대전지방법원 2023타경9061. 대전 유성구 지족동 반석마을아파트3단지 310동 9층 903호 아파트입니다. 현재 소유자는 오윤정이고, 2009.11.27 매매를 원인으로 2010.01.20 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 670,000,000원입니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2014.06.11 설정된 홍도동새마을금고 근저당권 547,300,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다.
그 뒤 2019년부터 국가·카드사·은행·국민건강보험공단·유성구 관련 가압류와 압류가 이어졌고, 2023.10.19 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 말소기준 뒤에 설정된 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시 채권자에게 미배당액이 크게 남더라도, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경9061 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족로 362, 310동 9층903호 (지족동,반석마을아파트3단지) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 면적 | 동일면적 실거래 기준 175.11㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 17층 건물 중 9층 903호 |
| 소유자 | 오윤정 · 거래가액 670,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 924,000,000원 / 646,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 325,103,930원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.06.11 홍도동새마을금고 근저당권입니다. 2019.11.27 국가 가압류 9,745,925,365원, 2022년 신한카드·삼성카드·하나카드 가압류, 2023년 농협은행 가압류·국민건강보험공단 압류·임의경매개시결정·유성구 압류까지 모두 말소기준 뒤 권리입니다. 등기 데이터상 이들은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가 646,800,000원, 최근 12개월 평균의 74.2%
반석마을3단지(호반베르디움)는 607세대, 2006.02.24 준공 단지입니다. 동일면적 175.11㎡ 실거래는 12건이 확인되며, 전체 평균은 870,500,000원입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 871,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 1,050,000,000원이고, 최근 시세 추세는 이전 구간 대비 +0.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 175.11㎡ | 14 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 175.11㎡ | 10 | 840,000,000원 |
| 2025.09 | 175.11㎡ | 5 | 798,000,000원 |
| 2025.08 | 175.11㎡ | 5 | 798,000,000원 |
| 2025.05 | 175.11㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 2025.05 | 175.11㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 2025.02 | 175.11㎡ | 5 | 830,000,000원 |
| 2025.01 | 175.11㎡ | 8 | 835,000,000원 |
| 2024.11 | 175.11㎡ | 16 | 880,000,000원 |
| 2024.07 | 175.11㎡ | 3 | 825,000,000원 |
| 2024.02 | 175.11㎡ | 17 | 1,045,000,000원 |
| 2023.10 | 175.11㎡ | 10 | 905,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 175.11㎡ | 4건 | 871,500,000원 |
현재 최저매각가격 646,800,000원은 최근 12개월 평균 871,500,000원의 74.2%입니다. 또 동일면적 12건 중 확인된 최저 실거래 798,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 시나리오에서의 실질취득액도 646,800,000원이고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 646,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,868,000원 |
| 1. 근저당 · 홍도동새마을금고 | 547,300,000원 | 547,300,000원 |
| 2. 가압류 · 국 | 9,745,925,365원 | 90,632,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 27,612,078원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 27,514,678원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,396,683원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,385,428원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권 청구액은 10,361,134,232원, 채권자 예상배당은 637,932,000원, 미배당은 9,723,202,232원입니다. 이 미배당은 채권자 측 부족액이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 646,800,000원 | 637,932,000원 | 9,723,202,232원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 452,760,000원 | 445,832,400원 | 9,915,301,832원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 316,932,000원 | 311,694,952원 | 10,049,439,280원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 대항력 보증금 인수형처럼 낙찰가 외 별도 인수액을 더하는 구조가 아니라, 낙찰가 자체를 실질취득액으로 보는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반석고등학교 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 북동측 인근으로 북유성대로가 통과하고 시내버스정류장과 대전도시철도 1호선 지족역이 인근에 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 반석마을3단지(호반베르디움) 607세대, 2006.02.24 준공입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업) 등으로 지정돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,624,000원/㎡, 지목 대, 평지·사다리형·중로각지 조건입니다.
- 건물. 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내 소화전 등이 설치돼 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 현재 회차는 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다. 현재 최저가 기준 129,360,000원입니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 을구 12번 2014.06.11 홍도동새마을금고 근저당 547,300,000원이 기준입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크지만 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 870,500,000원보다 최근 12개월 평균 871,500,000원과 최신 거래 1,050,000,000원을 우선해 응찰가를 판단할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 소멸형, 가격은 1회 유찰로 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2014.06.11 홍도동새마을금고 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시 채권자에게 9,723,202,232원의 미배당이 남는 현재 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 924,000,000원에서 1회 유찰돼 646,800,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일면적 평균 871,500,000원의 74.2%입니다. 최근 시세 추세도 +0.2%로 하락 추세 데이터는 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 재매각 20% 보증금, 점유·임대관계 확인, 실제 응찰가 결정에 있습니다.
