수원지방법원 2025타경1179. 호매실동 에이스에비뉴더퍼스트 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 현황 이용은 근린생활시설입니다. 일부 인테리어가 되어 있으며 공실로 보인다고 조사됐습니다. 소유자는 문영춘이고, 2023년 소유권을 취득한 뒤 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 1,188,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 기존 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 2023.12.13 말소됐고, 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.05.01 임의경매개시결정, 2025.11.06 수원시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1179 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 호매실동 1397-1 에이스에비뉴더퍼스트 1층 106호 |
| 용도 / 현황 이용 | 대지 · 근린생활시설(일부 인테리어 되어 있음, 공실로 보임) |
| 소유자 | 문영춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,540,000,000원 / 528,220,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,024,499,528원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.13 국민은행 근저당 · 채권최고액 1,188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 임차관계 | 등재된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2023.01.18 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권보존등기가 있었지만 이후 말소됐습니다. 2023.12.13 문영춘 명의로 소유권이 이전됐고 거래가액은 1,631,900,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 1,188,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 경매개시결정과 수원시 압류는 모두 그 뒤에 들어왔습니다.
② 가격 프레임 — 3회 유찰, 감정가의 34.3%
감정가는 1,540,000,000원, 현재 최저매각가는 528,220,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태이며 시나리오상 감정가의 34.3% 수준입니다. 다음 유찰 시 매각가 시나리오는 369,754,000원, 그다음은 258,827,799원으로 내려갑니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 낙폭입니다. 근린생활시설은 같은 건물 안에서도 위치·가시성·접근성·임대수익·공실 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다. 특히 이미 3회 유찰됐다는 사실은 시장의 응찰 강도가 높지 않았다는 점을 함께 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 528,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,682,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,188,000,000원 | 520,537,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 667,462,200원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 7,682,200원을 제외한 520,537,800원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 667,462,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 528,220,000원 | 520,537,800원 | 667,462,200원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 369,754,000원 | 363,777,444원 | 824,222,556원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 258,827,799원 | 254,404,210원 | 933,595,790원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 국민은행의 미배당은 늘어납니다. 그러나 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 인수 부담은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 호매실사거리 남측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 접근 등을 감안한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 일부 인테리어가 되어 있고 공실로 보입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물의 1층 106호입니다. 위생·급배수, 엘리베이터, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측과 서측으로 각각 대로 및 중로에 접하며 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구·비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가에는 공실로 보인다고 기재됐지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 환금성. 이미 3회 유찰된 만큼 주변 상가의 실제 매매·임대 수준과 공실 기간, 1층 노출도와 유동 동선을 직접 대조하는 것이 핵심입니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2023.12.13 국민은행 근저당이고 이후 경매개시와 수원시 압류가 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기사항을 최종 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행의 미배당이 크더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 채권자의 미회수액을 매수인 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 낙폭 자체보다 실제 상권 가치와 임대수익·환금성을 기준으로 응찰 상한을 정하는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 상가의 가격과 환금성
이 사건의 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 기존 신탁등기는 말소됐고, 2023.12.13 국민은행 근저당이 말소기준이며 그 뒤의 경매개시결정과 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 1,540,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 528,220,000원까지 내려왔지만, 감정평가상 현황은 근린생활시설·공실로 보임이고 이미 반복 유찰된 물건입니다. 따라서 이 사건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”이라기보다 권리는 통과하되 실제 상권 가치와 환금성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건에 가깝습니다. 감정가 대비 할인율보다 현장성과 실제 거래력이 최종 판단 기준입니다.
