.8%입니다. 따라서 확약이 유효하다는 전제에서는 가격 메리트가 존재합니다. 다만 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 5.26%로 제시되어 있어, 경매시장에서의 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)

배당계산상 정지운의 부족분은 50,408,000원입니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수 문제로 이어지는 구조지만, 2026.06.23 확약에 따라 정지운에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 13층 건물 내 3층 315호입니다.
• 입지. 호암초등학교 남동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 1호선 망월사역이 있어 대중교통 이용은 전반적으로 무난한 편입니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 단지. 르네상스시티는 176세대, 2017.01.17 준공이며 분석 대상 면적은 전용 15.64㎡입니다.
• 환금성. 최근 12개월 거래는 12건이 확인되지만 경매물건 평균 유찰 2.6회, 매각률 5.26%로 경매시장에서는 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.06.23 제출된 대항력 포기·미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 실제 제출서류에 동일하게 반영됐는지 확인해야 합니다.
• 임차인 배당구조 확인. 현재 배당계산상 정지운 예상배당은 54,592,000원, 부족분은 50,408,000원입니다. 확약이 없으면 핵심 인수위험이 되는 금액입니다.
• 세금 압류 확인. 국·서울특별시·의정부시·광명시 관련 압류가 확인되므로 당해세 여부와 실제 교부청구 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 확약이 유효하면 실질취득은 56,000,000원이며 최근 12개월 평균 69,333,333원의 80.8%입니다. 최저가 자체보다 확약 유효성을 먼저 판단해야 합니다.
• 환금성. 전용 15.64㎡, 176세대 단지이고 경매 평균 유찰 2.6회·매각률 5.26%가 제시되어 있으므로 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “위험한 임차인 구조를 확약이 뒤집는다”

이 사건은 표면적으로는 조심해야 할 물건입니다. 임차인 정지운의 보증금은 105,000,000원이고 전입일 2021.04.16은 말소기준일 2022.02.15보다 앞섭니다. 확약이 없다면 현재 회차 배당 후 남는 50,408,000원이 매수인에게 이어질 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 2026.06.23 정지운이 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한 확약을 제출했습니다. 이 조건을 적용하면 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 56,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 69,333,333원의 80.8%이므로 가격 측면의 여유도 존재합니다.

다만 세금 압류 5건, 평균 유찰 2.6회, 매각률 5.26%가 함께 보입니다. 따라서 이 물건은 “싸서 사는 사건”이 아니라 “확약의 효력을 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건”입니다. 권리 핵심이 제대로 해소됐는지 확인된다면 접근 가능하지만, 그 한 장의 문서 확인 없이 최저가만 보고 들어갈 물건은 아닙니다.