수원지방법원 2025타경1178. 수원시 영통구 이의동 에이스광교타워1의 1층 101호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 아파트가 아닌 상업용 물건으로 접근해야 합니다. 감정가는 12억 6,000만원이며, 3회 유찰 이후 최저매각가는 4억 3,218만원입니다.

등기상 권리관계의 중심은 2018.04.05 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 907,200,000원이고 이를 말소기준권리로 하여 이후 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2018.03.26 전입한 임차인이 말소기준보다 먼저 존재하므로, 이 사건을 단순한 권리 안전형으로 분류할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 관건

기존 강동농업협동조합 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 농협은행의 임의경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 5,000만원의 처리

실제 임차인은 1명입니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 3,000,000원이며 배당요구를 완료했습니다. 제공된 예상배당에서는 임차보증금 전액을 우선 배당하는 것으로 계산하고 있어, 그 가정대로라면 매수인이 인수할 미배당 보증금은 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 급락, 시세 판단은 별개

감정가 1,260,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 432,180,000원입니다. 감정가 대비 약 34.3% 수준입니다. 그러나 이는 감정평가액과의 비율일 뿐, 실제 상가 거래가격 대비 할인율은 아닙니다. 근린생활시설은 임대수익, 공실 위험, 유동인구, 층별 선호도, 업종 수요에 따라 적정 매매가격이 달라집니다.

회차별 금액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 각 회차의 매수인 인수 0원은 임차인 보증금 전액 배당을 전제로 한 추정이며 실제 배당순위 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,180,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 중 집행비용 6,721,800원과 임차인 보증금 50,000,000원을 지급한 뒤, 농협은행에 375,458,200원이 배당되는 것으로 추정되어 있습니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 531,741,800원이고 소유자 잔여금은 없습니다.

농협은행 채권액은 배당 계산상 채권최고액 907,200,000원을 사용하였으며, 실제 신청 청구액은 780,481,819원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 특히 임차인의 배당순위가 달라지면 이 표의 배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신분당선 광교역(경기대) 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하며, 감정상 미성숙 상가지대로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스 정류장과 신분당선 광교역이 있습니다. 영동고속도로 등 간선도로 접근성도 무난한 편으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 외장코팅 판넬붙임 등, 창호는 강화유리 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 20m, 북서측 약 10~15m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 광교지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지대장상 공시지가는 3,261,000원/㎡이며 토지거래계약 허가구역 포함 표시가 있어 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 사용 중이고 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 1층 근린생활시설이지만 주변이 미성숙 상가지대로 평가되므로 유효 임대수요와 공실 위험을 중점적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 한혜경의 전입일 2018.03.26과 근저당 설정일 2018.04.05의 선후관계뿐 아니라, 근린생활시설의 실제 임대차 형태와 대항요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 배당순위 검증. 확정일자 2025.03.27, 배당요구 2025.06.30을 기준으로 임차보증금 50,000,000원의 실제 배당순위를 검토하세요. 예상배당에서 전액 지급된다는 사실만으로 인수 위험이 해소된 것은 아닙니다.
• 상가 임대차 확인. 월세 3,000,000원의 실제 지급 여부, 현재 영업·점유 상태, 계약 갱신 및 명도 조건을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 1,260,000,000원 대비 최저가 432,180,000원이라는 할인율보다 주변 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격과 임대수익률을 우선 확인하세요.
• 유찰 원인 확인. 3회 유찰의 배경이 감정가 과대평가, 임차권 불확실성, 임대수익 저하 또는 상권 여건과 관련되는지 살펴보세요.
• 체납 및 공과금. 수원시 압류의 조세채권 성격과 당해세 여부, 관리비 체납 및 공용부분 승계 부담을 확인해야 합니다.
• 공적 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 표시와 해당 구분소유권 거래에 대한 실제 적용 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차 자료, 감정평가서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “34.3%의 가격보다 선순위 임차인의 권리가 먼저다”

광교역 인근 에이스광교타워1 1층 101호는 감정가 12억 6,000만원에서 최저가 4억 3,218만원까지 내려온 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 3회 유찰된 근린생활시설이라는 점과 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인을 동시에 고려해야 합니다.

예상배당표는 보증금 전액 배당과 매수인 인수 0원을 가정하고 있습니다. 그러나 임차인의 확정일자가 근저당권 설정 이후인 만큼, 선순위 대항력과 실제 배당순위의 불일치 가능성을 검토해야 합니다. 주변 상가 실거래와 임대수익을 통한 가격 검증도 필요합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 시세 확인 전 가격 메리트 판단 보류입니다. 임차보증금 전액 회수와 소멸할 권리의 범위가 확인되고, 임대수익 및 실거래를 통해 적정가치가 검증된 이후에야 구체적인 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.