수원지방법원 2025타경1137. 인계동 아임홈 6층 604호로, 감정평가상 도시형생활주택 원룸형입니다. 숫자만 보면 감정가 100,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 16,807,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차보증금입니다. 임차인 윤태경은 주민등록일자 2020-04-03, 확정일자 2020-04-08, 점유개시일자 2020-04-23이고, 말소기준인 2020-09-29 주식회사씨앤아이파이낸셜대부 근저당보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 을구 9번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 현재 최저가 16,807,000원을 기준으로 집행비용 702,526원을 먼저 제외하면 임차인에게 16,104,474원이 배당되고, 남은 73,895,526원이 매수인에게 넘어갑니다. 결국 낙찰가가 작아진 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1137 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 1036-9 아임홈 6층604호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 권광로207번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 원룸형 · 6층 건물 내 6층 604호 |
| 소유자 | 서태호 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인의 전입이 먼저다
말소기준권리는 2020-09-29 설정된 주식회사씨앤아이파이낸셜대부 근저당권 37,500,000원입니다. 이후 서동훈 근저당 15,000,000원, 국 압류, 도드람양돈협동조합 가압류 147,000,000원, 윤태경 가압류 90,000,000원, 수원시 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 하지만 윤태경의 주민등록일자 2020-04-03은 이 말소기준권리보다 먼저여서 임차인의 대항력은 소멸하는 후순위 권리와 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤태경 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2020-04-03 | 2020-04-08 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
윤태경은 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구도 2024-04-30에 이루어졌고 임차권등기도 같은 날 등기되어 있습니다. 현재 회차에서 보증금 90,000,000원 중 배당되는 금액은 16,104,474원, 부족분은 73,895,526원입니다.
③ 유찰이 더 진행돼도 실질부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16,807,000원 | 73,895,526원 | 90,702,526원 |
| 6회 유찰 시 | 11,764,900원 | 78,846,868원 | 90,611,768원 |
| 7회 유찰 시 | 8,235,429원 | 82,312,809원 | 90,548,238원 |
현재 회차에서 6회·7회 유찰 시나리오까지 최저가는 계속 떨어지지만, 인수액은 73,895,526원에서 78,846,868원, 82,312,809원으로 커집니다. 따라서 이 사건은 “유찰될수록 싸진다”는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않는 유형입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 실질취득 금액을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 1. 임차인 윤태경 보증금 | 90,000,000원 | 16,104,474원 |
| 2. 씨앤아이파이낸셜대부 근저당 | 37,500,000원 | 0원 |
| 3. 서동훈 근저당 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 도드람양돈협동조합 가압류 | 147,000,000원 | 0원 |
| 5. 윤태경 가압류 | 90,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 16,807,000원은 집행비용 702,526원과 임차인 배당 16,104,474원으로 모두 소진됩니다. 임차인의 보증금 부족분 73,895,526원은 매수인이 인수하며, 후순위 채권은 배당되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청 북동측 인근으로 상업용시설, 숙박업소, 오피스텔, 위락시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수인분당선 수원시청역이 있어 교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택 원룸형이며 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,807,000원만 자금계획에 넣으면 안 됩니다. 현재 회차 기준 인수액 73,895,526원을 함께 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 윤태경의 임대차계약일자 2020-04-07, 주민등록일자 2020-04-03, 점유개시일자 2020-04-23, 확정일자 2020-04-08을 원본과 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 윤태경은 임차인·가압류 채권자·현재 경매 채권자로 함께 등장하므로 실제 임대차와 보증금 지급 경위를 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 재계산. 실제 낙찰가가 달라지면 임차인의 배당액과 매수인 인수액도 달라집니다.
- 시세 확인. 실질취득 부담 약 90,000,000원 수준이 주변 도시형생활주택 원룸형 시세와 비교해 타당한지 별도로 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 16,807,000원 ≠ 실질취득 16,807,000원”
이 사건은 5회 유찰이라는 숫자 때문에 매우 싸 보이지만, 권리구조를 넣어 계산하면 결론이 달라집니다. 윤태경의 보증금은 90,000,000원이고, 현재 회차 배당으로 회수되는 금액은 16,104,474원뿐입니다. 남은 73,895,526원을 매수인이 인수하므로 현재 회차 실질취득 부담은 약 90,702,526원입니다. 6회·7회 유찰이 되어도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 증가해 총 부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 많이 유찰됐는가”가 아니라 “보증금 90,000,000원 수준의 실질취득가가 실제 시세보다 낮은가”입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 임차인과 경매채권자의 관계까지 원본 확인이 필요한 고위험 권리분석 유형입니다.
