수원지방법원 2025타경1219. 경기도 화성시 양감면 사창리 1121-1 일대의 토지와 제2종근린생활시설(제조업소)을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 2,000,578,400원, 현재 최저매각가는 980,282,000원으로 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 소유자는 장광현이며 신청채권자는 주식회사하나은행, 청구액은 1,518,484,724원입니다.
표면적인 등기 순서만 보면 말소기준권리는 2023.09.25. 주식회사하나은행의 채권최고액 792,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당권 5건, 국 압류, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에는 말소기준권리보다 앞서 설정된 별도의 토지 권리가 있습니다. 매각물건명세서가 목록1·2·3의 을구 1번 구분지상권설정등기를 매수인 인수로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 양감면 사창리 1121-1 · 도로명 경기도 화성시 만세구 양감면 초록로 621-10 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호4·5 제2종근린생활시설(제조업소) |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 2,005㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 판넬마감 · 샷시 창호 · 위생·급배수설비 |
| 소유자 | 장광현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,000,578,400원 / 980,282,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 대비 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 1,518,484,724원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 공시지가 | 370,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 구분지상권은 인수
말소기준권리인 2023.09.25. 하나은행 근저당권 이후에는 같은 날 설정된 채권최고액 420,000,000원·120,000,000원·96,000,000원 근저당권과, 2023.11.01. 120,000,000원, 2024.04.08. 240,000,000원 근저당권이 이어집니다. 2024.11.11. 국 압류, 2025.01.22. 신용보증기금 268,500,000원 가압류, 2025.04.04. 경기신용보증재단 50,000,000원 가압류, 2025.05.15. 임의경매개시결정, 2025.06.13. 국민건강보험공단 압류도 모두 후순위입니다.
임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 삼삼희토류(장광현) | 1동 198.0000㎡ | 2024.04.19 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박연희 | B동 390.0000㎡ | 2024.01.22 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (주)나도(이원준) | 비동 870.0000㎡ | 2024.01.03 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리 2023.09.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 모두 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 3명입니다. 다만 대항력이 없다는 사실과 실제 점유가 없다는 것은 다른 문제이므로, 낙찰 후 인도와 점유정리 절차는 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 대비 49%인 980,282,000원입니다. 그러나 이 사건은 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 근거로 한 시세 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 송전선 통과와 구분지상권 인수, 목록2·3 지분매각이라는 개별 제약은 일반적인 감정가 할인율과 별도로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 980,282,000원 | 968,079,180원 | 1,138,420,820원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 686,197,400원 | 676,935,426원 | 1,429,564,574원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 480,338,179원 | 473,134,797원 | 1,633,365,203원 |
③ 예상배당표 (매각가 980,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,202,820원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 792,000,000원 | 792,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 420,000,000원 | 176,079,180원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 268,500,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 4번 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 채권 배당으로 소진됩니다. 금액으로 계산된 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 매각물건명세서가 명시한 구분지상권은 금액배당과 별개로 말소되지 않고 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 양감면 사창리 ‘사창교차로’ 남서측 인근. 주위는 중·소규모 공장과 창고, 근린생활시설, 농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호4·5는 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용 중이며, 경량철골구조 기타지붕 단층입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 2,005㎡, 평지·사다리형, 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.
- 송전선. 목록1·2·3 토지의 일부를 송전선이 통과하며 구분지상권이 설정되어 있습니다.
- 공부. 기호1·2·3의 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 목록2·3은 지분매각입니다.
- 매각 제외. 목록1 지상의 컨테이너와 이동식화장실은 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록1·2·3 을구 1번의 존속범위·목적·토지 이용제한을 등기 원문과 매각물건명세서에서 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 송전선 영향 확인. 실제 송전선 통과 위치와 건축·증축·야적·차량동선 등 사업 운영에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록2·3이 지분매각이므로 일괄매각 대상의 정확한 지분범위와 취득 후 권리관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 임차인 3명 모두 대항력은 없지만 실제 점유부분이 확인되므로 인도·명도 일정과 영업시설 반출 가능성을 점검해야 합니다.
- 배당부족. 현재 최저가 기준 채권 미배당액이 1,138,420,820원으로 큰 사건입니다. 후순위 소멸 여부와 별개로 세금·집행 관련 변동사항을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 동일 용도 토지·제조업소의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 제외물건 확인. 컨테이너와 이동식화장실은 매각 및 평가에서 제외되므로 소유권과 현장 처리 책임을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 인수권리가 먼저다”
이 사건은 임차인 3명이 모두 대항력이 없어 임차권 측면은 비교적 단순합니다. 그러나 전체 권리분석이 단순한 것은 아닙니다. 목록1·2·3에 설정된 구분지상권은 말소되지 않고 매수인이 그대로 인수하며, 해당 토지는 송전선이 통과합니다. 여기에 목록2·3 지분매각, 제조업소·토지라는 이용형태까지 함께 봐야 합니다.
현재 최저가는 980,282,000원으로 감정가 2,000,578,400원의 49%이고 이미 2회 유찰됐습니다. 하지만 최근 실거래를 기준으로 한 시세 비교가 없는 상태에서 이 할인율을 곧바로 ‘싸다’는 근거로 사용할 수는 없습니다. 임차인은 정리되지만 구분지상권은 남는다. 이 물건은 최저가보다 송전선·구분지상권·지분매각이 실제 활용가치에 미치는 영향을 먼저 계산한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
