수원지방법원 2025타경1178. 광교역 인근 에이스광교타워1 제1층 제101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 임채은이며, 말소기준권리는 2018.04.05. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 907,200,000원입니다. 이후 2025.05.01. 임의경매개시결정과 2026.01.02. 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 한혜경의 전입일은 2018.03.26.으로 말소기준일인 2018.04.05.보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있는 임차인입니다. 다만 확정일자 2025.03.27., 배당요구 2025.06.30.이 확인되고 보증금 50,000,000원이 현재 배당표에서 전액 배당되므로, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 이의동 1248-3 에이스광교타워1 1층 101호 · 도로명 경기도 수원시 영통구 대학4로 17 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 제1층 제101호 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 제1층 제101호 |
| 소유자 | 임채은 |
| 감정가 / 최저가 | 1,260,000,000원 / 432,180,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 780,481,819원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.05. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 907,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 기준권리보다 앞선다
임차인 분석
| 임차인 | 점유 대상 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한혜경 | 외2필지 에이스광교타워1 제1층 제101호 87.1300㎡ | 2018.03.26. / 2025.03.27. | 50,000,000원 / 3,000,000원 | 2025.06.30. | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 한혜경은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로, 보증금 50,000,000원만 배당 및 인수 판단에 반영됩니다. 현재 배당표에서는 이 보증금이 전액 배당됩니다.
② 가격 구조 — 감정가 34.3%가 곧 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 432,180,000원으로 감정가 1,260,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 감정가 대비 하락률 자체는 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 이 사건에서 확실하게 읽을 수 있는 가격 신호는 3회 유찰과 감정평가서가 표현한 “미성숙 상가지대, 제반 입지여건 보통”이라는 상권 특성입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 432,180,000원 | 375,458,200원 | 531,741,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 302,526,000원 | 247,490,636원 | 659,709,364원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 211,768,200원 | 158,003,445원 | 749,196,555원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 432,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,721,800원 |
| 1. 임차인 한혜경 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 907,200,000원 | 375,458,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 6,721,800원, 임차인 보증금 50,000,000원, 농협은행주식회사 375,458,200원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 531,741,800원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신분당선 광교역(경기대) 남동측 인근. 각종 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량출입 가능. 인근 노선버스 정류장과 신분당선 광교역이 있고, 영동고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이해 교통사정은 무난한 편입니다.
- 이용. 제1층 제101호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 기본적 위생·급배수, 승강기, 화재경보, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3필 일단의 사다리형 평탄지로 공장·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측 약 20m, 북서측 약 10~15m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(광교지구)·과밀억제권역·택지개발지구· 도시교통정비지역 등에 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함됩니다. 공시지가는 3,261,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 한혜경은 전입이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 현재 배당가정상 보증금 50,000,000원 전액 배당·인수 0원이므로 배당관계를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 432,180,000원은 감정가 1,260,000,000원의 34.3%지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 감정평가서상 미성숙 상가지대이고 이용상태가 근린생활시설인 만큼, 임대수요와 재매각 가능성을 가격보다 먼저 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 기준일 재확인. 말소기준권리는 2018.04.05. 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 배당 변동 요소. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 매수”는 다른 판단이다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 한혜경은 2018.03.26. 전입해 2018.04.05. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이지만, 확정일자와 배당요구가 있고 현재 432,180,000원 배당가정에서는 보증금 50,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 권리만 보면 치명적인 인수 부담이 남는 구조는 아닙니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 이 물건은 3회 유찰된 근린생활시설이고, 감정평가상 주변은 미성숙 상가지대로 평가됩니다. 감정가 1,260,000,000원에서 최저가 432,180,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론낼 근거는 되지 않습니다. 권리는 현재 배당가정상 정리 가능, 가격과 환금성은 보수적으로. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 실제 상가 수요와 출구 가능성입니다.
