459,900,000원
의정부지방법원 2026타경70279. 양주시 옥정동 1087-1의 1층 118호 근린시설로, 감정평가상 현재 소매점(살구 가배(까페))으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정선희이고, 2020.08.20 거래가액 640,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 396,000,000원이 이 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.11.13 우리카드 가압류 28,000,402원과 2026.02.05 임의경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서는 이행화가 보증금 10,000,000원, 월차임 1,000,000원으로 조사됐고 2024.07.08 전입했습니다. 전입 시점이 말소기준인 2020.08.20보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.04.21 배당요구는 했지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아, 배당 순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션과 유찰 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70279 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1087-1 1층 118호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 소매점(살구 가배(까페)) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하2층 지상5층 중 1층 118호 · 사용승인일 2019.01.17 |
| 소유자 | 정선희 (2020.08.20 소유권이전 · 거래가액 640,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 459,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사 / 326,636,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거에는 롯데쇼핑주식회사의 전세권 50,000,000원과 박진수 채무의 우리은행 근저당권 396,000,000원이 있었지만 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현 소유자 정선희가 취득한 2020.08.20 같은 날 새로 설정된 우리은행 근저당권 396,000,000원이 현재의 말소기준입니다. 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기권리 인수 부담은 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이행화 | 2024.07.08 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.04.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가 70%
감정가는 657,000,000원, 현재 최저매각가는 459,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 번 유찰된 상태이며, 다음 유찰 시나리오는 321,930,000원(49%), 그다음은 225,351,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 459,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 321,930,000원 | 107,377,422원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 225,351,000원 | 202,604,316원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 459,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,999,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 28,000,402원 | 28,000,402원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,900,598원 |
현재 최저가 459,900,000원 가정 시 계산된 채권 미배당은 0원이고, 소유자 잔여는 28,900,598원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양주시 옥정동 율빛초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트 단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상태는 무난합니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20미터, 북동측으로 폭 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(옥정지구)·성장관리권역·택지개발지구이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,292,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물로 급배수·상하수도·위생설비·화재경보기·옥내소화전·엘리베이터·지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 현황. 현재 소매점(살구 가배(까페))으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 이행화는 전입일상 대항력이 없지만, 보증금 10,000,000원·월차임 1,000,000원 및 2026.04.21 배당요구 사실을 매각물건명세서와 현황조사서에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 현재 소매점(까페)으로 이용 중이므로 실제 점유자와 영업 상태, 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 70%이지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.08.20 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 이행화 1명이지만 2024.07.08 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 459,900,000원이 감정가 657,000,000원의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 최근 실거래 시세와의 비교가 없는 상태에서는 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해서 판단해야 합니다. 이 물건은 권리 인수는 명확하게 0원이지만, 최종 응찰가는 근린시설의 실제 영업·점유 상태와 현장 가격 검증을 거쳐 결정하는 편이 맞습니다.
