의정부지방법원 2026타경70323. 가능동 스타파크빌 101동 205호는 감정상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 2층이고, 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니·현관 구조입니다. 사용승인일은 2018.06.08입니다. 소유자는 이광재·임순옥의 공유이며, 신청채권자 조원복이 194,000,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아닙니다. 임차인 조원복은 임대차계약일 2021.05.05, 확정일자 2021.05.10, 전입·점유개시 2021.06.04이고 보증금은 194,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 인천수산업협동조합 가압류는 2023.04.27이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다. 따라서 배당으로 받지 못한 보증금은 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70323 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 101동 2층 205호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 6층 중 2층 · 방3·거실·주방/식당·욕실 및 화장실2·발코니·현관 |
| 소유자 | 이광재 · 임순옥 (공유) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조원복 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2018.06.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 말소기준은 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 그 뒤 광희신용협동조합 가압류, 죽변수산업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 임차인입니다. 조원복의 전입·점유는 2021.06.04로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조원복 | 205호 전부 · 주거 | 194,000,000원 | 2021.06.04 / 2021.05.10 | 대항력 있음 | 배당요구·우선변제 | 미배당 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 조원복 본인의 임차권등기이고, 2024.01.22 임차권등기가 접수됐습니다. 현재 회차 배당 추정에서는 보증금 194,000,000원 중 118,604,600원이 배당되고 75,395,400원이 부족합니다. 대항력이 유지된다는 전제에서 그 부족분이 매수인 부담으로 남습니다.
② 시세 비교 — 싸게 보이는 것은 최저가뿐이다
스타파크빌SP주택의 매칭 실거래 12건 평균은 144,916,666원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 보는 것이 중요합니다. 최근 12개월 9건 평균은 142,000,000원, 최신 2026.07 거래는 140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -7.6%로 내려온 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2025.07 | 51.33㎡ | 5 | 162,000,000원 |
| 2025.04 | 59.66㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2025.02 | 55.24㎡ | 4 | 134,000,000원 |
최저가 121,100,000원만 보면 최근 12개월 평균의 85.3%라 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건은 그 숫자로 시세를 비교하면 안 됩니다. 현재 배당 추정 기준 실질취득 196,495,400원은 최근 12개월 평균 142,000,000원은 물론, 최신 거래 140,000,000원과 감정가 173,000,000원까지 웃돕니다. 따라서 “1회 유찰이라 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차인 조원복 보증금 | 194,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 인천수산업협동조합 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 광희신용협동조합 가압류 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 죽변수산업협동조합 가압류 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 조원복 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 추정에서는 임차인 조원복에게 118,604,600원이 배당되고, 보증금 부족액 75,395,400원이 매수인 인수 대상으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 있으며, 당해세가 존재해 선순위로 차감되면 임차인 실제 배당액은 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락을 인수액이 따라간다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 121,100,000원 | 118,604,600원 | 75,395,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 111,155,860원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 136,129,103원 |
이 표가 이 사건의 함정을 가장 분명하게 보여줍니다. 2회·3회 유찰돼 법원 최저가격이 크게 떨어져도 임차인 배당액이 함께 감소해 미배당 보증금이 늘어납니다. 즉 가격표만 보면 84,770,000원·59,338,999원까지 내려가지만 매수인의 총 부담은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 연립주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니, 현관 등의 구조입니다.
- 입지. 경민대학교 남서측 인근으로 소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 노폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 142,000,000원, 최신 거래 140,000,000원이며 최근 구간이 이전 구간보다 7.6% 낮습니다.
- 경매 환금성. 해당 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.9회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 121,100,000원만 보고 시세 142,000,000원보다 싸다고 판단하면 안 됩니다. 미배당 인수까지 더한 현재 추정 부담은 196,495,400원입니다.
- 임차권 원본 확인. 조원복의 전입 2021.06.04·확정일자 2021.05.10·임차권등기 2024.01.22 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 조원복이 임차인이자 강제경매 신청채권자로 나타나는 만큼 계약·보증금 지급·점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 실제 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 변할 수 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 등기 및 매각조건을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 거래 추세가 -7.6%이므로 전체 12건 평균 144,916,666원만 근거로 가격을 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “1.21억짜리 물건”이 아니다
이 사건은 유찰 할인율만 보면 매력적으로 보이기 쉽습니다. 감정가 173,000,000원에서 최저가가 121,100,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 194,000,000원이고, 현재 배당 추정에서도 75,395,400원이 미회수되어 매수인에게 남습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 196,495,400원 수준이고, 최근 12개월 평균 142,000,000원·최신 거래 140,000,000원보다 높습니다. 게다가 시세는 최근 구간 기준 -7.6% 하락 중입니다. 추가 유찰이 되어도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 늘어 총 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다. 가격표는 1.21억, 권리까지 합친 실질가격은 약 1.96억. 이 차이를 놓치면 안 되는 인수형 경매입니다.
