의정부지방법원 2026타경70505. 양주시 옥정동 세창리베하우스 104동 1층 104호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 146,300,000원으로 감정가 209,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 가격만 놓고 보면 최근 12개월 동일 평형 평균 208,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격보다 황태양 씨의 임차보증금 확인입니다. 전입일 2023.06.07은 말소기준권리로 판정된 2024.06.04 근로복지공단 가압류보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정할 단계도, 반대로 ‘인수 0원’으로 결론낼 단계도 아닙니다.

배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있으나, 황태양 씨의 보증금 자체가 확인되지 않았기 때문에 권리분석상 실질취득가를 확정할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면 매수인 부담이 추가될 수 있으므로, 현재 최저가 146,300,000원만을 기준으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전입 임차인이 핵심

말소기준권리는 2024.06.04 근로복지공단 가압류 5,900,610원으로 판정되어 있습니다. 그 뒤 2025.08.07 카카오뱅크 가압류 24,603,729원과 2026.03.16 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.06.07에 황태양 씨의 전입이 확인된다는 점입니다.

② 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 ‘인수 확인’이 먼저

세창리베하우스는 998세대이며, 비교 대상 면적은 84.9862㎡입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 208,000,000원, 최저 거래는 180,000,000원, 최고 거래는 238,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 180,000,000원입니다.

현재 최저가 146,300,000원은 최근 12개월 평균의 70.3%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 낮습니다. 다만 이 비교는 매수인 인수액이 없다는 전제가 아니라 순수한 경매 최저가 비교입니다. 황태양 씨의 미배당 보증금이 확인되면 실제 비교 기준은 146,300,000원이 아니라 최저가 + 최종 인수액이 되어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 146,300,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션상 채권자 청구액 30,504,339원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 112,947,461원입니다. 신청채권자 청구액은 105,649,613원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등은 최종 확인이 필요하며, 특히 황태양 씨 보증금이 확인되지 않아 매수인 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천보초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 택지개발지구입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 서측으로 폭 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 1층 104호이며 사용승인일은 2003.06.20입니다. 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함되며 일부 필지는 상대보호구역 및 중로2류에 접합니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 923,200원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 998세대 단지이고 최근 동일 평형 거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 180,000,000원부터 238,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 황태양 보증금 확인. 보증금이 얼마인지가 최우선입니다. 인수액이 발생하면 실질취득가는 최저가보다 높아집니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 잔액을 계산할 수 없습니다.
• 대항력 최종 판정. 전입일 2023.06.07과 말소기준권리 판정일 2024.06.04의 선후관계만으로 최종 인수액을 단정하지 말고 점유·보증금·배당관계를 함께 확인해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 인수액이 확정되기 전까지 146,300,000원을 최종 취득원가로 보지 마십시오. 실질취득가가 정해진 뒤 최근 평균 208,000,000원 및 최신 거래 180,000,000원과 비교해야 합니다.
• 배당관계 대조. 현재 배당 시뮬레이션은 근로복지공단 5,900,610원, 카카오뱅크 24,603,729원 및 소유자 잔여 112,947,461원으로 계산되어 있으므로 원본 배당관계와 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리가 아직 안 끝났다”

감정가 209,000,000원에서 한 차례 유찰된 현재 최저가는 146,300,000원으로, 최근 12개월 동일 평형 평균 208,000,000원의 70.3%입니다. 숫자만 보면 분명 눈에 들어오는 구간입니다. 그러나 황태양 씨가 말소기준권리 판정일보다 앞선 2023.06.07 전입했고 보증금이 미상입니다. 이 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 실질취득가는 146,300,000원이 아닙니다.

가격은 매력 가능성이 있지만, 권리는 확인 전 보류. 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 먼저 ‘황태양 씨의 보증금이 얼마이고 얼마가 배당되며 얼마가 남는가’를 확인해야 합니다. 그 숫자가 확정된 뒤에야 최근 실거래 180,000,000원~238,000,000원, 최근 평균 208,000,000원과 정상적인 가격 비교가 가능합니다.