서울중앙지방법원 2025타경101801. 서울 강남구 도곡동 삼성아파트 제1동 10층 1003호, 전용 84.91㎡ 아파트입니다. 소유자는 안상수이며, 1999년 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 현재 말소기준은 2022년 1월 10일 설정된 서대구신용협동조합 근저당권 1,632,000,000원입니다. 이후 어해숙 근저당권 600,000,000원과 우리금융저축은행 가압류 55,484,217원이 남아 있고, 에스비아이저축은행 신청으로 현재 경매가 진행 중입니다.
이 물건의 핵심은 최근 거래가격과 경매가격의 관계입니다. 전체 9건 평균 거래가는 2,235,555,555원으로 현재 최저가가 오히려 그보다 높지만, 최근 12개월 평균은 2,462,500,000원입니다. 과거와 최근 거래가격 간 차이가 크므로 단순 전체 평균보다는 최근 거래를 중심으로 판단해야 합니다. 그 기준에서는 신건 최저가가 최근 평균 아래에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 남부순환로379길 14, 1동 10층 1003호 (도곡동, 삼성아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡ · 철근콘크리트조 12층 중 10층 |
| 단지 / 사용승인 | 삼성아파트 · 231세대 · 1994.12.30 |
| 소유자 | 안상수 (단독소유 · 1999.10.14 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 2,270,000,000원 / 2,270,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2022.01.10 · 서대구신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,632,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 에스비아이저축은행 / 270,733,974원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.08 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸, 과거 권리와 현재 권리를 구분
말소기준은 2022.01.10 서대구신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 어해숙 근저당권과 우리금융저축은행 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
등기부에는 과거 한성저축은행·더파이널스대부·아람누리대부·에스비아이저축은행·디비저축은행 등의 근저당권과 과거 경매개시결정이 기재되어 있으나, 이들 중 여러 권리는 이미 말소되었습니다. 특히 2011년 설정되고 2017년 전세금 500,000,000원으로 변경된 이형훈의 전세권은 2021.08.13 말소된 권리입니다. 이를 현재 살아 있는 선순위 전세권으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 등기부상 과거 전세권과 현 점유 확인
| 구분 / 권리자 | 금액 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 확인된 임차인 | 해당 없음 | 확인된 신고 없음 | 확인된 신고 없음 | 산정상 0원 |
| 이형훈 · 과거 전세권 (2021.08.13 말소) | 500,000,000원 | 현 임차권 미확인 | 등기 말소 | 전세권 등기 소멸 |
과거 전세권의 말소 사실은 확인되지만, 현재 점유관계나 별도의 주택임대차 대항력 존부를 확정하는 근거는 아닙니다. 실제 임차인 0명은 확인된 신고 기준입니다.
이형훈의 전세권은 2011.08.24 설정되고, 2017.08.25 전세금이 500,000,000원으로 변경된 후 2021.08.13 말소되었습니다. 기존 등기가 말소된 전세금을 매수인의 인수보증금으로 합산할 근거는 없습니다. 다만 현 점유자에 관한 판단은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래에서는 가격 우위, 전체 평균과는 반대
삼성아파트는 231세대, 1994.12.30 사용승인된 단지입니다. 비교 거래는 전용 80.75~84.91㎡ 범위의 9건이며, 이 중 최근 12개월 거래 4건 평균은 2,462,500,000원입니다. 최저매각가 2,270,000,000원은 이 평균의 92.2%로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 80.75㎡ | 1 | 2,750,000,000원 |
| 2025.03 | 84.81㎡ | 7 | 2,450,000,000원 |
| 2025.03 | 80.75㎡ | 2 | 2,350,000,000원 |
| 2025.02 | 84.81㎡ | 10 | 2,300,000,000원 |
| 2024.09 | 80.75㎡ | 1 | 2,100,000,000원 |
| 2023.01 | 84.91㎡ | 5 | 1,750,000,000원 |
| 2022.01 | 84.91㎡ | 5 | 2,200,000,000원 |
| 2021.07 | 84.81㎡ | 12 | 2,100,000,000원 |
| 2021.06 | 84.81㎡ | 6 | 2,120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 2,462,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 2,235,555,555원 |
최신 거래는 2025.10의 2,750,000,000원이고, 최근 거래 평균은 2,462,500,000원입니다. 신건 최저가 2,270,000,000원은 이 두 지표보다 낮습니다. 특히 최근 거래와 그 이전 거래의 비교 추세는 +19.9%로, 현재 제시된 지표에서는 하락장이 아니라 상승 추세입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,100,000원 |
| 1. 근저당 · 서대구신용협동조합 | 1,632,000,000원 | 1,632,000,000원 |
| 2. 근저당 · 어해숙 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 우리금융저축은행 | 55,484,217원 | 12,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
최저매각가 2,270,000,000원을 기준으로 집행비용 25,100,000원을 제외하면 채권자 배당액은 2,244,900,000원입니다. 채권총액 2,287,484,217원에 비해 42,584,217원이 부족하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 예상됩니다.
중요한 구별: 채권 미배당액 42,584,217원은 매수인이 떠안을 보증금이나 채무가 아닙니다. 본 산정의 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 실제 배당순위는 채권최고액이 아닌 확정채권액, 세금, 배당요구, 법정 우선순위 등의 영향을 받으므로 이 표를 확정배당표로 취급해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 채권 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,270,000,000원 | 42,584,217원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,816,000,000원 | 492,044,217원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 1,452,800,000원 | 851,612,217원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 1,816,000,000원, 2회 유찰 시 1,452,800,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 채권자 미배당은 각각 492,044,217원, 851,612,217원으로 증가합니다. 이 미배당액은 매수인 인수액과 다르므로, 낙찰가가 낮아지는 만큼 매수인의 취득대금도 낮아지는 구조로 산정되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강남구 도곡동 매봉역(지하철 3호선) 북동측 인근에 위치합니다. 아파트·근린생활시설·공원 등이 혼재하고 주위환경은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 매봉역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 1994.12.30 사용승인된 철근콘크리트조 12층 건물 중 10층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 등고평탄한 부정형 토지이며 단지 내 도로가 개설되어 있습니다. 남서측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역이며, 토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다. 공시지가 16,390,000원/㎡, 위반건축물 표시는 없습니다. 매수 목적과 허가구역 관련 요건은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 231세대 단지이며 확인된 거래 9건의 가격 범위는 1,750,000,000~2,750,000,000원입니다. 최근 평균은 이전 거래보다 높지만, 전용면적·층·시점에 따른 가격 차이가 커 개별 물건의 적정가 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자와 임대차 확인. 현재 확인된 임차인 신고자는 0명이지만 감정평가상의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대 관련 자료·매각물건명세서를 대조해 대항력 있는 임차인이나 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 을구 25번 서대구신용협동조합의 2022.01.10 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 권리의 소멸 여부와 매각으로 소멸하지 않는 별도 권리 유무를 최종 확인해야 합니다.
- 과거 전세권 정리. 이형훈 전세권은 2021.08.13 말소되었으므로 현재의 선순위 전세권으로 계산하지 않습니다. 다만 현재 실제 거주자와 과거 전세권자의 관계를 단정하지 않아야 합니다.
- 신청채권자·근저당 이전. 에스비아이저축은행 청구액 270,733,974원과 을구 26번 근저당권의 한국자산관리공사 이전등기 및 추정상 신청채권자 배당 0원의 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재검증. 최근 거래 평균은 2,462,500,000원이나 최신 거래는 2025.10입니다. 입찰 전 현재의 동일 단지·유사 면적·유사 층 거래 및 실제 매도호가를 확인해야 합니다.
- 취득 후 비용. 취득 관련 세금, 체납 관리비 중 승계 대상, 점유자 명도에 소요될 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항이 있으므로 경매취득 관련 적용 여부와 취득 후 이용 제한을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 매각기일 원본 대조. 2026.10.22 매각기일 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 기록을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최근 시세에는 경쟁력, 권리 확인에는 숙제”
도곡동 삼성아파트 1003호는 신건 최저가 2,270,000,000원으로 최근 실거래 평균 2,462,500,000원의 92.2%입니다. 과거 거래와 최근 거래의 비교 추세도 +19.9%이므로, 가격만 보면 신건부터 살펴볼 이유가 있는 물건입니다.
등기부상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 채권관계가 복잡하고 현재의 점유·임대차상태가 확정적으로 확인되지 않았다는 점은 가볍게 볼 수 없습니다. 아울러 최근 실거래가 2025년에 집중되어 있어 매각기일 현재 가격 경쟁력을 재검증해야 합니다.
가격은 긍정적, 등기권리 구조는 비교적 명확, 점유와 배당관계는 확인 조건부. 이 물건은 최저가만 보고 무조건 입찰하기보다는 실제 점유자와 채권관계, 현재 시세를 확인한 다음 응찰가격을 결정하는 것이 타당합니다.
