수원지방법원 2025타경1223. 동탄역 북동측 인근 우성르보아시티 B동 상가동 1층 105호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 소유자 박소라는 2024.01.10 매매를 원인으로 거래가액 880,091,600원에 취득했고, 2024.01.16 소유권이전등기와 부산은행 근저당권설정이 이루어졌습니다. 부산은행 근저당권의 채권최고액은 660,000,000원이며, 부산은행이 신청한 임의경매의 청구금액은 612,957,563원입니다.
권리구조만 보면 확인된 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이고, 후순위 임의경매개시결정 역시 소멸 대상으로 정리됩니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 최저가가 눈에 띕니다. 그러나 감정가 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 공실 상가의 매매시세·임대수요·유지비용을 확인하지 않고 낙찰가격의 유불리를 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 오산동 1088-2 우성르보아시티 1층 B동(상가동) 105호 |
| 등기 표시 | 경기도 화성시 동탄구 여울동 1088-2 우성르보아시티 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄대로 557-9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 18층 · B동 상가동 1층 105호 |
| 소유자 | 박소라 (2024.01.16 소유권이전 · 거래가액 880,091,600원) |
| 감정가 | 827,000,000원 |
| 최저매각가 | 198,562,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 612,957,563원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 (기일 경과 · 매각 결과 확인 필요) |
| 점유 / 임대관계 | 현황 공실 · 임대관계 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 중심상업지역 · 상업용 건부지 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당권이 말소기준
권리분석의 기준은 2024.01.16 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이고, 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이후 2025.05.16 부산은행의 임의경매개시결정이 등기되었으며 이 역시 매각으로 소멸할 예정입니다. 확인된 압류 등기는 없습니다.
과거 하나자산신탁과 생보부동산신탁 명의의 신탁등기는 각각 이미 말소된 이력이 있습니다. 2021.08.09 신탁재산 귀속 후 주식회사오앤유를 거쳐 2024.01.16 박소라에게 소유권이 이전되었습니다. 현재 효력이 있는 별도 신탁등기를 매수인이 승계하는 구조로 나타나지는 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시장가치의 24%는 아니다
이 물건의 감정가는 827,000,000원입니다. 4회 유찰 이후 제시된 최저매각가는 198,562,000원으로, 감정가 대비 24.01% 수준입니다. 숫자로 보면 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 실제 거래가격이나 임대수익에 관한 검증 없이 이를 저가 매수 기회로 해석할 수는 없습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 827,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 소유자 취득 거래가액 | 880,091,600원 | 2024.01.10 매매 원인 · 현재 시세와 구분 |
| 현재 최저매각가 | 198,562,000원 | 4회 유찰 · 감정가 대비 24.01% |
| 현재 최저가 기준 실질취득 | 198,562,000원 | 인수액 0원 가정 · 세금 및 부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 시장가치 대비 가격 메리트 판단 유보 |
| 임대수익 기준 가치 | 확인 필요 | 공실 · 임대관계 미상 |
과거 취득 거래가액 880,091,600원이나 감정가 827,000,000원을 현재 매각 가능한 시세로 그대로 사용할 수는 없습니다. 인근 유사 상가의 최근 거래가격과 실제 임대료, 공실 기간, 관리비, 매매 수요 등을 조사해 가격을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,579,868원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 660,000,000원 | 194,982,132원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 부산은행 미배당 | — | 465,017,868원 |
| 매수인 인수 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정치입니다. 부산은행 배당과 미배당은 채권최고액 660,000,000원 기준으로 산출되며, 실제 채권액이나 확정 배당액과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 612,957,563원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 관계
최저매각가가 낮아지는 시나리오에서는 부산은행의 예상배당액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다만 이 물건의 예상 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 (24%) | 198,562,000원 | 194,982,132원 | 465,017,868원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (17%) | 138,993,400원 | 136,247,492원 | 523,752,508원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (12%) | 97,295,380원 | 95,144,063원 | 564,855,937원 | 0원 |
부산은행의 신청채권자 청구금액은 612,957,563원입니다. 위 시나리오의 모든 회차에서 신청채권은 전액 충족되지 않는 것으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여금도 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄역 북동측 인근에 위치하며 주위는 역 주변 상가지대입니다. 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통환경은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 18층 건물의 B동 상가동 1층 105호입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등이며 샷시 페어그라스창 구조입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·급탕·소화·승강기·주차설비가 있으며 관리상태는 보통으로 조사되었습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지이며, 토지는 등고평탄한 세로장방형입니다. 동측·북측·남측으로 광대로 및 중로와 접합니다.
- 토지이용계획. 중심상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역, 택지개발지구 등의 지정사항이 있습니다.
- 공부와 현황. 공부상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대·환금성. 임대관계는 미상입니다. 실제 임차 수요, 임대료 수준, 공실 기간, 매매 거래량에 관한 별도 확인 없이는 수익성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 결과 확인. 2026.09.11 매각기일이 경과했으므로 매각 여부, 유찰·변경 여부 및 다음 공고를 먼저 확인해야 합니다.
- 상가 용도 확인. 공부상 근린생활시설입니다. 대지라는 물건 분류만으로 나대지나 주거용 부동산으로 판단하지 말고 전유부분 및 대지권의 실제 매각범위를 대조해야 합니다.
- 주소 대조. 오산동과 여울동으로 표시된 소재지의 관계를 등기 원본과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.01.16 부산은행 근저당권을 기준으로 실제 소멸·인수 권리 및 매각조건을 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 현황 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유 상태와 미신고 임차인, 보증금 관련 문제를 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 인근 유사 상가 실거래와 동일 건물 거래사례를 확보해 198,562,000원의 시장가치 대비 수준을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비, 수선비 및 재임대 가능성을 반영해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 상가 관리주체를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 및 기타 정산사항을 확인해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 최신본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 24% ≠ 시세의 24%”
이 물건은 부산은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 등기상 매수인 인수금은 0원입니다. 그러나 임대관계는 미상으로 남아 있어 현장 점유와 계약관계를 최종 확인해야 합니다.
가격 측면에서는 감정가 827,000,000원에 비해 최저매각가가 198,562,000원으로 크게 낮아졌습니다. 그렇지만 4회 유찰 자체는 시세 대비 저평가를 증명하지 않습니다. 공부상 근린생활시설인 공실 상가의 특성상 임대수익과 재매각 가능성이 실질적인 취득가치를 좌우할 수 있습니다.
결론은 등기상 인수 부담은 제한적이나, 가격·임대수익·환금성 판단은 유보입니다. 최근 실거래와 임대시장 검증 없이 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다. 이미 경과한 매각기일의 실제 결과를 확인하는 것도 선행되어야 합니다.
