의정부지방법원 2026타경70289. 의정부동 정은스카이 8층 802호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 271,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 189,700,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 291,000,000원 임차보증금의 인수 여부입니다. 등기만 보면 임차권자 우현정의 전입신고와 확정일자가 모두 2026.02.09 경매개시결정보다 앞서 원칙상 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 우현정이 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출한 것으로 기재되어 있습니다.
따라서 이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 계산이 달라집니다. 현재 회차 배당표만 놓고 보면 임차인 보증금 중 186,244,200원이 배당되고 104,755,800원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 매수인이 그 부족분을 부담해 실질취득이 보증금 수준으로 올라가는 구조지만, 이 사건은 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70289 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 237-23 정은스카이 8층 802호 · 도로명 경기도 의정부시 평화로 599 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 · 대상면적 66.98㎡ · 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 박정호 · 2022.07.11 매매 · 거래가액 291,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 189,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 291,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우현정 | 제802호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.09 | 2022.06.20 | 291,000,000원 | 포기 확약 | 있음 | 없음 |
우현정은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계합니다. 배당요구가 확인되어 있고, 확정일자에 따른 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 집행비용을 제외한 186,244,200원이 임차인에게 배당되고 배당표상 부족분은 104,755,800원입니다. 그러나 이 부족분에 대해서도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 확약이 있으므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
※ 룰상 확약을 반영하지 않은 단순 배당계산에서는 현재 회차 미배당 보증금 104,755,800원이 매수인 인수액으로 표시됩니다. 본 분석의 실질 인수액 0원은 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 값입니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래 아래, 다만 시장은 하락 추세
정은스카이는 2017.09.14 사용승인된 8세대 규모 건물입니다. 확인된 실거래는 5건이며, 전체 평균은 254,400,000원이지만 이 값에는 2021~2022년의 265,000,000원, 266,000,000원, 291,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 65.49㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 65.49㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.07 | 66.98㎡ | 8 | 291,000,000원 |
| 2022.02 | 65.49㎡ | 8 | 266,000,000원 |
| 2021.08 | 66.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 225,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액 189,700,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%입니다. 최신 거래도 230,000,000원으로 현재 실질취득보다 높습니다. 따라서 현재 회차에는 최근 거래 대비 가격 간격이 존재합니다. 다만 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 17.9% 하락했습니다. 즉 과거 전체 평균 254,400,000원을 근거로 할인폭을 크게 평가해서는 안 되고, 현재 하락 추세 속에서 최근 225,000,000원 수준이 유지되는지를 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,455,800원 |
| 1. 임차인 우현정 보증금(우선변제) | 291,000,000원 | 186,244,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 291,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 임차보증금 부족분 104,755,800원이 발생합니다. 그러나 해당 임차인의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정값이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 현황은 오피스텔로 이용중입니다. 아파트로 보아서는 안 됩니다.
- 입지. 의정부중앙초등학교 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 가능역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 8층 802호이며 사용승인일은 2017.09.14입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대·상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공시지가는 3,157,000원/㎡입니다.
- 환금성. 정은스카이는 총 8세대이고 확인된 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격 추세는 -17.9%입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 직접 의존합니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문을 대조해야 합니다.
- 배당 부족분과 인수액을 혼동하지 않기. 현재 회차 배당상 임차보증금 부족분은 104,755,800원이지만, 확약 반영 후 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 254,400,000원보다 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 230,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.9% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 84.3%라고 해서 과도한 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 소규모 건물 환금성. 총 8세대 규모이고 거래 표본도 5건으로 제한적이므로 매도 시 거래 속도와 가격 변동성을 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건을 등기만 보고 판단하면 보증금 291,000,000원의 선순위 임차권이 존재하고, 현재 회차에서는 104,755,800원의 미배당액이 발생하는 전형적인 인수형으로 보입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 우현정이 2026.07.01 대항력을 포기하고 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차인의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 189,700,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 225,000,000원의 84.3%로 간격이 있습니다. 다만 최근 시세가 과거 거래군보다 17.9% 하락했고, 총 8세대의 소규모 오피스텔 이용 물건이라는 점까지 감안해야 합니다. 결론적으로 확약 확인을 전제로 권리 부담은 해소되지만, 하락 추세와 환금성을 함께 보는 조건부 가격형 물건입니다. 과거 전체 평균이 아니라 최근 220,000,000원·230,000,000원 거래를 기준으로 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
