대전지방법원 2024타경119460. 유성구 하기동 송림마을아파트2단지 204동 18층 1805호 아파트입니다. 감정가 473,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 331,100,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.02.04. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 218,400,000원입니다. 현재 등기상 이 기준권리보다 뒤에 남아 있는 같은 저축은행의 추가 근저당, 2024.09.30. 임의경매개시결정, 2025.01.06. 유성구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거에는 여러 금융기관의 근저당과 압류·경매가 반복됐지만 대부분 이미 해지·말소됐습니다. 실제 입찰자가 볼 것은 현재 살아 있는 권리와 말소기준 이후 권리입니다. 임차인 신고도 없어 보증금 승계나 대항력 인수 위험은 확인되지 않으며, 배당표상 매수인이 떠안는 금액 역시 0원입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 가격·재매각 조건이 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경119460 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 송림로 20, 204동 18층1805호 (하기동,송림마을아파트2단지) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9055㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 18층 |
| 단지 | 송림마을2단지(우미이노스빌1차) · 477세대 · 2004.09.08. 준공 |
| 소유자 | 박문호 |
| 감정가 / 최저가 | 473,000,000원 / 331,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 195,889,513원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제 순위 충돌을 따질 필요가 없습니다. 말소기준인 2021.02.04. 에스비아이저축은행 근저당 이후 설정된 2021.05.27. 추가 근저당, 2024.09.30. 임의경매개시결정, 2025.01.06. 유성구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 76.2%
같은 단지 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래는 2026년 9월 399,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 434,333,333원입니다. 현재 최저매각가 331,100,000원은 이 평균의 76.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.51㎡ | 5 | 399,000,000원 |
| 2026.09 | 84.91㎡ | 16 | 410,000,000원 |
| 2026.08 | 84.51㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 7 | 410,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 10 | 460,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.05 | 84.83㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 16 | 480,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 9 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 84.51㎡ | 15 | 468,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 평균 | 84.51~84.91㎡ | 12건 | 434,333,333원 |
표본의 실거래 범위는 399,000,000원~495,000,000원입니다. 감정가 473,000,000원은 이 거래 범위 안이지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 331,100,000원으로 최근 실거래 최저 399,000,000원보다도 낮습니다. 전체 평균이 아닌 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 회차에는 가격 간격이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,435,400원 |
| 1. 을구 21번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 을구 27번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 319,200,000원 | 107,264,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 331,100,000원 가정 시 채권 총액 537,600,000원 가운데 325,664,600원이 배당되고, 211,935,400원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 근저당 채권의 부족분으로 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 331,100,000원 | 325,664,600원 | 211,935,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 231,770,000원 | 227,725,220원 | 309,874,780원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 162,239,000원 | 159,167,654원 | 378,432,346원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 임차인이나 별도 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 195,889,513원이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시 시나리오에서는 충족되지 않는 것으로 표시됩니다. 이 차이는 배당 채권자의 회수 문제이지 매수인 승계금액으로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 하기동 ‘하기중학교’ 북서측 인근. 대규모 아파트단지와 근린생활시설, 점포겸용주택 등이 함께 있는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 도시가스 개별난방·승강기·소화전·기본 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(노은2지구 택지개발사업)이며, 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가 1,575,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 477세대 단지이고 최근 12개월 동일 면적대 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 399,000,000원에서 495,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 회차의 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 보증서·수표 등 실제 법원 제출 요건까지 매각기일 전에 확인해야 합니다.
- 현재 시세 기준. 가격 판단은 감정가보다 최근 12개월 평균 434,333,333원과 최신 거래 399,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 합리적입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2021.02.04. 에스비아이저축은행 근저당입니다. 매각물건명세서와 최신 등기에서 선순위 인수사항이 새로 생기지 않았는지 입찰 직전 재확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자와 인도 가능 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 관리비 체납 등 경매 외 비용도 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하고, 현재 가격에는 간격이 있다”
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 2021.02.04. 에스비아이저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 남아 있는 권리들은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 그래서 현재 최저가 331,100,000원이 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
가격은 최근 12개월 동일 면적대 평균 434,333,333원의 76.2%이고, 최신 거래 399,000,000원보다도 낮아 현 회차에 일정한 가격 여유가 있습니다. 다만 이번 사건은 재매각·보증금 20%라는 입찰 조건이 붙어 있습니다. 정리하면 권리는 양호, 가격도 시세 아래, 실무상 핵심은 재매각 보증금과 현장 점유 확인입니다.
