의정부지방법원 2026타경70240. 브릭스턴빌 5층 503호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 김완순이며, 현재 경매는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 진행 중입니다. 가장 먼저 살아 있는 기준권리는 2021.07.06 서울보증보험주식회사의 가압류 8,278,130원입니다. 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 이 기준권리보다 앞선 2021.03.12 전입·점유를 가진 임차인 이수원입니다. 확정일자는 2021.02.05이고 보증금은 229,000,000원이므로 원칙적으로는 대항력과 우선변제권을 함께 갖습니다. 현재 최저가로 배당하면 집행비용 3,181,400원을 제외하고 임차인에게 166,918,600원이 배당되어 62,081,400원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.29 확약으로 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로 본 분석에서는 그 미배당액을 매수인 실질 인수 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 237-12 브릭스턴빌 제5층 제503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 주거용 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 9층건 중 5층 503호 |
| 실거래 비교면적 | 64.33㎡ |
| 소유자 | 김완순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 170,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 229,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이지만 확약이 핵심
과거 2018년에 설정됐던 아이앤케이파트너스·민웅기·이상민·강구수산업협동조합의 근저당권은 모두 2018.06.20 말소됐고, 무궁화신탁 명의 신탁도 2021.03.12 말소되어 김완순 소유로 돌아왔습니다. 현재 말소기준은 2021.07.06 서울보증보험주식회사 가압류입니다. 이후 의정부시·국·고양시의 압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수원 | 503호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.03.12 / 2021.02.05 | 229,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 현재 회차 배당 계산상 미배당액은 62,081,400원이지만, 2026.06.29 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가합니다.
② 시세 비교 — 최저가만이 아니라 ‘확약 적용 실질취득’으로 비교
브릭스턴빌 실거래는 60.3㎡와 64.33㎡ 거래 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 224,000,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 6건 평균 221,666,666원과 최신 거래 220,000,000원을 우선합니다. 최근 구간은 과거 구간보다 -2.6%로 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 60.3㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 60.3㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 60.3㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2024.05 | 60.3㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 64.33㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2024.03 | 60.3㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 2023.11 | 64.33㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2023.09 | 64.33㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2023.08 | 60.3㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 64.33㎡ | 8 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 221,666,666원 |
확약이 유효하게 적용되면 매수인의 실질취득은 현재 최저가 170,100,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 76.7%이고, 최신 거래 220,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.6%이므로 과거 230,000,000원 거래나 전체 평균 224,000,000원만 근거로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,181,400원 |
| 1. 임차인 이수원 보증금 | 229,000,000원 | 166,918,600원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 가압류 | 8,278,130원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청 | 229,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 미배당액은 62,081,400원입니다. 다만 2026.06.29 확약 적용으로 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감이 발생할 수 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 낙찰가가 내려가도 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,100,000원 | 62,081,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 119,069,999원 | 112,396,981원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,348,999원 | 147,551,283원 | 0원* |
이 표가 대항력 인수형의 핵심을 보여줍니다. 확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 170,100,000원에서 119,069,999원, 83,348,999원으로 내려가도 임차인 미배당 인수액이 62,081,400원 → 112,396,981원 → 147,551,283원으로 늘어납니다. 즉 단순히 최저가만 낮아졌다고 실질 부담이 싸지는 구조가 아닙니다. 이 사건에서 가격 메리트가 살아나는 이유는 2026.06.29 확약으로 해당 임차인 승계를 0원*으로 처리하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 의정부중앙초등학교 북서측 인근으로 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 가능역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측 왕복 4차선 도로, 서측 폭 약 10m 이내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역이며 공시지가는 3,157,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 9층 건물이며 급배수·위생·난방·화재경보·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 규모. 브릭스턴빌은 12세대이며 사용승인일은 2018.06.08입니다.
- 실거래 흐름. 10건 평균은 224,000,000원, 최근 12개월 6건 평균은 221,666,666원이고 최근 추세는 -2.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 가치 판단은 2026.06.29 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 직접 의존합니다.
- 확약 범위. 본 확약은 이수원 임차인에게 적용되는 것으로 분석했습니다. 다른 별도 임차인에 대한 확약으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 배당과 인수를 분리. 현재 배당표상 임차인 미배당은 62,081,400원이지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원*입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 221,666,666원과 최신 거래 220,000,000원을 기준으로 보고, 최근 추세 -2.6%를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 현재 점유 확인. 임차권등기가 존재하고 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 인도 상황은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 주거용 오피스텔 이용이라는 점을 공부·현황과 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유가 유찰만은 아니다”
감정가 243,000,000원이 한 차례 유찰돼 최저가가 170,100,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 최근 12개월 평균 221,666,666원의 76.7%라 가격 차이가 큽니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율보다 대항력 임차인입니다. 이수원의 보증금은 229,000,000원이고 전입일은 말소기준보다 빠르므로 원칙적인 현재 회차 계산에서는 62,081,400원이 남습니다.
다만 임차인이 2026.06.29 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 정확도 규칙대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 170,100,000원입니다. 최근 시장은 -2.6% 하락 흐름이지만 최신 220,000,000원과 최근 12개월 평균 221,666,666원보다 낮아 현재 회차의 가격 차이는 존재합니다. 결론은 “가격은 유리하지만, 권리 안전성은 확약 확인이 전제”입니다.
