대전지방법원 2024타경105157. 세종 도담동 도램마을11단지 카림애비뉴 1층 1에프-27호 외 3개호가 한 덩어리로 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 네 개 호실의 경계벽이 없는 상태에서 일단의 근린생활시설로 이용되다가 현재 공실인 구조입니다. 따라서 도램마을11단지라는 이름만 보고 일반 아파트 경매로 접근하면 안 됩니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 실제 감정 이용은 상가 성격의 근린생활시설입니다.
권리의 핵심은 2017년 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권이 2021년 말소기준 근저당보다 앞선다는 점입니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션은 이 전세권에 100,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 즉 현재 분석의 숫자상 실질취득 기준은 최저가 1,807,400,000원과 동일하지만, 선순위 전세권의 실제 배당요구·말소 조건은 입찰 전 원본 서류에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경105157 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보듬4로 9, 카림애비뉴1동 1층 1에프-27호 (도담동, 도램마을11단지) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1층 제1에프-27호 외 3개호 · 경계벽 없는 일단의 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 김선운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,582,000,000원 / 1,807,400,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신길새마을금고 / 1,662,923,240원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 목록1~4 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 첫 번째 확인점
조사된 임차인은 없습니다. 다만 임차인과 별개로 등기부에는 2017.05.17 설정된 전세금 100,000,000원의 전세권이 있습니다. 이 권리는 2021.02.09 신길새마을금고 근저당보다 앞서며, 2021.07.19 주식회사에이치에스대부로 전세권이 이전되었습니다. 제공된 배당표에서는 전세금 100,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산되지만, 선순위 권리인 만큼 실제 배당요구 및 매각 후 말소 여부를 원본과 대조하는 절차가 중요합니다.
② 시세 비교 — 제공 실거래는 ‘상가 시세’가 아니다
제공된 실거래는 도램마을11단지(반도유보라)의 주거용 84.98~84.99㎡ 거래 12건입니다. 본건의 비교 대상 면적은 25.8922㎡로 표시되어 있고 면적 일치도 되지 않으며, 무엇보다 본건은 1층 근린생활시설 일괄매각입니다. 따라서 아래 거래는 본건 적정 상가시세를 직접 산정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 21 | 634,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 11 | 615,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 28 | 630,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 5 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 5 | 580,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 9 | 640,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 10 | 613,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 29 | 585,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 24 | 625,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 606,833,333원 |
참고 주거 실거래의 최근 12개월 평균은 606,833,333원, 최신 거래는 580,000,000원입니다. 현재 최저가 1,807,400,000원은 이 최근 12개월 평균 대비 297.8%입니다. 다만 이 비율은 본건이 상가이고 비교 거래는 아파트라 동일 용도 시세비교로 해석할 수 없습니다. 중요한 결론은 하나입니다. 감정가에서 30% 할인됐다는 사실만으로 현재 가격이 싸다고 판단할 근거는 없다는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,807,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,474,000원 |
| 1. 전세권 · 주식회사할리스에프앤비 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신길새마을금고 | 1,968,000,000원 | 1,686,926,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에이치에스대부 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 2,263,000,000원 중 1,786,926,000원이 배당되고, 미배당은 476,074,000원입니다. 신청채권 청구액은 1,662,923,240원이며 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권이 충족되는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 70% | 1,807,400,000원 | 1,786,926,000원 | 476,074,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 56% | 1,445,920,000원 | 1,429,060,800원 | 833,939,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 45% | 1,156,736,000원 | 1,142,768,640원 | 1,120,231,360원 | 0원 |
회차가 내려가도 제공된 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당액이 476,074,000원에서 833,939,200원, 1,120,231,360원으로 증가합니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 1,662,923,240원이 충족되는 것으로 계산되지만, 4회·5회 유찰 시에는 충족되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 북서측 인근으로 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교시설이 소재하며 주위여건은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 BRT정류장이 있어 대중교통 상황도 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1층 1에프-27호 외 3개호는 경계벽이 없이 일단의 근린생활시설로 이용되다가 현재 공실입니다. 명세서 비고에는 ‘더초이스커피’, 감정요항표에는 ‘디초콜릿커피’로 기재되어 있습니다.
- 도로·토지. 서측 광대로, 남측 중로 등에 접하고 있으며 용도지역은 일반상업지역입니다. 토지는 평지·가로장방 형태로 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터 설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 공실 근린생활시설 4개호 일괄매각 구조이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 직접 비교 가능한 상가 실거래가 없는 만큼 가격 판단과 재매각 가능성을 보수적으로 보는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2017.05.17 설정된 100,000,000원 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 배당표는 전액 배당·인수 0원으로 계산하지만 실제 배당요구와 말소 조건을 매각물건명세서 및 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 관리비 승계 범위 확인. 관리단 신고채권 10,168,380원 가운데 미변제 공용부분은 매수인 승계 가능성이 있으므로 공용·전용 관리비를 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 1에프-27호 외 3개호가 경계벽 없는 하나의 근린생활시설로 이용된 물건입니다. 각 호실의 현황·출입구·원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘70% 할인’만으로 응찰가를 정하지 말 것. 제공 실거래는 주거용 아파트라 본건 상가 시세와 직접 비교되지 않습니다. 현재 최저가 1,807,400,000원이 적정한지는 별도 상가 비교거래 없이 판단할 수 없습니다.
- 공실 부담. 현재 공실로 기재되어 있으므로 낙찰 후 임대수익이 즉시 발생한다고 가정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 중요한 건 비교 가능한 시세와 선순위 권리다”
이 물건은 감정가 2,582,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 1,807,400,000원까지 내려왔습니다. 하지만 본건은 일반 아파트가 아니라 공실 근린생활시설 4개호 일괄매각입니다. 제공된 아파트 실거래 평균 606,833,333원과 단순 비교하면 현재 최저가는 297.8%이지만, 용도와 면적이 달라 이 수치를 본건 상가의 적정 시세로 볼 수 없습니다.
권리 측면에서는 2017년 선순위 전세권 100,000,000원이 가장 먼저 보입니다. 배당 시뮬레이션은 이를 전액 배당해 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 선순위 권리라는 사실 자체는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다. 여기에 관리비채권 10,168,380원 중 공용부분 승계 가능성, 현재 공실, 일괄매각 구조가 겹칩니다. 따라서 결론은 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, “권리와 가격 모두 확인할 것이 많은 보수적 접근 대상”입니다.
